コラム

不動産はバブルなの?~バブルが崩壊する仕組みを解説~

不動産価格は年々上昇し、バブルなんじゃないの?

と思ったことはありますか?

すると、

急落しそうで怖い!

と思いますよね。

仮に多くの人がそう思っていれば、残念ながら急落しません。

巷のYESはプロのNOです。

株式市場でも同じです。

一般の人が、

もうこれ以上上がらないだろう!

と思えば上がる。

かなり下げたのでこれ以上下げないだろう!

と思えばまだ下がる。

売ったらさらにどんどん上がっていく!

買ったらまだまだ下がっていく!

というような現象ですね。

経験はないですか?

成功したければ普通の人が考える逆をいかないといけません。

うーん間違いないけど実際は難しそう!

 

普通の人が普通に取っているアクションを真似して成功するはずはないのです。

であれば全員成功者でお金持ちですよね。

ヒントはこういったところにも隠れています。

 

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バブルとは?

不動産におけるバブルとはなんでしょうか?

実は、定義は難しいのです。

なぜなら、単純に価格で比較できないからです。

例えば、10年前2,000万円だったマンションが3,800万円に値上がりしたとします。

値段だけで見れば築年数が10年も経過しているのに価格が2倍近くにまで上昇しているのですごいことです。

しかしながらこれには重要な要素が抜けています。

それは貨幣価値です。

2024年現在、コロナ関係で市場に資金が大量にばらまかれた結果、金持ちが異常に増えました。

ちょっと前までは預金1億円です!

といえば、まーまーすごかった印象があるのですが、今では違います。

1億円を持っている人は全く珍しくないのです。

本当に異常なほど資金力のある人が増えました。

1億って全然価値ないじゃん!

と思えるほどそこら中の人が1億円持っています。

わお!!

 

そもそも2億円持ってないなら融資対象にしないよ!

という銀行すら出てきているので、いかにお金の価値が落ちたかです。

当然、ただぼーっと過ごして働いていただけの人は実感できないでしょう。

え?そんな人周りにいないんだけど!になります。

これが格差拡大です。

しっかりアクションを起こせている人の資産はここ数年で倍増していますが、そうでない人の資産はたいして増えてないのではないでしょうか。

ぼーっと生きているかアンテナを張って生きているかの違いです。

金融リテラシーの差も大きく影響しています。

金融リテラシーの無い人はそもそも投資に疎く、資産を爆増させることができるタイミングなども判断できないので、波に乗れず貧ジリ貧です。

 

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こう考えると、一見値上がりしているように見える不動産ですが、実はさほど上がってないのです。

価格が倍になっても貨幣価値が半分になっていれば実質値上がりしていないことになります。

よって、バブルとは、貨幣価値をそのままと仮定した場合に価格が爆騰することを指すのです。

個人的には、不動産は現在全くバブルではないと思います。

貨幣価値の下落はここ数年著しく、それは物価などにも反映されています。

これを加味すると、多少の上昇はあったものの、大したレベルではない、と言える範囲です。

バブルが崩壊する仕組み

不動産投資におけるバブルは、

ズバリ、

キャッシュフローがマイナス前提の物件を買わないといけない

という状況に陥っているときです。

バブルが崩壊した時を考えてみます。

あの時は、買えばすぐに値上がり売却益を確保できていました。

これにより価格はどんどん上がりました。

銀行も追随してインカムゲインなど無視してキャピタル狙いの物件にどんどん融資しました。

不動産が売れるためには銀行融資がほぼ必須なので、銀行がついてこなかれば不動産価格は上がりません。

家賃から売買価格を計算し、毎月の収支がマイナスになるわけです。

不動産投資において、一般的に毎月の収支が赤字というのはありえません。

インカムでしっかり利益を確保しながら中長期的にキャピタルも狙っていくものです。

例外的に一部の資産家などは、返済期間を極めて短く設定していて収支が赤字になっているケースはあります。

トータルの貸借対照表で見ると純資産比率が極めて大きいなど、銀行が赤字でも貸す理由のある人はいます。

しかし、普通の人は違いますよね。

 

確かに赤字になると怖いもんね・・・

 

保有期間中のキャッシュアウトはないので、お金の心配は不要です。

このような状態にも関わらず、焦って安値でも売る必要はありますか?

私は全くありません。

 

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よって、投げ売りなど起きる状況ではないのです。

それはどんな時に投げ売りが起きるのでしょうか?

・不動産価格の暴騰

・金利の暴騰

この2点です。

不動産価格に関しては、まだまだキャッシュフローは余裕の黒字圏内なので、高いとはいえません。

今後一層不動産価格が上昇していき、キャッシュフローがまさかの毎月マイナスなどに転落するようなことがあれば、それは危険信号です。

しかし、銀行もバカじゃないので、キャッシュフローが赤字になっているような物件に融資はしてきません。

超高値で転売されていて買い手になんのメリットもないワンルームマンション投資は例外です。

裏で業者とつながっているのでできる技です。

詳細は以下で解説しています。

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銀行の判断から、不動産価格がバブル的になることは考えにくいのです。

すると、何が危ないか。

金利です。

これは上がる可能性があるからです。

金利上昇はなめちゃダメだよ!

 

金利が上がれば毎月の支払いが増えるので、収支は悪化します。

これにより、赤字に転落する人が出てきてもおかしくないのです。

多少の金利上昇であればいいですが、いきなり金利4%!などになると、インパクト大です。

赤字に転落する人が出てきて、そのような人は物件を手放したいと思うでしょう。

これが連鎖していくと、価格崩壊につながります。

よって、不動産で暴落が起きるとすれば、金利の高騰なのです。

日本の不動産の今後

ある程度需要のあるエリアにおいては、不動産価格はかなり上昇しています。

私が住んでいる東京都港区のマンションは、ここ数年で価格が1.5倍ほどになっているような感じがします。

賃料も上がっており、更新のたびに値上げが行われる状況です。

好立地には資産のある人が集まりますので、貨幣価値の下落によってこのようなエリアでは物件価格も上がりやすくなります。

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他方、サラリーマンが主流の町などではそこまで大きく物件価格は上がっていない可能性があるのです。

サラリーマンの年収はここ数年で1.5倍になったかといえば、なってません。

下手したらほぼ変わってません。

実質ジリ貧です。

このような層が住む物件価格が上がると、住めなくなるので価格自体が暴騰したりすることはあまりありません。

 

さすがにもう天井だろ!

と思うかもしれません。

しかし冒頭でも述べた通り、巷のYESはプロのNOです。

多くの人が今を天井だと思えば価格の上昇余地はまだまだあることになります。

個人的には、今後ますます不動産価格は上がると思います。

売買の現場では、日々お金がありすぎて困っており、それを不動産に替えたい人で溢れています。

前述した通り、多少アンテナを張って生きている人であれば、ここ数年の超好景気で資産が爆増しているのです。

不動産の需要はまだまだ絶えません。

しかし、地方などは別です。

どんどん値下がるでしょう。

田舎に魅力はないのです。

一部田舎で不動産投資を上手くやっている人もいますが、本当に一部です。

しかも圧倒的に行動力のある人に限られるでしょう。

高利回りだから

価格が安いから

融資が付くから

なんとなく買ってみた、程度では失敗するでしょう。

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ある程度需要があるエリアでの話であり、そのような場所では今後も需要は絶えず、不動産価格は右肩上がりになるでしょう。

 

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著しい貨幣価値の下落も寄与します。

初任給200万円!

なんて時代がくるかもしれません。

すると不動産価格は自動的に今の10倍になっていてもおかしくないのです。

貨幣価値が1/10になっているのですから。

全然ありうる話です。

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まとめ

なんとなくバブル

と思っていませんでしたか?

実際は違うと思います。

今回解説した通り、バブルの崩壊とは、売りたい人が殺到しないと起きないのです。

不動産を売りたくなる状況かどうかを考えると答えはわかります。

現状不動産投資はオーナーを毎月豊かにする優れモノとして機能しています。

毎月黒字

お金はどんどん増えていく

残債はどんどん減っていく

とういうウハウハ状態。

 

売るなどももってのほか。

こんな状況でバブル崩壊などありえません。

売りたい人が殺到する状況とは、毎月の収支が赤字に転落するときです。

起きるとすれば金利の暴騰です。

金利が爆上りすれば一定数は赤字に陥るでしょう。

その連鎖により売り物があふれ、売主>>>>>買主 という状況が出来上がります。

このような状態になれば、バブル崩壊というのは現実的になるのです。

不動産投資家みんながウハウハな今、バブル崩壊などありえないのです。