この記事を書いた人
船橋寛之（ふなばしひろゆき）
1984年生まれ。
ドイツ育ちの不動産投資家。
不動産投資歴16年。
立教大学 経済学部卒。
リーマンショックの時に新卒で区分マンションを購入し、東京23区を中心に最大6棟55部屋を所有。
大和証券、大和総研に11年間勤務後、不動産コンサルタントとして独立。
現在は年間20億円以上の「非公開物件」仲介を行う。強みは「物件情報力」で、経験を活かしてセミナー講師や執筆活動にも携わる。
私生活では子供3人を育てる「ほぼ主夫」。
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日経平均が連日バブル後の最高値を更新しています。
個人的には長期的に見て日経平均が10万円を超えてもおかしくないと思っています。
そんなわけねーだろ！
と思われるかもしれませんが、単純に日経平均だけを見て話をするのであれば、可能な範囲なのです。
なぜでしょうか？
2つの要素が関係します。
また、これらの要素は普段投資などで日経平均なんて無縁だよ！という人にも無関係ではない話なのです。
何も考えずにぼーっと過ごしていると貧困まっしぐらでしょう。
狭い視野で目の前の仕事にいっぱいいっぱい、ではダメです。
生活が豊かになることはありません。
そして、日経平均が暴騰する可能性については、不動産価格にも影響があるのです。
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要素１：貨幣価値
日経平均という単純な数字は、貨幣価値の変動が含まれていません。
よく考えてみてください。
昭和30年ごろは、初任給が1万円ほどといわれていました。
1万円か・・・ドッグフードしか買えない
今で考えれば1万円では最低賃金以下ですし、そもそも生活はできないでしょう。
しかし昭和30年は違ったのです。
何が違うかといえば、貨幣価値が違った、ということです。
昭和30年の1万円は今の25万円くらいの価値があったといえます（同じ初任給で考えた時）。
これはものすごい怖いことなのです。
わかりますか？
昔のお金の価値が1/25になってしまった、ということです。
今の25万円が同じように1/25の価値になったと仮定すると、初任給が625万円の時代が来るというわけです。
個人的には初任給200万円くらいの時代は十分にくる可能性があると思っています。
初任給200万円って聞くとすごいな！！
貨幣価値は今の1/10ほどです。
恐ろしい・・・
日経平均にも、本来であれば貨幣価値の概念が追加されないといけません。
しかしながらそのような概念は含まれないので、貨幣価値が単純に1/10になれば、日経平均が30万円になってもおかしくないということです。
この観点から考えると、長期的な視点で日経平均が10万円を超える可能性はあるのです。
よって、日経平均が10万円を超えたら超バブルだ！ということはないのです。
そのタイミングにおける貨幣価値と比較する必要があります。
実際、日経平均はかなり高値になっていますが、みなさんバブルですか？
バブル時代はタクシー代で10万円出していたそうです。
すごいですよね。
みなさん出せますか？
答えは見えてますよね。
そんなことしたらサラリーマンのお小遣いが数か月分飛びますね 笑
貨幣の価値は、今後中長期的に見ても下落傾向であり、単なる貯金はその価値をどんどん下げることになるのです。
これはとても怖いことなんです。
今3,000万円貯金があったとします。
20年後に老後だ！
といっても、その時貨幣価値が1/10になっていれば、300万の貯金で老後に突入することに等しいわけです。
なので貨幣価値下落というのは想像以上に怖いことであるという認識は持っておくべきでしょう。
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日経平均は、タクシー代で10万渡していたバブル期を超えるでしょう。
が、前述の通り実態はそのころと全然違うわけです。
今の日経平均上昇に含まれる大半は貨幣価値が下落したことによるものなので、当時の日経平均と今の日経平均は単純に比較できないのです。
私が社会人になった2008年ごろから考えても、貨幣価値は半分くらいになった感覚です。
稼ぎ方が多様化し、年収1,000万円のハードルは劇的に下がりました。
今の年収1,000万円は少し前の年収500万円程度です。
ご自身の年収を半分くらいにしたところがちょっと前の年収だと思った方が良いでしょう。
「俺年収1,000万円だぜ！」はださすぎます。
一昔前は年収1,000万円がなんとなく良さそうなラインでしたが、今年収1,000万円では東京ではまともな生活は送れません。
年収1,000万円の響きは悪くないんだけどね～
年収2,000万円くらいで少し前の年収1,000万円で、多少まともな暮らしができるようになるレベルでしょう。
それ以下であれば日々節約したり使うお金のことを考えなくてはいけないみじめな生活になってしまいます（それが趣味で楽しければ良いです）。
昔は就職している先の会社から給与をもらうことくらいしか稼ぐ方法がなかったので仕方ありませんが、今の時代は違います。
稼ごうと思えばその手段は沢山あり、年収は本人の能力にかなり依存するといえます。
アクティブに動き、視野を広げて爆発的に行動できる人であれば年収は簡単に伸ばせます。
稼げる人が異様に増えてしまったのも貨幣価値の下落につながっていると感じます。
エリートサラリーマン！
という価値は著しく落ちてしまっているように感じます。
・不自由ばかり
・多額の納税で手取りはしょぼい
・時間もなければお金もない（預金額がしょぼい）
・人間関係に悩む
貧乏暇なし！
というのはまさにエリートサラリーマンになってしまいました。
しかしながらこの言葉は本当に正しいと思います。
資金力のある人には自由な人が多く、圧倒的に自分の好きなことをして生活していますね。
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要素２：外国為替
今度は為替の観点です。
円安が進むと、外国から見ると日本のモノが安く買えます。
すると、これが日経平均を押し上げる要因にもなるのです。
実際にはドル建て日経平均というものもあり、ドルベースでみると下がっていても、単純な日経平均では上がっているという逆の現象も普通に起きるわけです。
円の価値が下がっていることで日経平均は上がりますが、通貨を変えて日経平均を見ると、実は下がっているということがあることを念頭においておきましょう。
円の価値が大きく下がっていく、というのも怖いことなのです。
トルコが良い例です。
トルコの通貨は、トルコリラといいます。
2007年は、1トルコリラが約85円ほどの時期がありました。
2024年現在はなんと4円台です 笑
笑えるレベルの下落です。
対円でみてこの下落ですから。
ものすごいスピードで通貨の価値を失ったことがわかります。
それでは、トルコ内の株価はどうだったのでしょうか。
トルコイスタンブール100種というイスタンブール証券取引所にあるナショナル・ マーケット上場企業のうち100銘柄から構成される時価総額加重平均型の株価指数を参考にしてみます。
2007年は400台でした。
しかし2024年は9,000を突破しています。
トルコ内の株価は20倍になったのです。
控えめにいって爆騰でしょう。
しかしながら国内は豊かになってないと思います。
単純な株価だけを見ると、このようなことが起きるのです。
日本も円の価値が相対的に失われていくのであれば、日経平均の急伸は起こりえるわけです。
いずれは節目の日経平均4万円を突破し、調整を挟んで上昇トレンドになる可能性は十分考えられるという状況です。
その時、私たちは、日経平均が4万円を突破したからリッチで困っちゃう！という状況には残念ながら一部の人を除いてはなっていないでしょう。
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日本の不動産価格はどうなるのか？
私は不動産売買をメインにしていますが、円が弱くなると外国から見た時の不動産が安くなり、我々から見ると高いと思うような値段でも平気で買いに来きます。
為替の関係で外国人から見たら日本の物件は安くなっているわけですから。
すると、日本人が買える値段を飛び越えた高値で売買される日も遠くないのではないでしょうか。
特に都心は人気があるので、価格上昇はまだまだ進む可能性も否定できないのです。
日本の不動産における所有者の大半が外国人
というのも十分にありうる話だと感じます。
外国人が好きそうなエリアはピンポイントで価格上昇があってもおかしくない時期もくるでしょう。
あまりにも通貨が廃れすぎてくるとその国自体に魅力がなくなるので、外国資本が入ってこないことも考えられます。
日本がそのような国かどうかです。
個人的には幼少期から20か国以上にホームステイを含めた滞在経験がありますが、私は日本がダントツで好きです。
全てにおいてNo1の国だと信じているので、通貨安は海外資本が入ってくる絶好の機会になってしまうと感じています。
すると、各所で不動産価格の上昇が懸念されるのです。
貨幣価値の下落は、一般的にインフレを意味します。
不動産はインフレに強い資産になるので、貨幣価値の下落が起きれば、不動産価格も必然的に上昇します。
よって、両面から見ても、不動産価格が下落することは今のところあまり考えにくく、現状維持かやや上昇のトレンドを保つものと個人的には考えています。
まとめ
貨幣価値の下落だけでなく、為替の影響も受けながら日経平均は推移します。
よって、
・昔と比べて今が高い！
・バブル期と同じくらいまで日経平均は上がっている！
というのは全然参考にはならないのです。
少なくともバブル当時の状況と単純な日経平均同士の比較はできないでしょう。
貨幣価値の下落というのはとても怖いもので、その可能性が十分にあることは多くの人が認識しておくべきでしょう。
貨幣価値の下落に連動して資産価値が上がるようなものを持っておくべきです。
結構難しいんだね・・・
株なども良いですが、不動産も対象になります。
この手の資産をポートフォリオに組み込んでおかないと、貨幣価値の下落に耐えられなくなる日が来るでしょう。
残念ながら日本では貨幣価値の下落ほど給与が上がっていません。
貨幣価値の下落 ＞ 給与の伸び
となれば、その分生活は苦しくなります。
貨幣価値が下落するということは周りのモノの値段が上がることを意味するわけで、今までのお金で同じものが手に入らなくなるのです。
このようなことにアンテナを張って生きていくのか否かでは雲泥の差が出てくるでしょう。
実際あたなの生活は楽ですか？
お金のことをそこまで気にせず生活できていますか？
稼ぎ方が多様化して年収を伸ばすのは昔よりも簡単です。
もしあなたのトータル年収がさほど伸びていないのであれば、それは努力不足です。
今からでも遅くありません。
爆発的に行動してみてください。
