この記事を書いた人
船橋寛之（ふなばしひろゆき）
1984年生まれ。
ドイツ育ちの不動産投資家。
不動産投資歴16年。
立教大学 経済学部卒。
リーマンショックの時に新卒で区分マンションを購入し、東京23区を中心に最大6棟55部屋を所有。
大和証券、大和総研に11年間勤務後、不動産コンサルタントとして独立。
現在は年間20億円以上の「非公開物件」仲介を行う。強みは「物件情報力」で、経験を活かしてセミナー講師や執筆活動にも携わる。
私生活では子供3人を育てる「ほぼ主夫」。
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足立区の物件は買わないほうがいいですよ！
築古アパートは買わないほうがいいですよ！
区分マンションであれば、絶対立地を重視すべきです！
23区以外は買うべきではありません！
築15年以内を買うのがベストですよ！
旧耐震は買うべきではありません！
20㎡以上の物件を買わないとダメです！
３点ユニットは買わない方がいいです！
徒歩10分以内の物件に絞るべきです！
というような、決めつけの発言を聞いたことはないですか？
結論からですが、このような決めつけがある人は、不動産投資の素人です。
100%プロではないと断言します。
自分自身で身銭を切って繰り返し売買を経験してきている人は、このような発言をしません。
なぜなら、不動産の良い悪いは、価格の概念を無視して語れないからです。
価格の概念が加わって、初めて投資すべき物件であったか否か、判定できるようになります。
内容を5分動画にしました！
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不動産投資は、投資です。
投資である以上、勝たないとダメです。
勝つための要素に、価格の概念が含まれて当然です。
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不動産の良い悪いは価格と立地のバランスで決まる
マンションは都心に買うべき！
と言う人に聞きたいです。
足立区で築5年の築浅中古マンションが1円で販売されていたらどうでしょうか。
買わないのですか？
と。
20㎡以上のマンションを買うべき！
と言う人に聞きたいです。
同じエリアに19㎡のマンションが1円で売られていたら買わないのですか？
と。
3点ユニットは避けるべき！
と言う人に聞きたいです。
同じエリアに3点ユニットのマンションがあって、それが1円で売られていたら買わないのですか？
と。
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都心でも、相場より高値であれば買うべきではありません。
少し弱いエリアでも、価格が安ければ、投資として勝てる可能性は十分にあるのです。
少し狭くたって、設備が古かったって、同じです。
不動産は、価格と立地の2面から物件を判断しないと、良い悪いなどわかりません。
にも関わらず、何らかの決めつけをするような人は、不動産投資そのものを自分自身で経験していない、または経験値が極めて浅いと言えるでしょう。
詳しくは以下に記載しています。
素人発言特集
次のような発言が出れば、素人確定です。
・〇〇区はダメ（特定のエリア以外否定）
・〇〇区、〇〇地区を買うべき（特定のエリアを勧める）
・築〇〇年くらいがいい（築年数で不動産を語る）
・3点ユニットはダメ（設備で不動産を語る）
・南向きを買うべき（向きなんて正直どうでもいいです）
・20㎡以上を買うべき（専有面積で不動産を語る）
・徒歩10分以上はダメ（徒歩で不動産を語る）
・旧耐震はダメ
・エレベーターがある物件を買うべき
・整形地を買うべき
・事故物件は買うべきではない
・再建築不可は買うべきではない
挙げればキリがありません。
決めつけは多岐に渡ります。
結局のところ、価格の話を無視して、良い悪いの判断をする人が素人である、ということです。
例えば、Aさんが足立区に区分マンションを買ったとします。
それに対し、足立区を買わされたなんて、良くない業者だ！
という人です。
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足立区に物件を買った、という事実だけで、悪いという判断は当然できません。
確かに、足立区は東京23区では比較的弱いエリアに分類されますが、それでも他の都道府県から見れば、賃貸需要は安定していると言えるエリアです。
足立区でも、1円でマンションが買えていれば、大成功に違いありません。
値段の情報なしに物件を否定することはできないのです。
購入するタイプの物件、価格、賃貸需要、出口、までトータルで考える必要があります。
投資効率が高いのか、低いのか、も重要な要素なのです。
東京都港区で不動産投資ができれば、需要は確実でしょう。
しかし、利回りが著しく低くなるため、投資効率の観点で考えると、必ずしも好立地が良い、というわけではないのです。
自分が住みたいと思う物件が欲しい！
という人もいますが、自分が住みたいかどうかなんて、投資である以上関係ありません。
私自身も55部屋を所有していますが、その中に自分が住みたい部屋は、当然0です。
投資である以上、リスクとリターンで考えるべきであり、自分が住みたいかどうかの指標は関係ないのです。
決めつけがある人の特徴
何らかの決めつけがある人は、次の内どれかです。
・不動産投資ド素人
・特定の不動産を販売している不動産業者または関係者
・紹介料目当てのニセブローカー（FP含む）
不動産業者は、他社の物件を否定し合います。
A社：都心でワンルームを販売
B社：神奈川でワンルームを販売
例えば、この2社がいたとします。
それぞれ次のような発言をします。
A社：神奈川でワンルームは危ない！絶対に都心で買うべきです！
B社：都心のワンルームは割高なので、神奈川が狙い目です！
それぞれ否定し合っていますが、結局自社物件を勧めているのです。
両社に共通していることは何でしょうか。
それは、価格の確認が入っていないことになります。
Cさんが神奈川に区分マンションを買ったとします。
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それをA社に報告したら、
都心以外にワンルームなんてありえないですよ！
と100%否定されるでしょう。
しかし、私であれば次のような確認をします。
・駅
・専有面積
・築年数
・間取り
・賃料
・購入価格
この情報があれば、購入したワンルームが相場より高いのか、そうでないのか判断できます。
相場通りで買えているのであれば、良い買い物をしましたね！
になるのです。
エリアだけで良い悪いは判断できません。
勿論、衰退している地方都市などは、相当注意が必要です。
すごく安ければ良いかもしれませんが、ここで言いたいのは、まず最低限需要のあるところで購入する必要がある、ということです。
入居者が入らなければ、全て机上の空論です。
人が入ることが前提のエリアで検討し、次に価格の要素がでてきます。
紹介料目当てのブローカーは、無知のド素人ばかりです。
自分で本格的に不動産売買をしたことが無い他、不動産業界出身でもなく、業者でもなく、安定した職に就いていない、紹介料がないとメシが食えないという手のタイプが大半です。
最近では、会社員をやりながら、副業という名目で参入してきている人もいますが、素人であるには変わりありません。
知識が中途半端であり、多くはワンルームを販売しています（1棟は高度な知識が要求されるので、物件の説明そのものができない）。
不動産業者の言われたことを信じて売っている営業マンに近い存在であるため、20㎡以上でないとダメ！というような決めつけがあります。
その会社が売っている物件の多くが25㎡前後であれば、20㎡以下を否定するのもよくわかります。
しかし、前述している通り、19㎡が悪い、ということはまずないのです。
自分が紹介している物件を良い、と勘違いし、それ以外を否定するという思考停止状態なのです。
この手のタイプは、どのような形であるにせよ、自分が販売に関与している物件を良いと判断し、それ以外を頭ごなしに否定するでしょう。
まとめ
今回挙げたような素人発言は、長年不動産業者でやっている人でも見受けられます。
多くはワンルーム販売業者です。
そもそもの話ですが、不動産業者の担当者の多くは、実際に自分自身のお金で多くの売買を経験していない、不動産の素人です。
ここで重要なのは、自分自身の資金で、リスクを取って、繰り返し売買を経験しているのか、というものです。
何でもそうですが、やってもいない人がその物事の本質を理解できるはずはありません。
・本を読んで不動産が理解できるようになると思いますか？
・人から教えられただけで不動産が理解できるようになると思いますか？
・他人に物件を紹介するだけで不動産が理解できるようになると思いますか？
理解できるようになるはずはありません。
不動産の本質を理解したければやることはただ一つです。
自分でどんどん買って、自分でどんどん運用し、自分でどんどん売るのです。
自分で身銭を切って、リスクを取らずに、理解できる甘いことなど世の中にありません。
不動産業者の中でも、最低1棟物件を多く扱っていて、その売買に携わっていないと、不動産の経験値は明らかに不十分です。
プロの間ではこう言われます。
ワンルームなんて不動産じゃないでしょ
と。
不動産を語るレベルに、ワンルームが達してない、という意味です。
そのくらい、億単位以上の1棟売買を多く経験できていないと、不動産に詳しいとは言えないのです。
ワンルーム業者は、ワンルームを売っている以上、ワンルーム以外を否定します。
都心でワンルーム！
という人であれば、千葉の1棟を否定します。
私は1棟派であり、1棟が大きな利益を生むことを理解しているため、千葉県の1棟でもエリアと価格によっては大変魅力的な場合があることは理解しています。
しかし、ワンルームばかり売っている人は1棟を所有した経験もないことから、頭ごなしに1棟を否定したりします。
アドバイスを聞くのであれば、区分から1棟まで幅広く自分自身で身銭を切って売買した経験のある人にした方が良いでしょう。
勿論経験があっても、正しいことをいっているとは限らないため、あくまで参考程度です。
メガ大家と呼ばれる人たちの中にも、多くの偽物が混ざっているので注意してください。
しかし、ここで挙げたような決めつけがある人は、その時点で素人確定なので、アドバイスを受ける意味はないと断言します。
