初心者編

不動産投資に潜む8つのリスクとは?

不動産投資では、大きく8つのリスクが存在します。

全て把握できていますか?

リスクを把握せずに不動産投資を始めると、

・想像以上に家賃が取れない

・突発的な支出が発生して苦しい

という状況に追い込まれます。

リスクとは?

リスクとは、投資やビジネスで損失を被る可能性を指します。

要するに、何が起こるかわからないということです。

不確実性とも呼ばれます。

投資全てにリスクはあります。

株式投資でいえば、企業の不正が発覚して株価が暴落するなど、予測できないことによって損失を出したりします。

株に限らず、多くは、このリスクを自分でコントロールすることが難しいという特徴があります。

しかし、不動産の場合はリスクをある程度自分でコントロール出来るところに魅力があります。

不動産投資のリスク

【1.無知リスク】

残念なことに、最も多くみられる問題です。

あまりよくわかっていないのに、不動産業者に勧められるがままに投資用物件をほぼフルローンで購入してしまう方が多くいます。

1度目に失敗してそこで気が付く人が大半です。

しかし、気付くのにも時間がかかります。

これはまずい保有状況だな!

と思っていても、本人が楽観的であったり、まずい状況に気が付いていない人が多くいます。

リカバリーできる程度の損失であれば良いのですが、多額になるとなかなか厳しい状況に追い込まれます。

「知らなかった」では許されません。

誰も責めることはできません。

自己責任です。

まずは、不動産業者に踊らされるのではなく、自分を守るための知識を身につけましょう。

とてもいい人で信頼できます!

は、甘すぎます。

不動産業者はあの手この手で信頼できる自分を演じてきます。

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【2.購入リスク】

高値で購入してしまうリスクです。

これは、簡単に防げます。

簡単に防げるのですが、非常に多くのかたがこのリスクを回避できずに失敗しています。

立地が良くても高値で購入しては最悪赤字になることもあります。

http://landsitz.work/do-not-buy/

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高値で購入するリスクを防ぐ方法は一つです。

それは、売値を意識することです。

もっと言うと、不動産業者が提示している値段を無視し、自分自身で値付けができるようになると良いでしょう。

出された物件の妥当な値段を自分で計算することができるようになると、防げるリスクです。

【3.借入リスク】

不動産投資は、ローンを組んで行うのが一般的です。

家賃とローンを含む支出のバランスを考え、借入額をコントロールしてください。

家賃収入に対する支出の目安は、30%~70%です。

支出は、ローン以外にもあります。

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固定資産税(業者が出す収支計算書には固定資産税が計上されていないことが多々あります。注意してください。)、管理費、修繕積立金など、ローン以外の支出を含めた目安となります。

物件を購入する際は、家賃と支出のバランスをしっかり計算しておいてください。

このリスクも、結果的には自分でコントロールできます。

また、高額な借入でも不動産自体に高い担保力があるため、高値掴みさえしなければ、実質借金はほとんどないと考えていいです。

1,000万円の借入をしても、その物件を1000万円で売れるのであれば、実質借入は0になるということです。

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05.日経新聞記事_20160913.png

【4.空室リスク】

立地は大切です。

立地が良ければ、入居者探しも難しくありません。

皆さんが思っている以上に、東京23区内の物件は、入居者を確保しやすいです。

データ上ですが、東京23区の駅徒歩10分以内の物件であれば、入居率は99%前後になります。

但し、適切な賃貸管理会社と契約して、管理を任せておく必要があります。

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個人的には、地方物件はお勧めしません。

今後の需要を考え、1都3県かつ賃貸需要のあるエリアに絞って購入したほうが良いです。

フルローンが組めるから、という安易な理由で地方の1棟に手を出すと危険です。

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【5.価格下落リスク】

「1.購入リスク」と一部重複しますが、「購入価格 – 売却価格」における差額を指します。

バブル期と異なり、不動産は基本値下がるものだ、と理解しておいてください。

値上がり益を求めての購入は、賢明ではありません。

不動産は値下がるものですが、予めそれを加味したうえで物件を選別できれば、このリスクも抑えることが可能です。

立地にこだわることで、価格下落リスクも限定的となります。

将来を見据えた上で、立地を優先して購入することで計算できるリスクとなります。

価格が下落しても、キャッシュフローが黒字で返済に困らない状態であれば気にする必要はあまりありません。

不動産の価格は、定期的に変動します。

日々のキャッシュフローに問題がなければ、高値で推移してると思われるタイミングでの売却を待つことも十分に可能です。

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【6.家賃下落リスク】

家賃も物件価格と同様、築が経過すれば下がるものです。

しかし、これも好立地であれば限定的になります。

将来を見据えた上での収支計算をしておけば、このリスク自体も想定の範囲内になります。

家賃が下がらないような収支計算書には、十分に注意してください。

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【7.修繕リスク】

1棟物件の場合は、定期的に大規模修繕をする必要があります。

物件の規模にもよりますが、数百万円以上かかります。

区分マンションでも、入居者が入れ替わることで、部屋の修繕費がかかります。

この修繕費は、意外に重たく、キャッシュフローを悪化させます。

毎月のキャッシュフローが不十分であるような物件を買ってしまっている場合は、赤字に転落する可能性もあるでしょう。

修繕でかかる費用も予め見込んでおく必要があります。

【8.災害リスク】

これはなかなか本人の努力や計算で防げるものではありません。

火災や地震を指します。

しかし、これらは保険である程度計算できるまでにカバーできます。

火災保険には、必ず加入してください。

区分マンションの場合はこれで十分だと思いますが、心配であれば地震保険もセットで加入しておくことをお勧めします。

まとめ

ほとんどのリスクは、自分でコントロールできます。

正しい知識を持って臨めば、リスクを完全なリスクではなく、計算できるリスクに変えることができます。

しかし、リスクを把握せずに不動産投資を始めてしまうと、思わぬ支出で苦しむことになるでしょう。

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