この記事を書いた人
船橋寛之（ふなばしひろゆき）
1984年生まれ。
ドイツ育ちの不動産投資家。
不動産投資歴16年。
立教大学 経済学部卒。
リーマンショックの時に新卒で区分マンションを購入し、東京23区を中心に最大6棟55部屋を所有。
大和証券、大和総研に11年間勤務後、不動産コンサルタントとして独立。
現在は年間20億円以上の「非公開物件」仲介を行う。強みは「物件情報力」で、経験を活かしてセミナー講師や執筆活動にも携わる。
私生活では子供3人を育てる「ほぼ主夫」。
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なぜ不動産投資をやるのですか？
と聞かれて、答えられますか？
不動産投資の目的を正確に理解していますか？
・節税対策
・老後の年金対策
・生命保険の代わり
なんて答えている人は、不動産投資で失敗している人です。
内容を5分動画にしました！
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不動産業者にカモられ、高値で物件を買わされていることでしょう。
不動産投資の目的は、
「今の自分の資産を増やす」
です。
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みなさんなぜ投資をするのですか？
株式投資、FX、投資信託などであれば、馴染みがあると思います。
定期預金も、資産を増やすという意味では資産運用です。
投資の目的は、
「今手元にある資金を、少しでも増やそうと試みている」
ということではないでしょうか。
間違いないね
お金を増やすことを目的にしているのです。
不動産投資も、その一種です。
500万円が、10年後に400万円になって返ってくることを期待して投資をするはずはありません。
500万円が1,000万円になることを期待して投資をするものです。
不動産投資を始める理由
不動産投資は、
・安全に
・効率よく
資産を増やすことができる、投資の中ではNo1と言えるほと、安定しています。
株式投資やFXは、大きな値上がり益を期待できる反面、損失も大きくなります。
それに加え、日々費やす時間は大変多いものになるでしょう。
トレーディングで張り付いていたり、会社員が行う投資でも、銘柄や値動きを調べるのに、自分の時間を取られていませんか？
時間がかかっている割には、利益が出ていないのではないでしょうか。
リスクとリターンは表裏一体なので、高いリターンが期待できるということは、相応のリスクがあるということでもあるのです。
不動産投資は、金額こそ大きいものの、物件の正確な価値さえある程度把握出来れば、非常に安全な投資となります。
不動産は売れます。
売ることでローンが完済できれば、問題はないのです。
高く買い過ぎると、
ローン ＞ 売値
の状態となり、売れません。
これさえ回避できれば、安全な投資商品になるのです。
不動産は、リスクをコントロールすることができる上にリターンを求められる優れたということです。
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しかしながら株やFXだと毎日見れないし神経擦り切れそう・・・
損が大きくなるのは避けたい・・・
など、気持ちを楽に、日々せかせかしなくて済む投資が不動産投資です。
本業をこなしつつも賃貸経営をするのは簡単です。
オーナーが実際に行う業務はなく、ほったらかしに近くても問題なく運用が可能です。
このように、資産を増やしたいと考えることを前提に、毎日投資に時間を取れないような人に向いている投資であり、これが不動産投資を開始する理由です。
楽して稼げそう・・・
不動産投資が儲かる理由
少し触れましたが、不動産には価値があります。
ここで重要なことは、
価値 = 売れる値段
です。
買値は関係ないということです。
2,000万円で売れそうな物件を2,500万円で買ってしまった人は、500万円の超過債務状態にあります（純粋な借金）。
しかし、2,000万円で売れそうな物件を、2,000万円でしっかりと購入出来ていれば、物件を売ることでローンは完済されます。
不動産には相場があるので、相場さえ把握出来て、売れる値段より高い値段で買わない限りは、売ることでローンを完済することができるものです。
不動産業者が出す物件価格をそのまま信じ込むのではなく、いくらで売れそうなのか？を自分なりに調べることで、安全さは増すでしょう。
ポイントは、この元金を誰が返済しているのか？ということです。
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入居者の支払う家賃でローンなどをカバーすることができるので、オーナーは実質手出しなしでローンを完済できてしまうのです。
不動産が儲かるポイントはここにあるのです。
持っている期間中はキャッシュフローのプラスでウハウハ
売った時に売値-ローン残債が一括で入ることでウハウハ
ということです。
買値さえ間違えなければどう転んでもウハウハ状態になるため、やめられません。
入居者の賃料で保有期間中も潤い、売った時も入居者が払っている家賃からローンを返済しているので手元も潤うわけです。
自分が一切の手出しをしていないのに資産がどんどん増えていくので、不動産投資で成功している人であれば、10戸、20戸、100戸と戸数を増やして所有するのも納得となるわけです。
価格が大きいので、慣れてなければ恐怖が先行します。
しかしながら、価格ほどのリスクはないのです。
少しわかってくるようになると、不動産投資のリスクの低さは実感できるでしょう。
だから成功している人は数百単位で物件持ってるんだね～
不動産投資が効率の良い理由
不動産投資は、ほぼ全員の人が、ローンを活用します。
2,000万円の物件を購入するために、2,000万円を用意する人は限りなくゼロに近く、ローンを組んで買います。
ローンを組むことで、わずかな資金で大きな運用ができるのです。
これを、レバレッジと呼びます。
ローンを使うことで、手元の現金を効率よく運用できるのです。
例えば、2,000万円の物件があり、10年間で200万円の利益を生むとします。
100万円の頭金で、1,900万円のローンを組んで始めたとします。
すると、100万円の資金で、10年間で200万円稼げたことになるのです。
10年間でのリターンは200%であり、年間に直すと、20%のスピードで資産が増えたことになるのです。
不動産の価格は2,000万円ですが、自分自身が使った現金は、100万円です。
残りの1,900万円はローンです。
着目すべきは、自分が使った現金の100万円です。
100万円を効率よく不動産で運用し、10年間で200万円の利益を得ることに成功した、と言えるのです。
勿論、借りられるからなんでも無茶苦茶に借りる行為は危険です。
借入は借入です。
その意識は忘れないようにしましょう。
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不動産投資の主な2つのリスク
不動産投資は、安全に効率よくできるものですが、主に2つのリスクが存在します。
細かいリスクは2つ以上ありますが、主にこの2つのリスクさえクリアできれば、大きく失敗はしません。
【リスクその１：高値での購入】
相場より高く買うことです。
不動産投資では致命的と言えます。
多くの不動産業者は、自社の物件を相場以上の値段であなたに売りつけてきます。
不動産業者が出してくる物件をそのまま買っていると、高値掴みをしているでしょう。
不動産には相場があります。
相場を理解し、どのくらいで売れるのかを調べ、それから購入するようにしましょう。
高く買うと最初から超過債務となり、利益は非常に出にくくなります。
相場がわからないと高く買っちゃうよね・・・気を付けよう
【リスクその２：エリアを誤る】
空室リスクを指します。
需要のないところを買うべきではない、ということです。
不動産業者の多くは、需要のない場所でも平気で勧めてきます。
需要のない田舎や地方は、当然利回りが高いので、紙上の収支は大変良く見えます。
しかし、それは、満室想定である点を忘れてはいけません。
入居者が入らなければ、全て机上の空論です。
需要がある、というのは絶対条件です。
まとめ
不動産投資をする目的は、
・安全に
・効率よく
資産を増やすということです。
私自身、不動産投資の安全性を理解しているので、株式投資やFXなどは、ほとんどタッチしていません。
不動産投資に比べれば、トータルではるかに劣る投資だと思っているからです。
不動産投資より圧倒的にリスクは高いのに、リターンが少ないという、投資する意味がまるでないように見えます。
安全に効率よく運用できる投資商品は、不動産以外ないと考えています。
それほど、不動産投資は、買い値とエリアを間違えなければ、安全な投資になるのです。
自分自身の資産を増やすためのツールとして、不動産を有効活用してみてはいかがでしょうか。
