この記事を書いた人
船橋寛之（ふなばしひろゆき）
1984年生まれ。
ドイツ育ちの不動産投資家。
不動産投資歴16年。
立教大学 経済学部卒。
リーマンショックの時に新卒で区分マンションを購入し、東京23区を中心に最大6棟55部屋を所有。
大和証券、大和総研に11年間勤務後、不動産コンサルタントとして独立。
現在は年間20億円以上の「非公開物件」仲介を行う。強みは「物件情報力」で、経験を活かしてセミナー講師や執筆活動にも携わる。
私生活では子供3人を育てる「ほぼ主夫」。
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マンションと戸建てでは、必要な維持費に違いがあります。
この記事では、マンションと戸建てそれぞれの維持費の概要および維持費のシミュレーション、維持費を抑えるポイントと注意点を解説します。
マンションと戸建ての購入で悩んでいる方はぜひ参考にしてください。
Contents
維持費は戸建てよりマンションのほうが高い
一般的にマンションと戸建てでは、マンションのほうが維持費が高いといわれます。なぜならマンションは、修繕積立金や管理費を毎月支払う必要があるためです。一例として、30年間居住した場合のマンションと戸建ての維持費の違いを、以下で確認しましょう。
マンションと戸建ての維持費の差は、管理費および修繕積立金の有無により940万円にのぼることがわかりました。月々に換算すると、マンションのほうが維持費が約2万6,000円高くかかる計算となります。
維持費って思ったよりかかるんだね！
支払った管理費と修繕積立金は、管理人の人件費や敷地内の清掃費、植栽の管理費、共用設備の修繕などに使われます。マンションに住めば敷地内の清掃や植栽の管理を委託できる一方、より多くの維持費が必要になることは押さえておきましょう。
参考：公益財団法人 東日本不動産流通機構「首都圏中古マンションの管理費・修繕積立金（2022年度）」
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【マンションと戸建て】共通する維持費の種類
マンションや戸建てを購入する場合、維持費は住んでいる間中かかるランニングコストとなります。住宅ローンを完済しても、維持費は支払い続けなければなりません。居住開始後に慌てずにすむためには、どのような種類があるかを把握しておくことが重要です。
マンションと戸建てに共通する維持費は都市計画税および固定資産税、火災保険料です。それぞれの概要をしっかりと確認し、計画的に資金を用意しましょう。
都市計画税
都市計画税とは、都市計画区域内にある家屋や土地に対して市区町村が課す税金です。
都市計画区域とは、原則として市または町村の中心部を含み、一体的に整備・開発・保全する必要があると指定された地域をいいます。市街化調整区域や都市計画区域外の土地および建物には、基本的に課せられません。都市計画税は以下の式で計算します。
納めた都市計画税は、都市計画区域で行われる市街地開発事業の費用として利用されます。市街地開発事業の一例は、以下のとおりです。
- 道路や鉄道、駐車場などの建設
- 公園や広場、墓地の整備
- 上下水道、電気、ガス、ゴミ処理場の整備
都市計画税の納税方法は納める市区町村によって異なりますが、一般的に一括もしくは年4回の分割で納付します。毎年4月～6月に送付される納税通知書および納付書を受け取り次第、速やかに納税手続きを行いましょう。
固定資産税
固定資産税とは土地や家屋および、機械や会社の備品など償却資産にかかる税金です。
毎年1月1日に固定資産を保有している人が納税者となり、固定資産がある市区町村に納めます。固定資産税の計算式は以下のとおりです。
固定資産税は道路や学校、公園といった公共施設の整備のほか、介護・福祉などの行政サービスに利用されます。
固定資産税も都市計画税と同様に、毎年4月～6月に送付される納付書をもって一括もしくは年4回の分割で納めましょう。保有する物件によっては、固定資産税が大きくなることもあります。納付が遅れ延滞税が課せられることがないよう、計画的に用意することが肝心です。
保険料
住宅ローンを借り入れて住宅を購入するのであれば、火災保険への加入は必須です。
住宅ローンの借り入れでは、購入する物件が担保となります。そのため、火災で担保価値が下がることを防ぐため、火災保険への加入が求められるのです。地震にも備えたい場合は、火災保険とセットで地震保険に加入できます。
火災保険料は鉄筋コンクリート造のマンション、鉄筋造の戸建て、木造の戸建ての順で高くなります。これは、木造の戸建てよりも鉄筋コンクリート造のマンションのほうが、火災などの災害に強い構造だからです。
また、築年数や補償内容によっても保険料が変わる場合があります。
実際にどのくらいの保険料がかかるか知りたい場合は、保険会社に見積もりを取ってもらいましょう。なお火災保険は、ローンを借り入れる金融機関から紹介してもらうだけでなく、自分で探しての契約も可能です。
維持費を少しでも抑えたいと考えるのであれば、いくつかの保険会社で見積もりを取り、保険料と補償内容を確認したうえで選択しましょう。
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【戸建て】維持費の種類
戸建てで必要な主な維持費は、修繕費です。修繕工事の一例には、以下が挙げられます。
- 外壁や屋根の塗装・修繕
- 水回りのリフォーム
- シロアリ対策も兼ねた床下修繕
アットホーム株式会社の調査によると、戸建てに30年居住した場合の修繕費用の平均は約615万円で、修繕を行った場所第1位は外壁となっています。
戸建てにはマンションのような委託管理や大規模修繕がないため、修繕やリフォームを自分自身で行わなければなりません。先ほどの例を参考に、30年間で615万円の修繕費用を貯めようとすると1年間で20万5,000円、月にするとおよそ2万円の貯蓄を続ける必要があります。
災害や経年劣化などによって修繕が必要になった場合に、慌てることなくメンテナンスを行うためには、日ごろから計画的に資金を貯めておくことが重要です。
参考：アットホーム株式会社「2023年『一戸建て修繕』の実態調査」
【マンション】維持費の種類
マンションで必要な維持費には、管理費および修繕積立金、駐車場・駐輪場の料金が挙げられます。マンションは、自身で物件のメンテナンスを行う手間が戸建てほど大きくありません。一方で、管理費や修繕積立金といった維持費が多く発生します。ここでは、マンションで必要な維持費について詳しく見ていきましょう。
管理費と修繕積立金はバカにならないよ！
管理費
管理費はマンションの共用部分の維持管理に充てられる費用で、主に以下の目的で使われます。
- 共用部分を清掃するための人件費
- 共用部分の水道光熱費
- 管理人の人件費
- 植栽の手入れ費用
- 自動ドアやエレベーターの点検費用
東日本不動産流通機構によると、1戸あたりの月額平均管理費は1万2,480円です。管理費は、築年数が古くなるほど高くなる傾向があります。中古の分譲マンションを購入する際には、管理費が今後上がる可能性も確認すると安心です。
修繕積立金
修繕積立金とは建物の診断や修繕工事に充てる費用で、将来必要になる大規模修繕に備えて積み立てるものです。一般的に大規模修繕は10年前後の間隔で行われ、共用部分である外壁やバルコニー、屋上、階段、インターホン、駐車場などの補修がされます。
東日本不動産流通機構によると、1戸あたりの月額平均修繕積立金は1万1,474円です。修繕積立金も管理費と同様に、築年数が古くなると高くなる傾向があることを押さえておきましょう。
こちらは管理費に比べて値上がる可能性が格段に高いと理解しておきましょう。
予め値上げることを想定したプランだったりするしね
駐車場・駐輪場の費用
マンションに住むのであれば、駐車場および駐輪場の利用代金も必要です。駐車場代金は地域によって差がありますが、一般的に数千円～数万円といわれます。また、駐輪場代金は数百円～数千円です。
仮に駐車場代が1万円のマンションに10年住んだとすると、駐車場代の総額は120万円となります。車を所有しているもしくは今後車を購入する予定がある方は、駐車場代金も忘れずに維持費として考えておきましょう。
参考：公益財団法人 東日本不動産流通機構「首都圏中古マンションの管理費・修繕積立金（2022年度）」
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マンションと戸建てどちらがお得？維持費シミュレーション
マンションと戸建てでは、必要な維持費がそれぞれ異なります。ここでは、マンションと戸建てでどのくらいの維持費がかかるかを10年、20年、40年でシミュレーションします。ぜひ自身のライフプランやマネープランに照らし合わせ、どちらが維持費を抑えられるか確認してください。
10年間住んだ場合の維持費
10年間住んだ場合のマンションおよび戸建ての維持費は、以下のとおりです。
10年間の居住では修繕費が不要と考えられるため、戸建ての維持費は110万円程度に抑えられます。一方マンションの維持費は管理費および修繕積立金、駐車場代金がかかることから500万円を超えます。
建物の価値は築年数が大きく影響するため、10年で住み替えを考えているなら売却を検討してもよいでしょう。
20年間住んだ場合の維持費
20年間住んだ場合のマンションおよび戸建ての維持費は、以下のとおりです。
20年居住した場合、外壁や屋根などの修繕工事が必要になるため戸建ての修繕費用が上がります。しかし管理費や修繕積立金、駐車場代がかかり続けることから、マンションのほうが維持費が高くなります。
40年間住んだ場合の維持費
40年間住んだ場合のマンションおよび戸建ての維持費は、以下のとおりです。
40年住むと、戸建てでは家全体のリフォームが必要です。そのため、維持費は1,000万円を超えます。一方マンションは居住期間が長くなると、管理費および修繕積立金がさらに増えます。維持費の観点でいうなら、マンションよりも戸建てを選んだほうが安く抑えられるでしょう。
マンションの維持費を抑えるための3つのポイント
マンションは管理費および修繕積立金、駐車場代がかかり続けるため、維持費が高くなる傾向があります。長期での居住を予定しているのであれば、できるだけ維持費を抑えたいと考える方もいるでしょう。
ここでは、マンションの維持費を抑えるための3つのポイントを解説します。マンションの購入を検討しているのであれば、ぜひ参考にしてください。
1.戸数が多いマンションを選ぶ
維持費を抑えるには、戸数が多いマンションを選ぶことが重要です。なぜなら管理費および修繕積立金は各戸から集めるため、戸数が多いマンションのほうが一戸あたりの金額が安くなるケースが多いからです。
ただし、エレベーター管理や窓清掃費用がかかる高層マンション、庭木が多く植栽管理費のかかるマンション、築年数が古いマンションは管理費や修繕積立金が高くなる点に気を付けましょう。
2.共用設備の少ないマンションを選ぶ
維持費を抑えたいと考えているのであれば、過度な共用設備があるマンションは避けましょう。
ゲストルームやジムなど豪華な設備が併設されていると、管理費および修繕積立金が上がります。プールや噴水といった水を使う設備があるマンションは、メンテナンス費や水道代がかさむため特に管理費が高くなるようです。
維持費を抑えたいなら、共用設備は最低限のマンションを選んでください。
共用部分が豪華な方がなんとなくテンション上がるけど要注意なんだね
3.マンション以外の駐車場を探してみる
マンションの駐車場利用料が高いと感じる場合は、マンション以外の駐車場の利用を検討しましょう。マンションに併設された駐車場は、駐車場利用料が高い場合があります。特に利便性が高い立地のマンションであれば、割高に設定されていることも少なくありません。
駐車場利用料は地域によって異なるため一概にはいえませんが、都市部のマンションにおける相場は2万円～3万円程度です。
一方地方では、3,000円～5,000円程で借りられます。また、駐車場利用料は、駐車場の種類によっても変わります。平置き駐車場は車の出し入れがしやすく、利用料が高めです。自走式立体駐車場は、停める場所によって価格が異なります。
マンションを探す際に駐車場利用料がネックになるのであれば、敷地外の駐車場もあわせて探してください。
戸建ての維持費を抑えるための5つのポイント
戸建ては、管理費および修繕積立金が不要です。その一方で、リフォームや修繕にかかる修繕費を用意する必要があります。30年や40年といった長期で住む場合、想定以上に修繕費がかかるケースも少なくありません。
ここでは、戸建ての維持費を抑えるための5つのポイントを紹介します。マイホームの購入や建築を考えている方は、ぜひ参考にしてください。
1.こまめに定期点検と補修を行う
こまめな定期点検と補修は、維持費の節約につながります。
家の設備や外装、内装が完全に壊れてしまうと、新しいものに換えなければなりません。そうなると、大きなお金が必要になります。修繕費を抑えるにはこまめなメンテナンスを行い、不具合が軽微なうちに直すことが肝心です。
一般的に新築から5年経過したら、基本構造部分の定期点検を行ったほうが良いとされます。一見するとまだほとんど傷みがなく見える住宅も、風雨や直射日光による劣化やシロアリ、カビ等の被害が進行しているかもしれません。
定期点検をすることで家を長持ちさせ、修繕費の削減を目指しましょう。
2.簡単な修繕やリフォームは自分で行う
簡単な修繕やリフォームを自分で行えば、修繕費を抑えられます。外壁や屋根、水回りのリフォームなどは専門業者でなければ難しく、お金をかけてプロに直してもらうしかないでしょう。
一方、壁紙の張り替えやドアノブの交換といった比較的簡単な作業であれば、自分でできるものもあります。ホームセンターで道具や材料を調達することもできるため、比較的取り組みやすいといえます。
軽微な修繕やリフォームにチャレンジし、維持費の削減を目指してください。
3.メンテナンスの回数が減る素材、施工法を選ぶ
メンテナンスの回数が少なくてすむ素材や施工方法を選ぶことも、修繕費の節約につながります。そのためには、マイホーム建築時に耐久性の高さを考慮した素材選びをしましょう。
あわせて、広く利用されている素材を選ぶこともポイントです。特殊な素材をマイホームに使用すると、メンテナンスできる業者が限られ、修繕費が高くなる可能性があります。
4.固定資産税の減税制度を活用する
維持費を抑えるなら、固定資産税における以下の減税制度も活用しましょう。
固定資産税の減税制度は、適用期限が決まっているものが多くあります。また、適用を受けるには確定申告が必要です。減税制度を利用したいと考えているのであれば、事前に市区町村に確認してください。
5.アフターサービスの充実した住宅メーカーを選ぶ
アフターサービスが充実した住宅メーカーを選ぶことも、維持費を削減するうえで重要です。新築住宅では引き渡しから10年の間は、基本構造部分に瑕疵があった場合に不動産会社や住宅メーカーが責任を負うことと定められています。
10年経過後のアフターサービスは、住宅メーカーによって異なります。建築から10年を超えると、外装や設備に不具合が発生することも少なくありません。マイホームを建築する際は、保証期間や保証内容を事前に確認しましょう。
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マンションの維持費に関する注意点
マンションを購入する際には、以下の注意点をふまえて維持費を検討する必要があります。
- 値上がりや一時金支払いの可能性がある
- 専有部の修繕費用は自己負担になる
- 契約前に管理費や修繕積立金の額を確認する
マンションの維持費の大半を占める管理費および修繕積立金は、住宅ローンの返済が終わった後も支払い続けなくてはなりません。マンションを購入するときは、今後のライフプランやマネープランを考慮したうえで支払い可能かを確認することが重要です。
値上がりや一時金支払いの可能性がある
管理費や修繕積立金は、値上がりしたり一時金の支払いを求められたりする可能性があります。先述のとおり、管理費や修繕積立金は築年数が長くなるにつれ高くなります。そのため、居住スタート後に金額が上がるケースがあることは押さえておきましょう。値上がりのタイミングはマンションにより異なるため一概にはいえませんが、築15年前後を節目に増額されることが多いようです。
また、大規模な修繕工事が必要になった場合、毎月の修繕積立金のほかに一時金の支払いを求められることもあります。マンション購入時には、管理費や修繕積立金の取り決めをしっかりと確認し、将来的な増額や一時金の支払いも念頭に置く必要があるでしょう。
専有部の修繕費用は自己負担になる
マンションの管理費や修繕積立金は、あくまでも共用部分の管理・補修に使われるお金です。そのため、キッチンやバス、トイレといった水回り、壁紙などの専有部分のリフォームはそれとは別の自己負担になります。
水回りのリフォームは一般的に20年程度で必要とされており、かかる平均金額は278万円程度といわれます。居住年数が長くリフォーム箇所が多い場合は、さらに資金が必要になることもあるでしょう。マンションを購入するのであれば、専有部分のリフォーム資金も計画的に貯めておくことが肝心です。
契約前に管理費や修繕積立金の額を確認する
マンションを購入するにあたっては、契約前に管理費や修繕積立金の金額をしっかりと確認しましょう。管理費や修繕積立金が高い場合はもちろん、安すぎるときも注意が必要です。
月々の管理費や修繕積立金が安すぎる場合、管理や修繕が十分に行われない可能性があります。
また、今後値上げが行われたり、まとまった額の一時金の支払いを求められたりするかもしれません。管理費の平均月額は1万2,480円、修繕積立金の平均月額は1万1,474円です。この金額を参考に、適正な価格となっているかを確認してください。
参考：公益財団法人 東日本不動産流通機構「首都圏中古マンションの管理費・修繕積立金（2022年度）」
戸建ての維持費に関する注意点
戸建てにおける維持費の注意点は、修繕費がかかる点です。戸建ては管理費および修繕積立金の支払いがない代わりに、定期的な補修やリフォームのための資金を自身で貯めておく必要があります。
戸建てにおける平均的なリフォーム費用は、およそ471万円です。仮に築20年の時点でリフォームを行うとすると毎年23万円、月換算でおよそ2万円貯蓄しておく必要があります。
屋根や外壁の補修、バリアフリー工事など大掛かりなリフォームを行う場合は、さらに資金が必要になることも考えられます。戸建てを購入するなら、今後のライフプランやマネープランを考慮し、計画的に修繕費用を貯めておくことが肝心です。
まとめ
住宅を購入するのであれば、居住後にどのような維持費がかかるかも重要です。戸建てとマンションのどちらでもかかる維持費には、固定資産税および火災保険料が挙げられます。
それに加えてマンションで必要な維持費は、管理費・修繕積立金および駐車場代です。
毎月支払いが発生し場合によっては値上がりするケースもあるため、現在の金額や今後金額が変更される予定を事前にしっかりと確認しましょう。マンションの維持費は、戸数が多いマンションを選んだり過度な共用設備の物件を避けたりすることで抑えることができます。
戸建てを購入するのであれば、修繕費の備えが必要です。外壁や屋根など大掛かりな補修をした場合、まとまった資金が必要になることは押さえておきましょう。修繕費を抑えたいのであれば、定期的なメンテナンスとこまめな補修を行ってください。
維持費は、マンションや戸建てに住んでいる間中必要なランニングコストとなります。マイホームに住み続けるためには、購入前にどのくらいかかるかを確認し計画的に資金を用意してください。
