この記事を書いた人
船橋寛之（ふなばしひろゆき）
1984年生まれ。
ドイツ育ちの不動産投資家。
不動産投資歴16年。
立教大学 経済学部卒。
リーマンショックの時に新卒で区分マンションを購入し、東京23区を中心に最大6棟55部屋を所有。
大和証券、大和総研に11年間勤務後、不動産コンサルタントとして独立。
現在は年間20億円以上の「非公開物件」仲介を行う。強みは「物件情報力」。
私生活では子供3人を育てる「ほぼ主夫」。
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不動産といっても、
・ワンルーム（区分マンション）
・戸建て
・1棟（小規模）or 地方都市
・1棟（中規模以上）or 都内近郊
・収益ビル
など、色々な種類があります。
また、1棟でも、
・積算重視
・利回り重視
・立地重視（資産性）
など、求める物件は買主の属性で変わります。
不動産は、種類や求める物件において何を重視するのかによって大きくレベル感が変わってくるのです。
思ったより細かいんだね！
内容を5分動画でまとめました！
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融資のハードルが全然違うため、例えばワンルームの感覚で1棟を買おうとすると、お話にならないのです。
種類別にみると、参加者の属性と資産背景は大きく異なります。
※基準は、東京神奈川千葉埼玉あたりのお話です
Contents
ワンルーム（区分マンション）
最も簡単に入り口が取れる種類だといえます。
売主物件で提携ローンを使えば、年収500万円台から可能で、自己資金もなんと10万円あればテーブルに乗ってしまうのです。
このため、普通に働いていれば、誰でも買えてしまうといっても過言ではないほどです。
参加ハードルは極めて低いといえるでしょう。
【参加者の特徴】
・年収：400万円以上
・金融資産：乏しい（1,500万円以下）
年収が高くても、金融資産（主に預金）が少なければ、ほぼ区分マンション（ワンルーム）しか買えません。
よって、若手でまだ自己資金がそこまでない人に多くの参加者が見られます。
年齢を重ねても、自己資金が乏しければ、ワンルームの選択しかありません。
よって金融資産が乏しい層が行う投資の代表例といえるでしょう。
不動産投資で考えると底辺層に該当します。
まー簡単に買える時点で良い商品なわけないよね。
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戸建て
次に来るのは戸建てです。
DIYなどが流行っていますが、この手のものが好きな人にも特徴があります。
・利回り30%以上で運用しています！！
・返済比率は20%台です！
みたいな話です。
戸建ての場合、ワンルームと違って提携ローンというものが存在しません。
よって、頭金10万円では購入できないのです。
よく使われる金融機関は、日本政策金融公庫ではないでしょうか。
あとは、そもそもが安いので、現金購入になります。
ボロ戸建てを数十万円から数百万程度で購入し、少しリノベして貸し出して高利回りを実現！というものです。
田舎にいけば、今の時代、戸建ては無料でも購入できるでしょう。
数十万で買える戸建てもザラにあります。
【参加者の特徴】
年収：低め（属性が悪い）
金融資産：そんなにない（2,000万円以下）
or
年収：会社員の低年収
金融資産：乏しい（1,500万円以下）
今回は、多少自己資金があっても、属性の弱い人達が多いというものです。
大手企業所属で自己資金もしっかりとある
経営者で金融資産も抜群で銀行評価もいい
という手の人は、あまりこの手のボロ戸建てはやりません。
属性が弱く、それなりの金額の融資が受けられない人が手を出す傾向があるといえます。
1億の融資を一撃で受けることができない属性なので、戸建てにいくしかない、という発想です。
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実際に、年収も高くて金融資産も豊富であれば、数百万の投資で利回りが30%出たとしても、微々たるもので、それに時間なんてかけてられるか！という発想になります。
仮に500万の戸建てを買って利回りが30%でも、150万です。
であれば億以上の物件をしっかりと購入し、インカムとキャピタルで取れる利益総額のほうがはるかに大きく、効率が良いです。
タイムイズマネーです。
投資における効率の良さは大切です。
確かにお金持ちが金額帯の小さなものに興味持つとは思えないね。
激安系の投資は、戸建てに限らず、キャピタルにおける旨味が少ないのです。
不動産投資で一番儲けが出るのは売るときです。
それが、あまり得られないものほど寂しいものはないでしょう。
一見すると、キャッシュフロー率が良く、羨ましい返済比率などで運用できているな！と思いがちですが、売却時のキャピタル（売値 – 残債）が得られないため、売却まで考えた上での投資でいうと、たいしたことはないのです。
金額がそもそも小さすぎるからです。
それなりの規模の1棟で運用していると、運用中のキャシュフローに加え、売却した時の（残債 – 売値）が軽く数千万に上ることも珍しくなく、そのトータルまでのリターン率でみると、ボロ系より優秀なのはよくある話です。
このあたりに惑わされないようにしましょう。
ボロで利回り30%！
というのは実は簡単な話ですが、それにわざわざ手を付ける資産家は少ないでしょう（趣味の域に達している場合は別です）。
あとは、属性こそ悪くないものの、結局自己資金が乏しく、普通の1棟は無理だな、と感じる層の購入が目立ちます。
数百万ならなんとか出せそうだ！みたいな人たちです。
ワンルームよりは多少自己資金のある層ですが、属性の弱い人も多く、ワンルームから入ってくる人たちよりも、中長期的に億以上の物件を購入できると感じられる層は少ないのではないでしょうか。
ボロ戸建てを好む人たちは、それしかやらない、というかそれしかできない、と思える人が多いのではないでしょうか。
億単位の購入に問題の無いような人が、積極的にやるべき投資ではありません。
1棟（小規模）or 地方都市
東京神奈川千葉埼玉付近で見ても、小規模の1棟であれば、安いもので2,000万円台～4,000万円台くらい購入は可能です（もちろん需要のある地域のみ）。
地方にいけば、ただみたいな金額で1棟は買えます。
それこそボロ系戸建てと同じで、場所を悪くすれば利回り30%の1棟も見つかるでしょう（個人的には需要が怪しいエリアの物件はお勧めしません）。
価格帯でいうと、三井住友トラスト、日本政策金融公庫、香川銀行などが使えるゾーンになります。
小ぶりの1棟を購入したいと思う人は、属性と自己資金が中規模以上の1棟は厳しいけれども、小規模ならいける！というラインの人に多く見られます。
【参加者の特徴】
年収：400万円以上
金融資産：乏しい（1,500万円未満）
もう少し金額の大きな1棟でも、地方都市だと属性は低めです。
不動産の価格は、
①その不動産に対してわれわれが認める効用
②
③
の三者の相関結合によって生じる不動産の経
という不動産鑑定評価基準があります。
不動産の相対的希少性というのはわかりずらいですが、中長期目線で不動産投資をする際に意識されている大切なことです。
立地が良い方が当然利回りは下がります。
よって融資ハードルも高くなります。
立地の良い方に属性の良い人が集まるので、融資条件が厳しくなります。
他方、地方都市は属性が弱くなるため、弱者同士での争いになります。
そもそもあまり人気もないので、築浅築古問わず、銀行は買いたいという人に積極的に貸さないといけません。
生き残りをかけて。
よって、銀行による顧客選別が非常に甘いという特徴もあります。
年収か金融資産のいずれかで引っかかる人が、この層だと感じます。
中規模以上または都内近郊で1棟を購入したい場合、年収は700万円以上は基本的には必要になります。
年収700万円以上かつ金融資産1,500万円以上、というのが、中規模以上の1棟を求める属性のラインだと感じています。
金融資産の1,500万円は超が付く最低ラインのド末端です。
時期やその他借り入れ状況によっては門前払いになる点については理解しておくべきです。
但し、小規模でも都内近郊あたりの1棟をしっかりと購入できれば、現金は作れていくので、中長期的に年収も上がってくれば中規模の1棟も十分に狙えるといえます。
少し時間はかかりますが、不動産投資での買い増しも可能な人が多いと思います。
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1棟（中規模以上）or 都内近郊
いわゆるオリックスの1棟が使えるレンジの人たちになります。
会社員で年収が700万円以上からが候補です。
前述した通り、地方都市での参加者は弱いので、都内近郊を対象とします。
1棟で終わる人
年収700万円以上で自己資金も少しは出せますよ、ということであれば、1棟目に限っては購入ができるでしょう。
複数棟持とうとする場合は、個人のバランスシートが健全でないと難しいのです（当然預金額も結構求められます）。
物件の価格も、7,000万円前後から、属性に応じて3億円くらいまでの幅があります。
【参加者の特徴】
年収：700万円以上
金融資産：多少ある（1,500万円～4,000万円ほど）
年収700万以上かつ金融資産1,500万円超え、というのが一つラインです。
7,000万前後以下ほどの1棟であれば、購入が可能になるでしょう。
年収を高めることによって使える銀行は増えてきます。
金融資産次第では億以上の物件も視野に入ります。
買い方やバランスシートによっては、買い増しも十分に可能です。
複数買える人
2棟以上購入したい場合は、上記の金融資産では全く足りません。
不動産は借入が増えると融資ハードルはどんどん上がります。
複数棟持つ場合は、1棟目を購入した後でなお4,000万以上の金融資産が望ましいでしょう。
【参加者の特徴】
年収：700万円以上
金融資産：多少ある（4,000万円～3億円ほど）
少し前までに通っていた金融資産が乏しい層への不正辛みの融資は終わってます。
今は完全に実力勝負で、金融資産が鍵を握ります。
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複数棟購入からは実力勝負です。
金融資産とバランスシート（既存借入状況など）によって今後の融資は大きく変わってくるでしょう。
一概に断定できないのが難しいところです。
人によってケースバイケースとなります。
4,000万円以上あれば2棟目以降は視野に入る可能性が高いのです。
それ以降は、できれば1億円以上を握りしめて融資に挑むと良いでしょう。
1棟（大規模 or 収益ビル）
収益ビルは、出回りでは古めのものが多めです。
大規模の1棟も、好立地物が多く、利回りは総じて低めです。
よって、枠にはめた融資というのは難しく、商業地域近辺で商業ビルを買ったり、大規模の1棟を買う人たちは、多額の現金を所有している必要があります。
個人で既に銀行持ち込みができ、自分で融資を取ってくることができる人たちです。
場合によっては問題なく現金購入できるくらいの現金をしっかりと持っています。
資産性の高い物件は利回りが非常に低いので、頭金が少ない状態で融資を使って購入すると、回らないレベルになります。
よって、現金比率を高めての購入か、現金一括購入になるのです。
サラリーマン層ではなく、経営者層や地主が多いレンジになります。
【参加者の特徴】
年収：関係ない（経営者・地主など）
金融資産：多い（数億円～数百億円以上）
この次元に到達するのはかなり難しいでしょう。
現場で売買をやっていると、都内好立地の収益ビルが出ると、利回りは当然非常に低いのですが、サクっと売れているものを多くみかけます。
自分の取引銀行への持ち込みだったり、やはりローンを使わないで現金購入、というのが強いので、そのような買い方が目立ちます。
うらやましい限りですが、お金持ちの強者が集まる種別の物件となります。
属性別にみる重視している項目
1棟では、属性別に重視している項目に違いがあります。
1棟で重視される主な項目は、
・積算価格
・利回り
・減価償却
・立地（資産性）
の4つです。
何を重視しているかで、その人が資産背景が見えてきます。
積算や利回り重視の人は、資産背景が乏しく、一生懸命キャッシュフローを得て楽になりたい、と思っている層が多いです。
預金も数千万程度がせいぜいで（持っていても2億以下など）、できるだけ頭金を少なくしてローンを組みたい！と思っている人たちです。
次に減価償却用の物件購入者です。
本業の年収が高い方に限ります。
個人的には3,000万近くまたはそれ以上稼いでいれば、この買い方でもアリかな、と感じます。
減価償却価格とその償却期間の兼ね合いで物件を選択しています。
還付される税金が多いので、高所得者に限ってこの購入方法はアリです。
最後に、資産性重視から立地で見ている層です。
まぎれもなく、最も属性がいい人たちになります。
立地が良ければ利回りは下がります。
2022年現在で考えると、都内の好立地は利回りが5%を切ります。
それでも購入して問題なく回せる時点で、多くを借入に頼っていないことがわかります。
ローンを組みすぎると低利回り物件は回らないためです。
銀行はお金持ちに優しいですし、お金がある人はより良い条件で融資が引けるので、資産価値の高いものをどんどん入手できます。
その結果、格差は広がるばかりですが仕方ありません。
羨ましい限りの層です。
個人的にも、利回り5%台でも資産性が高いエリアの購入を最終的には狙って頑張っています。
まとめ
属性の良いとされる人たちは、1棟（中規模）以上に集まっています。
年収数千万、金融資産は最低でも1,500万超え（できれば億越え）、という層です。
資金力のある人への融資は通りやすく、そうでない人は通りにくいのです。
この中で複数棟購入していくことができる人であれば、一般的には高属性の部類に入ると思います。
2020年現在は、特に1棟融資が大変厳しくなっているため、資金力のある参加者が少し前に比べて増えていると感じています。
お金の価値が下がっていることにより、銀行でも求める金融資産の額は上がっています。
かぼちゃの馬車事件前くらいであれば、4,000万ほど預金があれば、「持ってますね！」という評価だったのですが、今は、「最低そのくらいないと話にならないでしょ」、になっています。
4,000万円が当然の世界ってすごいね・・・
不動産投資と一口に言っても、その種類によって、参加者や融資ハードルは全然違う、といことは知っておくべきでしょう。
そして、背伸びをせずに、自分自身が置かれている立ち位置を正確に把握し、そこから時間をかけてステップアップしていくのです。
純資産こそがその人の能力ですよ。
不動産投資は時間こそかかりますが、確実にステップアップは可能な世界です。
個人のバランスシートをどんどん良くしていけば、融資する銀行も増え、物件の選択肢も増えていくのです。
自分の状況に見合わないような好条件を求めるようなことは避けるべきでしょう（業者に嫌われます）。
