たとえ家賃収入が得られなかったとしても、管理費をはじめとする諸経費が必ず手元から出ていく賃貸不動産のオーナーにとって、最大の懸案事項と言えるのが「空室リスク」です。
賃貸物件である以上、入居者の入れ替わりは必ず発生し、したがってすべてのオーナーが「空室リスク」を負っている訳ですが、これを長期化しないためにはどんな対策が考えられるのでしょうか。
詳しくみていきましょう。
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「空室リスク」とは？ 空室が長期化した場合のダメージは想像以上に大きい!?
「空室リスク」とは、所有している賃貸アパートや賃貸マンションにおいて退去者が発生し、新たな入居者がみつかるまでの期間、当初に見込んでいたよりも収益性が低下してしまうリスクを指しています。
賃貸経営において退去者が発生することは避けられませんが、空室の状態が長引くと資金計画に大きな狂いが生じます。
空室が発生した場合のダメージについて、3,500万円の中古賃貸アパート（全6室・1室当りの家賃は月額5万円）を購入し、そのうちの1室で空室が発生した場合でシミュレーションを行ってみましょう。
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物件の購入にあたっては不動産投資ローンを活用し、月々の返済額は10万円だったと仮定します。
満室状態なら月額の合計で30万円の家賃が得られ、ローンの返済を差し引いても20万円の収入があります。
これに対して空室発生後の家賃収入は25万円となり、手取りは15万円に減少することになります。
もし空室状態が1年間続いたとすると、収支はどうなるでしょうか。
満室なら年間360万円の家賃収入で手取りが240万円、単純計算では利回り6.8％ほどですが、1室が1年間にわたって空室状態となった場合、家賃収入の手取りは180万円になります。
単純計算した利回りは約5.1％にまで低下します。
加えて、上記は管理費や修繕費、税金などの諸経費を考慮していませんから、実質的な利回りはさらに低くなります。
では、空室状態が長期化する原因としては、どういったことが考えられるのでしょうか？
まず、根本的で致命的なものとしては、そもそも安定した賃貸需要が見込まれない地域に位置していたり、立地に難がある物件であったりすることです。
そうなると、物件が選ばれる可能性はおのずと低くなります。
また、賃貸需要が春の入進学・異動シーズンに集中している地域でも、空室が長期化しがちです。
地方都市などでよくみられる現象で、春以外の時期に空室が発生すると、翌年の需要集中期まで空室のままになるケースが珍しくありません。
一方、安定的な賃貸需要が見込まれる地域であっても、物件が供給過剰状態の場合も要注意です。
間取りや収納スペース、設備、築年数などの条件面で競合物件よりも見劣りしていると、次の入居者がみつかりにくくなる恐れがあるのです。
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空室の長期化を防ぐための対策とは？ リフォームやリノベはコスパで慎重に判断を
空室の長期化を防ぐ上で一番に心がけたいのは、現在の入居者が心地良く感じる清潔で美しい空間を保つことです。
共用部分にゴミが散乱しているなど、入居者が不快に思うような欠点をなくすためにも、日頃の管理が重要になってきます。
加えて、所有する物件の家賃設定が近隣物件と比べて妥当かどうかについても、きちんとチェックしておきたいポイントです。
仮に周辺の家賃相場より割高だったとしても、間取りや収納、設備などで競合物件に差別化を図っていれば、入居希望者がみつかる可能性は高まるでしょう。
しかし、そのような付加価値が見当たらないのであれば、妥当な水準まで家賃を引き下げるのが賢明です。
家賃の設定に無理がなくても、築年数を重ねるほど物件の競争力が落ちることは避けられません。
しかも、今日ではWi-Fiのようなインターネット環境の整備が常識となり、宅配ボックスの有無も入居物件選びの条件に入っているように、入居者の設備面についてのニーズは時代とともに変化します。
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状況に応じて、物件の競争力を復活させるリフォームや設備の新設、さらに間取りや収納まで見直すリノベーションを検討する必要があります。
当然ながらこれらには相応の出費が伴いますので、実行に当たってはコストパフォーマンスについてきちんとシミュレーションを行っておくことが重要です。
大掛かりなリフォームを行うほどでもない経年劣化の場合、家賃を一定期間無料にする「フリーレント」や、敷金・礼金なしの設定にするのも1つのアイデアです。
家賃を引き下げるよりも、収益性の低下を緩和できる可能性があります。
「空室リスク」を恐れて、サブリース（家賃保証）契約を結ぶオーナーは少なくありませんが、むやみに利用するのは考えものです。
そのコスト負担の分だけ収益性は低下しますし、契約内容の一方的な変更や解除もありうるからです。
空室発生後、次の入居者が速やかにみつかるか否かについて、大きなカギを握るのが賃貸管理会社。
管理している物件の入居率を開示している会社もありますから、信頼性の高いところを選んで日頃から密接な関係を保ち、退去予定者が発生した場合は直ちに賃貸募集をかけられる体制を整えておきましょう。
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【まとめ】常に「空室リスク」を念頭に置いた賃貸経営を！
安定的な需要を見込める地域に位置し、立地に恵まれている物件であっても、賃貸物件である以上は入居者の入れ替わりは必ず発生します。
そんな空室リスクを抑えるためには、清潔な空間を保つための管理に気を配るなど、普段から退去者が出にくくするための努力が必要です。
それでも万が一空室が発生した場合、その状態を長期化させないためにも、普段から賃貸管理会社との関係を築いておくなどの対策を練っておくことが重要になります。
