この記事を書いた人
船橋寛之（ふなばしひろゆき）
1984年生まれ。
ドイツ育ちの不動産投資家。
不動産投資歴16年。
立教大学 経済学部卒。
リーマンショックの時に新卒で区分マンションを購入し、東京23区を中心に最大6棟55部屋を所有。
大和証券、大和総研に11年間勤務後、不動産コンサルタントとして独立。
現在は年間20億円以上の「非公開物件」仲介を行う。強みは「物件情報力」で、経験を活かしてセミナー講師や執筆活動にも携わる。
私生活では子供3人を育てる「ほぼ主夫」。
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不動産投資は買って終わりではありません。
その後の運用次第で大きく利益が変動します。
運用で絶大なる影響を持つのが、不動産管理会社です。
不動産管理会社が優秀か否かで、あなたの不動産投資成績は驚くほど変わります。
いきなりですが、賃貸管理手数料の安い管理会社を優先して選択していたりしますか？
この場合、不動産管理としてはベストな状況でない可能性があります。
不動産投資において最も重要であるのは、空室率です（基本入居率は100%でないとダメ）。
常に満室で回せるのか、空室が埋まらずに数か月経過することが珍しくない状態であるのかでは、天と地ほどの差があります。
そこで、優秀な管理会社の目安として、空室期間を個人的には挙げています。
自社の利益を優先せず、しっかりとした募集をすれば、平均的には1か月未満の空室で十分に入居者は付きます。
空室期間の目安は最大で2か月です。
2か月を超えて空室が続くようであれば、
・管理会社に能力がない（自社利益優先での客付けをしている）
・そもそも需要のない地方都市
のいずれかしかありません。
空室が2か月を超えて続いた経験がある！
という方は以下の空室対策記事も参考にしてみてください。
結局のところ、
客付け（空室募集）を行う際に、できるだけ利益を取ろう
と思っている管理会社であればあるほど入居者は決まりません。
客付けで利益を取らない管理会社であれば、その分早く決まるんです。
このあたりは後術します。
賃貸管理手数料の安さを売りにして管理を募集している管理会社は、ほぼ確実に募集時に自社利益を優先します。
管理会社も利益を出さないといけない会社です。
なんでもかんでも安くして回るはずはありません。
その帳尻値を募集時または退去時の修繕などで合わせてくるのです。
結果として、平均的な空室期間が長くなる傾向が出てくるという流れです。
更に言うと、募集するときの賃料やADの提案も重要です。
・ADを相場より高くする
・家賃を相場より安くする
このような対応をすれば、空室は解消されるでしょう。
しかし、これはオーナーの目線では本質的に望ましい形ではありません。
理想は、
・ストレスないやり取りができる
・空室期間が長くない
・家賃の値下げやADを増やすなどコストの高い提案ばかりではない
という状態を保つことです。
勿論、相場より高い家賃で強引に決めてください！と無理があります。
そもそも、しっかりと不動産の管理を理解した上で、管理会社と契約していますか？
よくわからないまま、不動産販売元のいいなりになって、管理会社を決めていたりはしませんか？
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Contents
成功者の管理会社選び
ズバリ書きますが、管理手数料が安いから決めた！
という人はビジネスで成功しません。
不動産に限らず何をやっても成功しません。
不動産投資でも最善の結果を出していくのは難しいでしょう。
目先の「安さ」に惹かれるのは幼稚で、この手の人はビジネスパーソンとして不向き極まりないといえます。
簡単に書きますが、以下に該当する管理会社はあなたにとってベストではない可能性が極めて高いといえます。
プロの不動産投資家であればこのような管理会社に委託はしないでしょう。
逆に、以下のような理由が選択の決め手になっているのであれば、残念ながらあなたは不動産投資のプロとはいえないでしょう。
・管理手数料、管理委託料が安い
・大手
・店舗のある管理会社
さらにいうと、成功者であれば、管理は会社で選びません。
では何で選ぶのか？
簡単です。
「人」です。
その「担当」、ということです。
○○会社の○○さんが超優秀！
なので、○○さんが転職または独立したら自分の物件も○○さんに紐づけて移管しよう。
という具合です。
この人は超優秀で全部の管理を任せています！
といえるような管理担当を知っていて長い付き合いがあるのであれば、大家として管理面はプロでしょう。
会社単位での選択はまだまだ素人の域を出ていません。
さらにいうと、上記挙げたような3点をベースに選んでいる人であれば、発想自体が古いかもしれません。ちょっと昭和の香りが・・・
この記事では、不動産賃貸管理会社の選び方、探し方におけるポイントについて、解説していきます。
管理会社の細かい知識を持っている人はほとんどいないといっても過言ではありません。
不動産投資の成否は管理会社によっても大きく左右されるんだよ
内容を5分動画にしました。
↓↓↓↓
管理会社が良いと、不動産投資はストレスフリーになるでしょう。
管理会社が悪いと、空室が多くなったり、思わぬキャッシュアウトが増えたりと、かなりストレスがたまります。
管理会社の影響はとても大きく、不動産投資の成否に直結すると言っても過言ではないでしょう。
不動産投資の運用は、
・できるだけ低いコスト
・高い入居率
が理想です。
手数料の安さだけに惹かれると、
・一見安そうに見える手数料でもかえって高額になる
・空室期間が長くなる
という2つの問題に直面することも少なくありません。
なんやかんや色々費用かかるな～
修繕費高いな～
空室期間が思ったより長いな～
と思ったら要注意。
恐らく当記事に記載していることが守られてないが故に起きていることです。
さて、参考までに弊社で提携している管理会社に渡している禁止事項などを共有します。
書いている意味が解らない部分があれば、この記事を読んで内容を把握できるようにしましょう。
以下の資料に記載されている細かい意味まで分からなければ、あなたの管理会社に対する知識は不十分といえます。
契約書類
まず、基本中の基本からです。
手元に、管理会社と締結している契約書はありますか？
・集金代行契約書
・賃貸管理契約書
・管理業務委託契約書
・サブリース契約書（サブリースの場合のみ）
など、管理会社によって契約書の呼び方はさまざまです。
当記事では「集金代行契約書」と記載します。
オーナーと管理会社の間で結んでいる契約内容が記載されている、非常に大切な資料となります。
手元にない場合は、管理会社に連絡し、資料を送ってもらうようにしましょう。
このような書類のやりとりがしっかりとできていない管理会社であれば、既に赤信号だと思ってください。
条件面
まず最初に出てくるのが、管理会社の条件だと思います。
条件面のポイントは、次の通りです。
・賃貸管理手数料
・新規客付け手数料（新入居者獲得時）
・解約事項
これら全て把握できていますか？
賃貸管理手数料
管理にいくらかかるのか？
不動産管理にかかる費用を賃貸管理手数料と呼びます。
賃貸管理手数料は、賃料総額の4％〜5％または3,000円（税別）の低いほうが相場です。
わかりやすい費用であるため、多くの人が賃貸管理手数料を重視しますが、落とし穴が潜んでいます（後術します）。
安すぎるのは、逆に危険です。
不動産に限った話ではありませんが、価格の安さを全面的に出してくるような会社とは関わらないほうが良いでしょう。
賃貸管理手数料は、4％〜5％または3,000円（税別）の低いほうが相場と理解しておいてください。
しっかりとした仕事をする管理会社には、しっかりとフィーを支払う。
これは当たり前です。
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管理手数料の安さを出して顧客を獲得し、見えない裏側でオーナーが不利になることを山ほどやります。
後術しますが、
・空室期間が必要以上に長くなる
・修繕費が高額になる
の2点が顕在化します。
個人的には、過去に、1,000円/戸 でアパートの管理を請け負います！
という管理会社に出会ったことがあります。
この時点で相当赤信号ですが、知らない人は「え！安い！」になると思います。
案の定の、その管理会社の評判は悪く、修繕費用が高く、募集時にできるだけ稼ごうという魂胆が丸見えでした。
ビジネスなので、その会社は存続する必要があります。
すると、利益は不可欠です。
人件費すら払えなければ倒産します。
よって、表面的に安さをウリにする会社は大家の見えにくいところで稼ごうとします。
結果、総合的に見ると大家にとって悪い状態となるわけです。
安いには裏がある。これはどの世界も一緒なんだね
新規客付け手数料
退去が発生すると、次の入居まではどの程度費用がかかるのでしょうか？
退去が発生すると、次の入居者が入居を開始するまでにかかる費用は、意外に多くあります。
不動産管理の条件面で、最もインパクトを与えるところです。
この中でも、新規客付け手数料（仲介手数料）が、一番重要であり、ランニングコストにインパクトを与えます。
これは、意外にあまり意識されていないコストです。
新規客付け手数料とは、入居者が退去し、新しい入居者が決まった時にかかる手数料です。不動管理会社に支払う報酬になります（ADとは別）。
条件は、集金代行契約書に記載されています。以下のような書き方が一般的です。
・賃料1ヶ月分相当
・賃料0.5ヶ月分相当
・礼金50％
など記載方法は様々です。
新規客付け手数料がかかるような契約書になっている場合は、内容を細かく確認しておくべきです。
・不動産管理会社に支払うのか
・ADとして使われるのか
これは必ず確認してください。
管理会社に支払うような場合は、ADに加えて、管理会社に支払う手数料がある、ということになるのです。
例えば、AD1か月分で募集していたとします。
入居者が決まったとき、AD1か月分＋管理会社に支払う報酬1ヵ月分 = 家賃2か月分 となり、その金額がオーナーの持ち出しになります。
決して小さな額ではないでしょう。
新規客付け手数料は、数万円規模になるため、あるとないでは大違いです。
この費用は削減できます（交渉可能）。
AD（広告費）や入居者募集までの流れが不明確な人は、以下も参考にしてみてください。
解約事項
契約を締結する前に、解約について確認してください。
主には、
・解約予告期間
・違約金有無
です。
予告期間は、3ヶ月〜6ヶ月前が多いでしょう。
所有権移転に伴う解約（不動産売却）の場合は、融通をきかせてもらえるのか、確認しておくべきです。
信頼関係が不十分である管理会社であれば、解約事項に、
「所有権移転に伴う解約の場合、無条件で解約できる」
という文言を加えておいてもらってください。
解約に違約金がある会社は、お勧めしません。
契約書に違約金の文言があれば、その会社は赤信号です。契約を締結しない方が良いでしょう。
どうしても契約しなくてはならないときは、違約金の文言を外してもらうようにしてください。
また、「双方合意」という文言を付与している管理会社もあります。
このような管理会社もお勧めできません。
双方合意にしてしまうと、オーナーが管理会社を変更したくても、管理会社の合意がないと変更できない、という非常におかしな契約になります。
また、サブリースなどでは高額な違約金が設定されているケースや、そもそも解約すらできるのか危うい契約もあります。
要注意です。
本来物件の所有者で一番強いのは、オーナーです。
オーナーが納得できない管理会社であれば、変更できてしかるべきです。
しかし、双方合意が含まれていると、変更したくても変更できないケースがでます。
オーナーの持ち物なのに、管理会社が主導権を握ってオーナーを困らせるというのは、おかしな話だと思いませんか？
管理会社のチェックポイント
これまで挙げた条件面は、契約書にも記載されていますし、なんとなくわかりやすい項目です。
特に、賃貸管理手数料は誰でもわかるので、その手数料を安くして管理を取ろうと試みる管理会社は沢山あります。
しかし、本来賃貸管理手数料は、管理会社を維持していく上で、重要な費用です。
なぜこれを簡単に安くできるのでしょうか。
実は、裏に罠が仕掛けられています。
管理会社からオーナーからぼったくるポイントは、結構わかりにくいものなのです。
修繕費
入居者が退去し、新しく入居者を募集する時に、室内を綺麗にします。
これを、修繕費と呼びます。
修繕費は、一番よく理解されていない費用であるため、管理会社からの請求額を全て鵜呑みにする傾向があります。
このため、管理会社からしてみると、一番ぼったくれる分野です。
原価に対する上乗せ額は、管理会社によって異なります。
また、不必要な修繕を行う会社も多くあります。
管理手数料を安くしているような管理会社は、修繕費でぼったくろうとする傾向があるので注意が必要です。
請求された修繕費が高額だと感じたら、ぼったくりを疑いましょう。
20㎡前後のスタンダードなワンルームにおける、オーナー負担は、通常の入れ替わりでは、2万円～多くても7万円ほどです。
これを超える場合は、ぼったくりの可能性大です。
入居期間が長期に渡る人が退去した場合は、修繕費も比例して高額になります（10年ほど入居していると、長期に分類されるでしょう）。
また、部屋の面積が大きくなれば価格は上がりますし、小さくなれば価格は下がります。
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修繕でポイントになるのは、次の項目です。
・壁紙の張替え
・畳やフローリングの交換
上記2点は、よほどのことがなければ不要です。
壁紙はクリーニングで綺麗になります。
張替えをするのは、よほどの時です。
しかし、壁紙の張替えをすれば、修繕費が高額になるため、ぼったくれるのです。
管理会社としては、積極的に提案したい項目と認識してください。
また、本来は必要のない修繕まで行うような管理会社も多くあるので、修繕の内容は確認しましょう。
いやいやそこまでいらないでしょ！
という修繕まで見積もりに入っている場合は、根拠をベースに話をしているのかに着目してください。
普通は、部屋の写真を隅々まで取り、なぜそこにそれだけの修繕が必要なのか、根拠をもとに説明します。
入居年数が10年を超えるような場合は、修繕費が高額になる可能性があります。
写真をしっかりと撮り、その上でオーナーに説明をしてきているのかは、チェックポイントです。
このようなことがないまま、修繕の見積もりだけが高いような管理会社は、ぼったり管理会社と思って間違いありません。
今後不動産投資をする上で、高額な修繕費を請求され続けることになるので、早急に管理会社を変更してください。
修繕費は、なかなかキャッシュアウトする部分であり、不動産賃貸業に与える影響は大きなものになります。
繰り返しになりますが、壁紙の張替が一番ぼったくれるポイントになるので、張替の見積もりが来た場合、本当に張替が必要なのかよく写真などでも確認しましょう。
壁紙はクリーニングや簡単な汚れ落としなどの対応が十分に安価で可能なのです。
しかしそれでは管理会社があまり儲からないので、一式全部張り替えてしまいましょう！という提案になるわけです。
部分張替えも当然あります。
広範囲で張替の提案をしてくる管理会社であれば変更をお勧めします。
壁紙張替費用は大きなキャッシュアウト部分になるので、中長期的な不動産投資に与える影響も小さくありません。
修繕費が高いとキャッシュフローが悪くなるよ！
—書籍より抜粋—
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維持管理の領域で中抜きの温床となっているのが、リフォーム代金です。
悪徳管理会社は、自らがリフォームを発注する業者からキックバックを受け取るなどマージンを取っており、リフォームの度に儲かる仕組みになっています。
そのツケを払うのは、勿論オーナーです。
付帯費用
ここからは客付けの話になります。
入居者はできるだけ安い諸費用の物件を選択する傾向があります（特にアパートなど一般的に不動産投資でターゲットにする物件では顕著です）。
諸費用をできるだけ安くする=管理会社はできるだけ募集で利益を取らない
が迅速な入居と高い家賃設定につながります。
これは覚えておくといいでしょう。
但し、ある程度上級者でないと理解できてない範囲になるのも事実です。
管理会社によっては、入居者に余計な費用を負担させています。
最も入居が付きやすい部屋はどんな部屋かご存じでしょうか？
多くのアパート賃料帯で考えると、初期費用、なのです。
初期費用が合計20万の部屋なのか、10万で済む部屋なのか、は天と地ほどの差があります。
圧倒的に初期費用が安い部屋に入居者が集まると考えてよいでしょう。
ここで挙げる不要な付帯費用は無駄に初期費用を上げてしまう悪の募集です。
これがあるだけで無駄に空室期間が長くなります。
初期費用の高い物件はかなり敬遠されます。
可能な限り不要な費用を排除すべきです。
不要な費用は入居者に負担させておき、全て管理会社の懐に入る仕組みになっています。
お金だけとる意味のない費用を請求しているのです（ほぼ詐欺です）。
さて、これは問題だらけの募集図面です。
どこが問題かわかりますか？
この図面では、入居者が決まりにくいのです。
【虫駆除・消臭費】
まずは虫駆除サービスです。
名称はなんでもいいです。
消臭費、駆除費など、管理会社によって名目は異なりますが、入居者が入居時に負担する費用で変わりません。
お金だけ取って何もしないので、完全なぼったくりです。
不動産管理会社が余ったスプレー缶などを部屋でまき散らして爆発させてしまっている事故を耳にしたことはないですか？
この話なのです。
激安のスプレー缶を買っておき使わない。
それでいて入居者から1万円を超える高額な費用を徴収している、ということです。
当たり前の話ですが、余計な諸費用がかかるということは、物件の競争力が落ちることを意味します（入居者は余計な諸費用を嫌う）。
そんなこと平気でする管理会社は、オーナーファーストではないため、付き合うのをやめたほうが良いでしょう。
経験上、これら余計な付帯費用を請求している管理会社で、まともな会社に会ったことがありません。
余計な付帯物における費用負担を入居者に請求していないか確認しましょう（募集図面を見ればわかります）。
【保証会社】
次に保証会社です。
通常保証会社に支払う費用は初回に関して、賃料の50%です。
しかし、こちらの図面では100%になっています。
オーナー負担が増えるのです。
わざわざそんな保証会社を使っているのです。
当然ですが、キックバックがあるからです。
これも入居者にとっては余計な費用の極みで、物件の競争力は落ちます。
さらに、もう一つ重要なことがあります。
それは、保証会社が所有権移転時または管理会社を変更する際に引き継げるかどうか、という点です。
ここまで知っていて管理会社を選んでいれば上級者です。
管理会社は、管理を外されたくないが故に、あえて管理会社の変更をされると保証会社が引き継げない保証会社を選択しているケースがあります。
ハッキリいってウザイ、の一言です。
買主は通常管理会社を自分の懇意にしている管理会社に変更します。
しかしながら、その際保証会社が引き継げないとなると、購入の妨げになることは間違いありません。
自分自身が管理会社の対応を好まず、途中で変えたい！と思うこともあるでしょう。
そのような場合でも、保証会社の引継ぎができなければ滞納のリスクがとても大きなものとなります。
【サポート費用】
サポート費用が付いているのは普通です。
問題は費用です。
相場は1,000円＋税です。
1,500円は、2020年前後で考えると高額です。
キックバックがあるといって良いでしょう。
入居者からしたら余計な費用です。
【更新事務手数料】
更にさらに、更新時の事務手数料も余計です。
更新料は、オーナーと管理会社で折半するのが普通です。
既にそこで管理会社は報酬を得ています。
それ以外に、事務手数料という名目で追加徴収しようとしているのです。
オーナーには入ってくる手数料ではないので、であれば入居者負担を少しでも減らして長く住んでもらいたいと思いますよね？
これも無駄なのです。
これだけ入居者に請求する費用があれば、競争力は落ちると思いませんか？
特に初期費用は大切なのです。
少ないに越したことはありません。
管理手数料の安い会社は、このあたりの費用を多く徴収して採算を取っています。
ADの中抜き
—書籍より抜粋—
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誰も触れない不動産投資の不都合な真実 （経営者新書） [ 八木剛 ]
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広告費の中抜きをしている管理会社がある
管理会社に物件管理運営を任せている場合は、広告費は管理会社を通じて支払われます。
家賃〇か月分という単位で支払われるのですが、このとき、多くの管理会社は「中抜き」をしています。
たとえば成約時に2か月分の広告料をオーナーが支払うと、入居斡旋会社には1か月分を渡し、後の1か月分は管理会社が受け取るのです。
AD（広告費）の中抜きは、オーナーが見つけることは難しいのが現状です。
AD2か月分は欲しいところですね！
といって、オーナーにAD2か月分の支払いを了承させます。
ところが、実際の募集ではAD1か月分しか付与していなかった。
というケースです。
これ、100%アウトの退場処分です。
オーナーからAD2か月分を徴収し、実際に付与しているADが1ヵ月分であれば、残った1か月分は自分のところで取れてしまいます。
これを、ADの中抜きといいます。
非常に頻繁に行われています。
ADの中抜きが疑われる場合は、別の不動産業者に、自分の募集している物件の情報をレインズから取得するように依頼をかけます。
《レインズからの募集図面サンプル》
レインズの募集図面には、ADの表記があります（上記画像の右下赤枠）。
そのAD表記と、自分が出す予定のADが一致するのかを確認してください。
一致しない場合は、100%中抜きに行為が行われていることになるので、管理会社の変更をお勧めします。
AD100%というのは、AD1か月分を意味します。
すごく残念ですが、ADの中抜きは結構な管理会社がやっています。
管理手数料を安くしてこのような見えないぼったくりをするわけですが。
オーナーからしてみれば、無駄でしかない費用です。
支払っている広告費が適切に使われてないことを意味します。
入居者募集の情報公開範囲
入居者の募集を、広範囲で行なっている業者を選んでください。
簡単に言うと、情報をしっかりと公開している会社です。
前述した条件面（賃貸管理手数料や新規客付け手数料）で費用が安い会社の場合、入居者の募集を自社でしか行わない場合があります。
自社での募集とは、自分の会社に来たお客さんにしか、部屋の情報を出さないと言うことです。
自社募集は論外です。
管理会社の都合でオーナーの大切な物件を扱うのは、本当に論外です。
管理会社とは、オーナーのベストになるよう尽くす必要があると考えています。
残念ながら、そのように考える管理会社は皆無に等しいでしょう（特に大手は全てダメです）。
オーナーの部屋が人の目に触れる機会が少なくなると、入居者が見つかる確率は下がります。
必ず、情報を公開している会社と契約してください。
自分の部屋が募集を開始したら、ネット上にもしっかりと掲載されているか確認してみてください。
これらの情報サイトに掲載されていれば良いわけではありません。
注意していただきたい点は、
「この物件を取り扱っている不動産業者」
の数です。
HOME’Sでは、確認できます。
取扱業者の数が少ない場合は、要注意です。
・そもそも不人気なので取り扱い会社が少ない
・自社でしか募集していない
の2ケースが考えられます。
不人気については、エリアの選択を間違えて購入してしまった買主の責任でしょうか・・・
もはやどうにもなりません。
・エリアが微妙（駅力無し、駅から遠いなど）
・築古
・家賃が安い
という3点セットは、かなり危ない物件になります。
家賃が安いと、不動産業者の取り分が少なくなります（不動産業者の報酬は、家賃がベースになっています）。
2万～3万台の物件は、特に要注意です。
頑張っても報酬が少ないので、不人気に決まってますね。
話を戻しますが、取り扱い業者の数が複数であっても、どのような会社が取り扱っているのかは確認してください（取り扱い不動産業者名は出てきます）。
同じような系列の不動産業者しか取り扱っていない場合は、自社でしか募集していない、が疑われます。
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対応面
直感的に、対応に嫌悪感や不信感があれば、管理会社の切り替えをお勧めします。
賃料の入金
当たり前の話ですが、
・入金が遅れる
・入金されている金額に誤りがある
と言うのはダメです。
特に、入金の遅れは、厳禁です。
一度でも入金に遅延があるような会社との付き合いはやめるべきです。
迅速な連絡
管理会社からの迅速な連絡も、判断基準になります。
・連絡したけど返信が遅い
・調査してくれと頼んだことの回答が遅い
など、「遅い」はビジネスにおいて致命的です。
対応が遅いと感じるのであれば、管理会社の切り替えを検討するべきでしょう。
【入居希望者がいるかのように装う】
「入居が決まりそうです」という根拠のない発言をする管理会社もいます。
通常は、希望者から申し込みが入り、審査が通ってから、オーナーに入居者について連絡します。
最低でも、申し込みが入った時点です。
属性などに問題がある場合は、申し込み時点でオーナーにお伺いを立てることはあります。
「決まりそう」と期待させておいて、決まらないことがあるような管理会社とは、付き合うべきではないです。
今後も適当なウソをつかれる可能性があるためです。
このような会社は、決まるアテなどないのに、決まりそう、と言っています。
普通は、決まりそう、などという発言はしません。
まともな管理会社であれば、オーナーに期待させて決まらないことを嫌がるからです。
募集条件の提案力
オーナーであれば、全員空室を嫌うでしょう。
空室になったら、早く部屋を埋めて欲しいと思うものです。
募集力は、管理会社でかなり違うと言えます。
募集条件の提案力で、入居付きは変わってきます。
管理会社の担当が、積極的に状況状況に応じて募集条件の変更を提案してくるようなところであれば、良いと思います。
単純に、家賃を下げましょう！
だけではダメです。
空室に対する対策は、以下の記事を参考にしてください。
全部実施すれば、エリアによほど問題がない限り、決まるでしょう。
管理会社ってやること沢山あるんだね・・・
管理会社と契約に至るまでの経緯
個人的には、一番大切な項目だと思っています。
誰がその管理会社を紹介したのか
です。
不動産購入に携わった仲介業者が紹介した場合、その不動産業者とあなたの信頼関係は強固なものでしょうか。
大変満足のいく不動産購入ができている場合、その物件を紹介してくれた不動産業者が関連する管理会社で管理をしていても良いでしょう。
しかし、
・満足のいく買い方ができなかった
・買った後、従来受けていた説明と異なる部分が出てきた
・思ったより利益が出ない
・高値で買わされた疑惑がある
など、不動産の購入に不満があるような買い方をしてしまった場合、物件を販売した不動産業者が関連する管理会社とは縁を切った方が良いでしょう。
管理会社へのツテがない場合は、解約条件を緩くしてもらった上で、新しい管理会社で契約してみるのも良いでしょう。
ツテがある場合は、不動産投資を本格的にやり込んでいるオーナーが活用しているまたは知っているお勧めの管理会社を紹介してもらうと良いでしょう。
「成功者に習え」ということです。不動産投資に限らず、成功者には、成功している理由が必ずあります。
管理会社の規模
管理会社は大きい方がいい！
と思っている人が多くいますが、ハッキリ言ってあまり関係ありません。
というかむしろ逆です。
実は大手ほど今回挙げた内容の募集をしていたりしますので、任せると上手くいかなくなります。
最寄駅に店舗があることが重要だと思っている人もいますが、これも関係ありません。
管理会社は、物件の情報を広くその他の不動産業者に公開します。
その情報を元に、各不動産業者が物件の案内します。
あなたの不動産を管理している管理会社が、物件の案内をするのではないのです。
物件の案内は、あくまで公開された情報を元に、現地の客付け業者が行います。
但し、管理している物件自体にトラブルが発生した場合は、管理会社の対応が必要になります。
水漏れ、給湯器の故障、エアコンの故障などです。
このため、物件の現地から離れすぎていると管理が難しくなります。
片道1時間前後までであれば、問題ないでしょう。
・大手だからいい！
・最寄駅に店舗があるからいい！
ということではないのです。
それよりは、前述している条件面や対応面を重視して管理会社を選ぶようにしてください。
勿論、規模が大きいのに管理コストが安い、ということであれば、規模の大きな会社に軍配が上がるケースもあります（人数が多い分、迅速な対応が見込める）。
ちなみに、上級者であれば、管理会社ではなく「人」で選んでいると思います。
私は不動産投資を始めてから長きに渡り、同じ管理担当をやりとりをしています。
担当ベースなので、その担当が転職したら転職先の管理会社に管理を移管します。
会社という組織ではなく、「人」で見るのが正解だと思います。
コストのかかる運営体制であれば、その分はオーナーから何らかの形で回収していくしかありません。
よって、店舗があったり大手だったりすると、入居者にとって負担のかかる集客であったり、管理会社有利に募集をしているケースが多々あるので、結果として空室期間が長くなりがちです。
冒頭でも述べたように、2か月以上空室が続くようであれば、当記事で指摘している問題をはらんでいる場合が多く、変更を検討するべきでしょう。
普通に不動産を買って普通に運営すれば、空室が2か月を超えて発生するなどほぼ考えられないためです。
まとめ
管理会社の選別で重要になるのは次の項目です。
・新規客付け手数料が安いこと
・賃貸管理手数料が安すぎないこと
・解約に違約金がないこと
・修繕費が平均的に安価なこと
・空室時の提案力があること
・余計な付帯費用を入居者に請求していないこと
・入居者募集情報を広く公開していること
・対応面に問題にないこと（ホウレンソウ）
・信頼できるルートで知った管理会社であること
・規模が大きな会社ではないこと
・店舗を構えていないこと
信頼のおける管理会社で、ある程度コストを低く維持して運用することを目指してください。
不動産投資は、ある程度適切なエリアで購入していれば、空室は存在しない、といっても過言ではありません。
2か月を超えて空室であれば要注意。
あなたの持っている物件が、劇的に賃貸需要の無い田舎でない限りは非常に起きにくいことだからです。
間取りや狭小など、一般的に賃貸に弱いといわれる物件であれば、確かに入居は決まりにくいのですが、それでも場所がそこそこであれば十分埋めに行ける範囲と認識しておくべきでしょう。
