この記事を書いた人
船橋寛之（ふなばしひろゆき）
1984年生まれ。
ドイツ育ちの不動産投資家。
不動産投資歴16年。
立教大学 経済学部卒。
リーマンショックの時に新卒で区分マンションを購入し、東京23区を中心に最大6棟55部屋を所有。
大和証券、大和総研に11年間勤務後、不動産コンサルタントとして独立。
現在は年間20億円以上の「非公開物件」仲介を行う。強みは「物件情報力」で、経験を活かしてセミナー講師や執筆活動にも携わる。
私生活では子供3人を育てる「ほぼ主夫」。
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不動産投資で成功していきたければ、やはり1棟物件を所有する必要があります。
不動産投資の成功者を見るとわかります。
内容を5分動画にしました！
↓↓↓↓
彼らは1棟物件を所有しており、区分マンション50戸持ってます！というような人はいません。
勿論、1棟を所有しているから成功しているわけではありません。
1棟を所有している多くの人が失敗しているという事実もありますが、成功者を見ると、みな1棟を上手く保有しています。
不動産投資から得られるキャッシュフローだけで20万、30万を獲得することは、区分マンションでは極めて難しいと言えます。
1棟では簡単です。
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不動産で安定収入を確保するために目指すべきは、1棟物件です。
しかし、1棟物件は、区分マンションとは違い、多くの自己資金が求められます。
頭金なしで買える、は幻想であり、資金力の乏しい人は1棟物件に向いていません。
自己資金の乏しい人は、区分マンションの購入から始め、コツコツと資産を増やしたのち、1棟を目指すほうが良いでしょう。
1棟と区分を比較し、属性や資産背景によってどちらも提案できる人または業者と話をしながら進める方が良いでしょう。
ワンルーム業者は、ワンルームの一点張りですが、それは、ワンルームしか扱えないまたはそのノウハウしかないからです。
最初から1棟の購入ができる人が、ワンルームを買うのは実に勿体ないことです。
資金力のある人は、1棟だよ！
区分マンションの購入で手元資金を増やす
古めで安い1棟物件でも、自己資金は最低500万ほど用意できないといけない、と考えておいてください。
500万円の貯金ではなく、500万円が使えないといけない、ということです。
購入する物件の金額が大きくなると、それに比例して必要になる自己資金も増えます。
売買価格の10%～30%ほどは現金を用意しておかないといけない、と考えてください。
始めから使っても良いとされる資金が500万円以上ある人は、1棟物件を検討することができます。
500万円は、1棟の最低基準となる自己資金の目安です。
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500万円は厳しい！ということであれば、まずは区分マンションの運用から始め、コツコツと1棟に向けて資金を作っていく必要があります。
区分マンションで資金が増えるタイミングはいつでしょうか。
それは、売るときです。
区分マンションに限りませんが、不動産は売るときに一番現金が回収できないといけません。
逆に言うと、売ったときに現金回収できないような物件であれば危険ということです。
具体的には以下の流れです。
１．区分マンションを2,200万円で購入
２．毎月のキャッシュフローは1万円の黒字
３．10年間保有すると、キャッシュフローの黒字が120万円になる
４．10年後に1,980万円で売る
さて、2,200万円で買った物件を10年後に1,980万円で売るとどうなるでしょうか。
損していると思いますか？
ここで重要なのは、ローンの残債です。
仮に残債を1,780万円とします。
1,980万円で売った物件から、1,780万円を銀行に返済した残りが、手元に現金として返ってきます。
売却時も手数料など費用がかかるので、1,910万円が売却後に残ったと仮定しても、1,910万円 – 1,780万円 = 130万円 が回収できるのです。
10年間での黒字が120万円
売ったときに回収できた現金が130万円
両方合わせて250万円資産が増えた
と言えるのです。
※細かい税金などは簡素化のため考慮していません。
今回の例は、10年間で250万円の資産が増えたことになります。
年間平均は25万円です。
区分マンションは、時間はかかりますが、資産を増やすツールとしては有効です。
区分マンションは自己資金を増やすためのツールなんだね
1戸ではなく、2戸、3戸と数が増えれば、その分利益も大きくなります。
当然ですが、高く買い過ぎてしまうと、売るときにマイナスになってしまうため、買値には十分に注意してください。
本業からの貯蓄をする
さて、区分マンションで増える年間資産は、25万円でした。
500万円に届くためには、20年もかかってしまいます。
これでは寂しいです。
区分マンションは、銀行評価の観点から、買える戸数に限界があります。
1棟物件は自己資金次第ではいくらでも買い増せるので、このあたりは区分マンションとは考え方が全然違います。
1棟に届くと、毎月のプラスキャッシュフローが大きくなり、それだけでも随分貯金できるようになります。
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買い増しを行うことでキャッシュフローは増え、貯金はさらに増えていきます。
区分マンションでは、キャッシュフローがそこまで見込めないため、本業からの貯金も重要になってきます。
貯金は苦手・・・
毎年25万円資産が増える区分マンションを2戸買います。
年間50万円資産が増えます。
本業からも頑張って100万円貯金できれば、年間150万円増やすことができます。
3年あれば450万になり、1棟が見えてきます。
このように、区分マンションだけに頼って500万を作ろうとすると時間はかかりますが、本業から貯金をすることで、ペースを早めることができます。
私は、靴が古くなって剥げてきたら、黒いペンで塗ってごまかしたりしていました。
無駄な飲み会で浪費することもなく、堅実に貯金もしてきました。
その結果、20代で1棟に到達し、順調に資産を増やすことに成功しています。
1棟を買うために貯金する！
という確固たる目標があれば、頑張れるのではないでしょうか。
今少し我慢すれば、将来お金から解放される未来が待っている！
なんて思って貯金に励んでいました。
自己資金があれば、不動産はいくらでも買えます。
区分マンションを売却する
区分マンションは、銀行の評価が出ない資産です。
1棟物件とは違い、土地が自分のものではないため、銀行の評価が出ないのです。
適正価格で購入しているとしても、売買価格の半値近くが銀行の評価額になるでしょう。
2,000万円で区分マンションを購入したとします。
周辺相場を見ても、2,000万円は適正価格とします。
しかし、銀行の評価は1,200万円です。
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すると、800万円の超過債務者、としてみられるのです。
こうなると、1棟物件を購入する上で有利になることはなく、不利になります。
勿論、銀行の評価額より物件の残債が低い場合は別です。
1棟物件を購入する前は、多くの自己資金を用意しておくだけでなく、不要な区分マンションも売却しておく方が良いでしょう。
「売値 – 残債」で現金を回収できる区分であれば、なおさら区分を売却して現金にしておき、万全の態勢で1棟に臨むと良いでしょう。
現金に勝るものはありません。
1棟を買う前は、融資審査で邪魔になる区分を売却しておくことを念頭に置いてください。
自分が買える1棟物件の把握をする
1棟物件は、１にも２にも３にも自己資金勝負です。
自分が使える自己資金を逆算して買える物件の金額を決めるのです。
年収に応じて使える銀行は変わります。
年収と自己資金から、自分にはどんな物件が買えるのか？を正確に知っておく必要があります。
少し極端ですが、自己資金が100万円しかない人が、3億円の物件を求めても買えるはずがありません。
これは時間の無駄です。
何が欲しい、ではなく、何が買えるのか？を把握しましょう。
身の丈に合う物件を把握することはとても重要だよ！
年収が高いだけでもダメです。
しっかりと自己資金を持って挑むのが1棟です。
貯金の少ない人はテーブルに乗りません。
まとめ
いかがでしたでしょうか。
不動産は、自己資金があれば、なんとかなるのです。
自己資金に乏しい人は、区分マンションからコツコツと資産を作り、最終的に1棟に向けて準備していくと良いでしょう。
時間はかかります。
3年後に1棟で悠々自適！にはなりません。
不動産は、あくまでキャッシュポイントの一つであり、不動産だけで悠々自適になることは極めて難しいと言えます。
スタート時点の自己資金に左右されますが、区分マンションからコツコツと始める人が1棟に到達するためには、最低5年、長ければ10年ほどかかるでしょう。
夢が無くて申し訳ありませんが、そのくらい、じっくりとやっていくものなのです。
