年収が400万円台でも、ワンルームを購入することはできていました。
その筆頭はじぶん銀行でした。
所属先が比較的大手であったり、年齢が若いことは条件として従来からありました。
大手勤務で年齢がまだ若いから年収400万円台でも仕方がない。
年功序列で中長期的に年収の上昇が見込めるので貸します。
という話です。
しかし、この基準は変化を見せています。
これにより年収400万円台は、若くても不動産の購入が難しくなると思われます。
低年収がカモられた時期
数年前は、アルヒ、アプラスといった低所得者向けの不動産投資ローンが存在し、主に年収が500万円に満たない人に対して無謀な貸し付けをしていました。
そもそもの年収が低いため、不動産投資で少し何かキャッシュアウトがあると支払えなくなることがあります（ある意味で当然です）。
そこに加え、ありえないほど相場とかけはなれた値段で不動産を売りつける行為が散見されていました（ワンルーム屋による高値転売）。
相場より高く買っている買主は、売るに売れません（残債＞売値）。
赤字が赤字を生み、金利も高いので残債も減らず・・・最終的には支払いが遅れていく、という流れです。
事故が頻発したことにより、低所得者向け不動産投資ローン会社は撤退しました。
並行して登場していたのが、住宅ローンを使った不正な不動産投資です（「なんちゃって」などと呼ばれます）。
所得の低い人をカモる代表的なやり方が、
・アルヒ、アプラスでの高金利融資
・住宅ローンを使うことによる不正購入
のいずれかでした。
住宅ローンによる不正購入は未だに健在ですが、相当数減ってきているのではないでしょうか。
これにより、数年前と比較すれば、所得の低い人が不動産投資でカモられる件数そのものは減ってきていると感じます。
これ自体は良い傾向です。
じぶん銀行の年収基準が変わる
年収が400万円台でも融資をしていた数少ない銀行であったじぶん銀行でも、年収400万円台への貸し出しを渋り始める傾向が見えています。
最近の持ち込みでは、自己資金が相当ある、など、従来に比べて年収400万円台への融資がかなり厳しくなっている状況です。
これはやはり、年収が低い人ほど不動産投資で事故を起こしやすいのではないかと感じてしまいます。
じぶん銀行の年収水準は、400万円台から500万円以上に引き上げられています。
現在では年収が500万円ないと、じぶん銀行への持ち込みは難しくなっています。
この流れを受けて、他行も年収の水準を引き上げてくる可能性があるのかと思っています。
ワンルームは、一般的に年収が500万円を超えていれば、使える銀行が増えます。
じぶん銀行は、年収が400万円台でも使えていた代わりに、金利が少し高いという特徴がありました。
年収が500万円以上であれば、金利の低い銀行に流れるため、あえてじぶん銀行を使うメリットもありません。
それでは、これに伴い、どのような変化が起きるのでしょうか。
不動産投資が可能な層の変化
じぶん銀行の融資基準変化は、以下の可能性を含みます。
・他行も年収水準を上げてくる可能性がある
・じぶん銀行はそもそもワンルーム融資から撤退の流れ
1棟をはじめ、不動産投資ができる年収のラインは上がってきています。
このため、今後は年収の水準が引き上げられていくと考えます。
年収の高い方への購入可能戸数を増やし、年収が低めの方に対する融資をしない、という流れと予想します。
1棟は、年収のみならずかなりの預金がないと参入できなくなっています（これは健全な状態です）。
この流れがワンルームにも来るのではないかと考えます。
ワンルームの基準となる年収が500万円から600万円に引き上げられ、その後700万円にになる、などです。
今でも700万円くらいを超えてくると、都内で考えても3戸以上の購入が視野に入ります。
年収400万円台が難しくなった今、500万円台の人が買えなくなる時期も来てしまうのでしょうか。
コロナ過で年収が下がっている人も多い中、不動産が購入できる人は減少傾向になるかもしれません。
まとめ
ワンルームにも1棟の波が少し押し寄せた気がします。
1棟は今や、買い増しができる層はかなり限られています。
ワンルームは、少ない自己資金で購入できるという状況は変わっていませんが、基準となる年収が上がれば、購入できる人の数は減ります。
年収の高い人は今まで以上に購入でき、年収の低い人は、購入すら難しくなる、という状況になるでしょう。
銀行の姿勢に変化があるときに、価格は動きますので、銀行の変化には敏感になっておくと良いでしょう。
