不動産投資で法人設立はするべきか？メリットとデメリットを学ぶ！

不動産を購入するとき、

という迷いに直面したことはありませんか。

動画で見たい場合はこちら！

↓　↓　↓　↓

不動産投資を検討したことある人であれば、多くの人が考えたことのある話だと思います。

答えは、

ということになります。

ある意味当たり前です。

一概に法人化が良い、もなければ、個人で購入したほうが良い、もないのです。

自分自身の資産背景や属性ならびに今後考えられるシナリオと照らし合わせて検討するべきです。

具体的には、

が決定要素になります。

今回は不動産購入における法人化のメリットとデメリットについて解説します。

法人化のデメリット

まずデメリットからお話しします。

このデメリットを上回るメリットを教授できるのかがポイントになってくるのです。

法人化のデメリットは、コストがかかるという点に、尽きます。

かかるコストを上回るメリットを教授できる場合は、法人設立を検討する価値があります。

どのようなコストがかかるのでしょうか。

法人設立における費用

法人を設立する時、司法書士報酬と合わせて25万前後の費用がかかります。

それだけではありません。

法人は保有しているだけで、法人税と法人住民税がかかります。

資本金1,000万以下であれば、法人に利益がなくても、年間合計約7万ほどはかかります。

こちらは赤字の会社に対しても関係なくかかります。

法人を所有しているだけで絶対にかかるもの、と理解しておくと良いでしょう。

ここで意識すべきは、設立時に１度かかる費用と、毎年必ずかかる税金、ということです。

税理士費用

次に、税理士費用です。

月次の顧問料と決算報酬など合わせて年間20万前後ほどかかることもあります。

もちろん、税理士に委託せずに自分で対処することも可能ですが、かなりの時間がとられます。

規模を拡大していく上では、本人が事務作業に追われる時間は減らしておきたいものです。

登記場所

法人を設立する場合は、登記が必要です。

どこかを借りて登記したり、バーチャルオフィスでの登記などがあります。

賃貸で借りれば、家賃がかかります。

バーチャルオフィスやシェオフィスで登記をすれば、部屋を借りるよりは安くなりますが、費用がかかる点では変わりません。

持ち家に登記できる場合は、費用負担無しになりますが、分譲マンションなどであれば、法人登記できないケースもあるので確認すると良いでしょう。

バーチャルオフィスであれば、月約2,000円ほどで十分契約できるでしょう。

所属会社の就業規則

会社員の場合、所属している会社がそもそも法人設立を認めているか、という部分がポイントになります。

不明な場合は就業規則を確認することをお勧めします。

形式上は、他社の役員、になることと同じです。

資産管理法人で物件を購入するだけで何もしません！

というのはわかりますが、形式上は役員になるため、それがOKであるのか、そもそも理由問わずNGであるのかは確認しておくべきでしょう。

NGやグレーにも関わらず法人を設立し、後でそれが発覚するというのは、リスクの一つとして考えておくべきでしょう。

公務員などの場合は副業が完全NGであるため、配偶者を代表にして法人設立しているケースなどもあります。

自分自身が役員にならなければ、就業規則に触れることはほとんどないでしょう。

法人化のメリット

法人は、所有することで大きなメリットがあります。

副業でやりたいことがあったり、稼ぎの大きなビジネスがある場合は、法人化を検討する価値はおおいにあります。

年収がかなり高い人は、購入する不動産が生み出す収益と照らし合わせて法人設立を検討すると良いでしょう。

特に、1棟物件のように収益性の高いタイプの不動産を購入する場合は、前向きに法人化を検討すべきです。

1棟であれば、少なくとも軽く年間数百万単位から数千万単位で利益が出てきます。

これに対する課税額は大きくなるため、法人化して納税額を少しでも低くする工夫は必要になる可能性大です。

法人を設立すると、どのようなメリットがあるのでしょうか。

税金面

個人事業よりも認められる経費の範囲が広いため、不動産が生む収入を低く抑えることが可能です。

利益が一定額以上の場合は、法人化を検討すると良いでしょう。

不動産投資の場合、年収が高い方は法人設立を検討するべきです。

区分マンションのような一室であれば利益も少ないのでインパクトはほとんどありませんが、1棟物件を所有するようになると、年間の利益が軽く数百万から数千万に到達してきます。

1棟を個人名義で所有してしまうと、年収に加算されて累進課税による納税義務が生じます。

法人化して個人の年収と切り離すことで税金を圧縮できます。

また、不動産で融資を受けたい場合、赤字決算にする事は避けてください。

銀行評価が悪くなります。

よって、「買う物件の収支がコストを考えてもそこそこプラス」であれば、法人化のメリットは初回からあるといえます。

物件でいうと、5,000万以上の1棟くらいの規模になるのであれば、法人化のメリットは出てくると思います。

相続面

個人名義の不動産を単純に相続するよりも、法人の事業継承という形で子供たちに資産を残すことが可能になります。

規模が大きい場合は、個人の資産を個人に移すと多額の相続税が発生するのでよく確認しましょう。

と言われます。

不動産である程度利益が出せるようになると、小金持ちの仲間入りを果たせる可能性があります。

法人を上手く使って資産を残す工夫をすると良いでしょう。

不動産投資が流行っている昨今、法人化は全く珍しくありません。

融資額

法人を適切に運用していけば、法人の信頼度が上がり、融資を受けやすくなります。

ただし、資産管理法人は結局個人が担保になるため、個人の属性が問われることには変わりありません。

少し前に流行ったような1棟1法人スキームでの買い増しはできませんが、法人で返済実績を作っていき、しっかりと現金を積み上げていくことができれば、個人で借入をするより、融資が受けやすくなることもあります。

銀行はバランスシートを評価するので、残債が十分に減って、余るほどの現金を持っている、というような状況であれば、貸し出しはしてくれるでしょう。

但し、買ってすぐに買い増し、のようなことは難しく、その場合は軽く数億単位の現金を求められる可能性については理解しておくべきでしょう。

短期でガンガン買い増すことは、地方都市を除いては極めて難しくなっています。

別事業の売上計上ができる

不動産管理会社として設立済みの法人があれば、今後別事業に興味が出てきたときでも売上を計上できます。

別事業の売上に対しても当然経費計上できるため、設立しているとなにかと使い勝手が良いのです。

最近は、会社員の副業が流行っています。

副業で得た所得を個人で申告すると、確定申告をする必要があるだけでなく、やり方によっては会社員としての給与所得以外の稼ぎがあることが会社にわかる場合があります。

しかし、法人を持っていれば、売上を法人に計上すればわかりません。

法人から個人が給与として受け取らず、法人のしての資金としてプール しておけば良いだけです。

法人で売り上げを作り、個人に給与（役員報酬）として支払わなければいいだけです。

無報酬の法人でも問題ありません。

何か色々とチャレンジしている人は、法人があると便利です。

何でも法人名義で請求をかけることができるようになるのです。

まとめ

属性、資産背景、ビジョンによって、法人設立すべきか否かを決めていくと良いでしょう。

戸数が少ないうちは個人（区分マンション投資や戸建て）、一棟に切り替えるタイミングで法人、など、状況に応じて法人に切り替えることをお勧めします。

区分マンション程度では、毎年かかる法人の所有コストが不動産所得のプラスを上回り、メリットがあまりありません。

という考えがあるのであれば、法人で始めても良いです。

最初から別で事業がある人は、それをベースに法人設立してしまうのもありでしょう。

不動産を買うときは、既に持っている既存法人で買えばいいのです。

私は、実際区分マンション1つ目から法人化して購入を始めました。

始めた当初は、100戸持つことを目標にしていたため、最初は固定費で赤字になるものの、必ず将来的にメリットがある、と思って設立しました。

実際は、区分マンションのみで法人にするメリットはあまりありません（前述した通り、コストのほうが高くなるため）。

長い目で見て沢山持つ！

というビジョンがある場合は、最初から法人を設立する価値があります。

年収がかなり高かったり、一棟で利益が大きくなりそうな場合は、積極的に法人設立を検討してみてください。

法人を設立すると、なんとなくモチベーションも上がると思います！

なんでもできる箱を手に入れることができるのです。

副業が当たり前の今、法人を設立して自分のビジネスの可能性を広げてみると面白いと思います。