この記事を書いた人
船橋寛之（ふなばしひろゆき）
1984年生まれ。
ドイツ育ちの不動産投資家。
不動産投資歴16年。
立教大学 経済学部卒。
リーマンショックの時に新卒で区分マンションを購入し、東京23区を中心に最大6棟55部屋を所有。
大和証券、大和総研に11年間勤務後、不動産コンサルタントとして独立。
現在は年間20億円以上の「非公開物件」仲介を行う。強みは「物件情報力」で、経験を活かしてセミナー講師や執筆活動にも携わる。
私生活では子供3人を育てる「ほぼ主夫」。
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ウソとデタラメばかりの不動産投資において、信頼できる人をどのように見分けたら良いのでしょうか。
まず、入り口で簡単な条件を挙げるとすれば、
・自分自身で1棟物件を含む不動産をそれなりに保有している
・不動産投資歴が長い（出口を複数回経験している）
です。
勿論、上記を満たしているからといって信頼できるとは限りませんよ。
利害関係を常に意識すると良いでしょう。
内容を5分動画にしました！
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未経験者に何が分かるのか？
自分で持っていない人は、信用できません。
区分を買ったことがある、程度の人もダメでしょう。
というか、そもそもの話です。
やったことが無いのに何がわかるのでしょうか？
やったこともないのに人にお勧めするなど正気ではありません。
私であればまずできません。
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自分が全然経験してなく、たいして知りもしない投資商品を他人に勧めるなど怖くてできません。
このような人たちがあたなに不動産を勧める理由をよく考えてみてください。
紹介者に多額の紹介料が入る腐った仕組みが不動産投資で失敗する人を多く生み出してしまう大きな原因の一つになっています。
少し冷静に考えてみてください。
野球をやったことない人が、あなたに、
「野球はお勧めだから野球部に入った方がいいよ！」
と言ってきたらどうでしょうか。
おかしいですよね。
何でやったことないのにそんなこと言えるの？
と言いたくなりませんか？
不動産投資も同じです。
不動産のフの字も経験してきてない人に、不動産投資が分かるはずがありません。
不動産を持ってもいないのに、不動産を勧めてくる人がいたら確認してみてください。
「なぜ自分でやっていないのですか？」
と。
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○○で××だから買えません
と言い訳してきます。
「不動産業者は融資が付きにくいので買えません」
という趣旨の発言を言い訳で使いますが、実際は買えます。
普通の人より買いにくい、という事実はありますが、買えないことはありません。
紹介料目当てのブローカーが急増
不動産業者は、悪質な価格の上乗せで多額の利益を得ています。
そこで登場するのが、悪質なFPやブローカーです。
不動産に興味のある人を紹介し、その人が不動産を買うと、不動産業者から50万円、ひどい場合は、100万円以上の紹介料を得たりしています。
新築の区分だと一時期は300万ほどの紹介料を手にしていた人もいます。
新築の区分マンションは売り手がベラボーに儲かりますので、その分多額の紹介料を支払っても問題ないのです。
住宅ローンを不正に使って物件を買わせて人に貸し出す手口もあります。
これは未だ健在です。
巷では、「なんちゃって」などと呼ばれています。
このやり方も不動産業者は相当の額を上乗せして販売することができるので、紹介者は軽く300万以上の紹介料を得ています。
損するのは当然買主ただ一人です。
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この手のブローカーは、冒頭に挙げた
・自分自身で1棟物件を含む不動産をそれなりに保有している
・不動産投資歴が長い（出口を複数回経験している）
を満たしていません。
紹介料だけが目当てなので、不動産を買ったことない人すらいます。
自分が不動産投資を大して理解もしていないのに、人を紹介するとは無責任の極みです。
お金だけに目がくらむテイカーの典型でしょう。
いつかは信頼を失い、人は離れていきます。
FPのような立場の人も、平気でこのようなことをしています。
資産運用の一つとして、ポートフォリオに不動産を組み込んでみてはいかがですか？というアプローチです。
そもそもFP自体も確かな知識を持っている人は少ないと感じます（勿論、中には本質的に顧客目線で良心的な提案をする人もいるでしょう）。
なぜなら、簡単に取れる資格だからです。
弁護士や司法書士とはレベルが違います。
FPです！と言うのは簡単なのです。
不動産を紹介する人または勧める人がいたら、是非その人自身の実績を確認してみてください。
良心的にしっかりと考えてやっている人もいますが、ほとんどの人は多額の紹介料目当てです。
何度も書きますが、この手のブローカーに、人間的にまともな人など皆無だと思ってください。
金儲けのためなら何でもする。
闇バイトに加担している人と変わりありません。
買主に金銭的なダメージを与えて陥れています。
まだ強盗の方がマシかもしれません。
そのくらいで考えておくと良いでしょう。
どんな人を信用していいのか？
・自分自身で1棟物件を含む不動産をそれなりに保有している
・不動産投資歴が長い（出口を複数回経験している）
を満たしている人が、必ずしも信頼できるわけではありません。
その人または不動産業者が出してくる物件が、相場よりも高いのか、相応なのか、で判断すべきです。
物件はウソをつきません。
相場を判断するためには、自分自身で調べるという行為が必要です。
今の時代、調べるのは簡単です。
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インターネットを使い、周辺の物件販売事例を調べてみてください。
ネットに出ているいくつかの物件よりも、安そうか、高そうか、の判断は難しくありません。
但し、インターネット上の情報も単純比較や鵜呑みは厳禁です。
区分マンションであれば、
・駅
・徒歩
・築年数
・専有面積
が類似している物件を見れば十分察しがつきます。
調べた結果、良さそうな物件を多く紹介してくれる人または業者であれば、信頼していっても良いかもしれません。
間違えても、
・いい人そうだから
・親身になってくれるから
・悪そうな人じゃないから
・自分自身で不動産投資の経験が豊富だから
という稚拙な判断をしないでください。
そもそも、儲け話は向こうから勝手に都合よくやってきません。
投資は不動産に限らず、甘くありません。
多少でも不動産を理解している可能性がある、というのは、最低でも自分自身で1棟売買を経験していることでしょう。
なぜ1棟なのか？ですが、不動産の世界で、区分マンション（ワンルーム）は不動産ではない、なんて言われます。
そのくらい、浅いレベルの世界です。
しかし、1棟になると世界が違います。
融資は厳しくなり、競合する人たちも、高属性や資産家が登場します。
価格帯が上がれば上がるほど高属性と競合します。
そこで戦って勝ち抜くためには、実力が必要です。
1棟売買を自分で経験している人であれば、区分のことが分かることは当然で、区分以外にも1棟を理解しており、広い視野で話ができるはずです。
東京23区などの好立地の1棟を複数持っている人であれば大家としては本物である可能性は極めて高くなります。
累計1億の売買なのか、5億の売買なのか、10億の売買なのか、20億の売買なのか、でも経験値は変わります。
ポイントは、売買です。
売買とは、買いと売りです。
冒頭で記載した通り、売りの経験が重要なのです。
買うだけであれば、ほぼ誰でもできた時期もあります（無茶苦茶なフルローン、オーバーローンが可能だった時期など）。
しかし、売るとなると、売れる値段で保有している必要があるので、売るのは買うよりもはるかに難易度が高く、その経験を積んでいる人ほど、不動産投資をよく理解できているでしょう。
買っているだけでは、無知で自分自身もよく理解してないということが大半です。
買って売る、を繰り返し自分で経験している人であれば、少なくとも不動産投資で利益を出すポイントは理解しています（理解しているから良心的かはまた別の問題）。
但し、共食い大家という言葉もあるように、数持っていても地方であったり、そもそも不動産業者にはめられて買っていたりするケースもあるので、手数料を稼いで返済を急ぎたいというケースもあるので難しいのです。
成功しているようで成功していない偽物大家も大量に存在します。
少し前は信じられないような爆買いができました。
資産10億でメガ大家です！
がすごいとは限らないのです。
自己破産寸前だったりすることも珍しくありません。
よって、最後は、
物件次第
になるのです。
物件次第、とは価格と立地のバランスです。
物件次第、というのも、結局は自分でよく調べることなのです。
この人が言ってるから大丈夫だ！
ではダメです。
物件はウソをつきません。
まとめ
・無知を探してはぼったくる不動産業者
・不動産投資に興味のある人がいれば、自分は幼稚レベルの理解度なのに不動産業者に紹介する無責任なブローカーとFP
不動産投資は、やらないとわかりません。
経験を積まないとわかりません。
ここでいう経験とは、
・1棟を持っている
・物件を複数回売ったことがある
の2点です。
これは最低基準です。
不動産は、売らないと利益が出たのか、良い投資であったのか、わかりません。
売った経験がない人は、損しているかもしれないのに、上手くいっていると勘違いしている傾向があります。
出口の経験はとても重要です。
その上で、
出してきている物件が相場と比べてどうなのか
を確認するようにしてください。
お金目当ての無責任な紹介（ブローカー）は、買主の人生を狂わせます。
そもそも、人を紹介するだけで、多額の紹介料がもらえる投資なんて、おかしくないでしょうか。
たいして理解していないものを、人に紹介するなど私には到底できません。
ましてや紹介することで多額のお金がもらえるなど怪しさ満点です。
100年時代の今、大切なのは「信頼」ではないでしょうか。
それを捨ててお金に走る行為は、その人自身の信頼を地の底に落とすことになるでしょう。
悲しいかもしれませんが、投資の世界で人を簡単に信用してはいけません。
