購入編

【最新版】不動産融資に積極的な銀行はどこ?~融資事例~

この記事を書いた人

船橋寛之(ふなばしひろゆき)
1984年生まれ。
ドイツ育ちの不動産投資家。
不動産投資歴16年。
立教大学 経済学部卒。

リーマンショックの時に新卒で区分マンションを購入し、東京23区を中心に最大6棟55部屋を所有。

大和証券、大和総研に11年間勤務後、不動産コンサルタントとして独立。

現在は年間20億円以上の「非公開物件」仲介を行う。強みは「物件情報力」で、経験を活かしてセミナー講師や執筆活動にも携わる。

私生活では子供3人を育てる「ほぼ主夫」。

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※一都三県の1棟売買における融資事例です

 

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2024年

融資は厳しい状態が続いています。お金の価値がものすごいスピードで落ちているので、それに比例して求められる資金力も当然UPしている状況です。

お金の価値減少で最も損をするのは富裕層です。アクションの早い富裕層が目を付けているものの価値が下がるはずありません。

埼玉縣信用金庫(掲載:6月)

【今回のポイント】

若手経営者

項目 詳細
物件価格 約1億円
物件種別 RC
築年数 築古
所在地 埼玉縣
融資額 約55%
融資期間 15年
金利 1%中盤
合計投入資金 約5,000万円
買主属性 経営者
買主金融資産 約1億円

埼玉縣信用金庫は、他業者のメルマガなどでも時々耳にすることがあるのではないでしょうか?不動産に対して融資自体はしますが、頭金はそれなりに求められます。

経営者や個人事業の場合、その内容や歴が非常に問われます。お金があっても簡単に融資はしてもらえません。

買主は若くして経営者になり、若いのに自己資金をしっかりと貯めていました。決算書の内容もよく、個人的には◎です。しかし多くの銀行ヒアリングの結果は厳しいものでした。歴が浅く内容が良くても様子見、ということです。

今回の投入資金は売買価格に対して総額で50%以上になりましたが、それを入れる力がある、というのは将来的な可能性を極めて感じます。だいたいの人は頭金をできれば入れたくない、というスタンスで今の時代に合わず、時間だけが過ぎていきます。そこにこだわりすぎずに決断できる能力は、間違いなく伸びる人です。

さらに、若くして固定給から実力給にシフトしている点も、個人的には好きです。中長期的に複数棟を持って堅実に不動産投資ができる人です。

そもそも多少の頭金すら入れることのできない人は不動産投資の参加資格はありません。

千葉銀行(掲載:5月)

【今回のポイント】

少ない自己資金投入比率で購入

項目 詳細
物件価格 約2億円
物件種別 木造
築年数 新築
所在地 千葉県
融資額 約95%
融資期間 30年
金利 1%前半
合計投入資金 約2,500万円
買主属性 年収1,000万台後半
買主金融資産 2億円台

属性はかなり選びますが、融資は変わらず比較的積極的な銀行です。

千葉銀行は土地先行であれば従来通り限りなくフルローンに近い形で融資が出ます。しかし、建築会社のチェックは厳しいため、過去千葉銀行と取引をしっかりとしている建築会社を選択する必要があります(仲介業者チェックもあります)。

今回も約2億の物件で限りなくフルローンに近いローンが出ており、諸費用を入れてもわずか12%ほどの自己資金投入で購入できている成功事例です。

売買価格が2億円前後になると、金融資産1億円前後では難しく、売買価格と同額ほどの現金が求められる印象です。

年収も1,500万未満は難しく、2,000万以上が望ましくなっています。総合バランスで融資する視点は変わりませんが、年収の水準は重視されます。よって、年収は低い(1500万未満)けど自己資金がある(2億円以上など)、という人への融資は難しいのが現状です。

経営者への融資も問題なく行っています。年収は最低1,200万ほどの設定が必要で、金融資産も2億円ほどは求められます(1億円ほどでは金額の目線をかなり下げる必要がある)。

属性と金融資産はそれなりのレベルで求められますが、クリアしていれば融資額は勝ち取れる印象は今なお健在です。