この記事を書いた人
船橋寛之（ふなばしひろゆき）
1984年生まれ。
ドイツ育ちの不動産投資家。
不動産投資歴16年。
立教大学 経済学部卒。
リーマンショックの時に新卒で区分マンションを購入し、東京23区を中心に最大6棟55部屋を所有。
大和証券、大和総研に11年間勤務後、不動産コンサルタントとして独立。
現在は年間20億円以上の「非公開物件」仲介を行う。強みは「物件情報力」で、経験を活かしてセミナー講師や執筆活動にも携わる。
私生活では子供3人を育てる「ほぼ主夫」。
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不動産投資による資産形成を行っていると、空室の発生やライフスタイルの変化等により、投資用マンションにオーナー自身が住むことが選択肢となるケースがあります。
この記事では、賃貸物件として購入したマンションに自分で住むリスクや注意点および、メリットを解説します。
賃貸物件にオーナーが居住する際に気を付けるべきポイントを押さえ、納得の不動産経営を目指しましょう。
問題となっている「なんちゃって」とは逆の話だよ！
Contents
投資用マンションに自分で住むことは可能
マンション経営をしていると、空室が出たときや賃貸経営をストップしたいとき、ライフスタイルが変化したとき等、投資用マンションにオーナー自身が住むことを検討する機会があるでしょう。
または、将来的に投資用マンションに居住することを選択肢として持ちながら、賃貸経営をスタートするケースもあるかもしれません。
投資用マンションにオーナー自身が住むことは、禁止されていません。
とくに、不動産投資ローンを完済している場合や全額自己資金で購入している場合は、問題なく居住できます。
ただし投資用マンションに住むには、いくつかのリスクや注意点があります。
納得がいく運用を目指すのであれば、あらかじめ気を付けるべきポイントを押さえておくことが肝心です。
投資用マンションに自分で住むリスクや注意点
ここでは、投資用マンションに住むにあたって押さえておくべき以下の8つのリスクや注意点を解説します。
気を付けるべきポイントをあらかじめ押さえておくことで、思わぬトラブルの防止につながるでしょう。
投資用マンションへの居住を検討している方は、ぜひ参考にしてください。
まずは金融機関からの許可が必要
不動産投資ローンを借り入れて購入したマンションに、ローン完済前にオーナーが居住するときは、必ずローンを借りた金融機関に相談し許可を取りましょう。
金融機関によっては、繰り上げ返済を求められる可能性がある点には注意が必要です。
不動産投資ローンの残債がある場合に事前相談が必要なのは、家賃を返済の原資として契約が結ばれているからです。
マンションのオーナーが自分で住むと、マンションの所有目的が投資用から居住用に変わり家賃収入が発生しなくなるため、契約内容と相違が生まれてしまいます。
そのため場合によっては契約違反とみなされ、ローンの一括返済を求められるケースもあるようです。
これらのトラブルを防ぐためにも、不動産投資ローンの残債がある状態でオーナー自身が投資用マンションに住むのであれば、必ず金融機関へ事前相談をしてください。
銀行からしてみたら少し違った話になるもんね。
投資向けローンは金利が高い
不動産投資ローンは、一般的な住宅ローンよりも金利が高い点も、押さえておきたいポイントです。
仮に不動産投資ローンを返済しながらの居住が認められたとしても、一般的な住宅ローンよりも返済負担が大きくなることは考慮しておく必要があります。
家賃収入がない中でもローンの返済を継続できるよう、あらかじめ資金を用意したり将来に向けた資金計画を立てたりすることが重要です。
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投資向けローンから住宅ローンへの借り換えが困難
不動産投資ローンでの契約継続が難しいのであれば、住宅ローンへの借り換えを考える方もいるでしょう。
しかし実際には、投資向けローンから住宅ローンへの借り換えは困難です。
借り換えが難しい理由には、住宅ローンよりも不動産投資ローンのほうが金利が高いことがあげられます。
ローンを貸し出す金融機関にとって、ローン金利は重要な収入源の1つです。そのため、金利の高いローンから低いローンへの借り換えが認められることはほとんどありません。
オーナーチェンジ物件は住宅ローンが利用できない
保有する投資用マンションがオーナーチェンジ物件の場合も、住宅ローンが利用できない点には注意が必要です。
オーナーチェンジ物件とは、入居者がいる状態で賃貸契約を維持したまま売買が行われたものをいいます。
まずはオーナーチェンジ物件を住宅ローンで購入し、居住者が退去した後に居住しようと考える方もいるかもしれません。
しかし、すでに入居者がおり家賃の支払いが発生している場合には投資用物件とみなされます。そのため、住宅ローンの借り入れはできません。
また投資用ローンで購入し、自分が居住した時点で住宅ローンに借り換えることも、先述のとおり困難です。
そのため、オーナーチェンジ物件で住宅ローンを利用することはできないのです。
住宅ローンの方が借りやすいし金利も低いよね～
住宅ローン控除を受けるのが難しい
不動産投資ローンは住宅ローン控除の対象外である点も、ポイントの1つとしてあげられます。
住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用して住宅の新築や取得、増改築等をした場合に、年末のローン残高の0.7％を所得税から最大13年にわたり控除する制度です。
住宅ローン控除は、ローンの契約者自身が住むことが前提となっています。
そのため、不動産投資ローンは住宅ローン控除を受けられません。
また、不動産投資ローンから住宅ローンへの借り換えは先述のとおり困難ですが、仮に実現したとしても、住宅ローン控除を受けるには床面積が50平方メートル以上といった要件があります。
居住する物件がワンルームマンションや単身者向け等の場合も、控除の対象にならない点は押さえておきましょう。
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家賃収入は減る一方で維持費がかかる
投資用マンションに自分で居住する場合、家賃収入が減る一方で修繕・管理費、固定資産税といった維持費がかかり続けることも、注意したい点です。
当然のことながら投資用マンションに自分が居住すると、家賃収入の受け取りはストップします。
その一方で、修繕積立金や管理費、固定資産税といった維持費は、住んでいる間中かかり続けます。
また、ローンの借り入れがある場合は返済も続けていかなければなりません。
投資用マンションへの居住を検討しているのであれば、資金状況を確認し十分に資金計画を立てたうえで、手続きを進めることが肝心です。
入居者を退去させるのは難しい
入居者がいる場合、オーナーだからといって入居者を強制退去させることはできません。
借地借家法第28条によると、オーナーからの解約の申し出は、正当の事由がある場合にのみ認められるとされます。
オーナー自身が該当する物件に住みたいとの理由は正当な事由とは認められず、退去を強制することはできないのです。
投資用マンションに入居者がいるときには、退去まで待つもしくは、オーナーが転居費用を負担する等により入居者に交渉するしかありません。
交渉が決裂したときには、オーナー自身が投資用マンションに住むことは難しくなります。
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減価償却による節税ができず税負担が増える
投資用マンションに自分で住むと、その物件は事業用ではなくなります。
そのため、減価償却の対象から外れ節税ができなくなり、税負担が増える可能性がある点にも注意が必要です。
減価償却とは高額かつ長期で使用する資産の購入費用を、法律で定められた耐用年数で分割して経費に計上することです。
経費はその年の利益から差し引けるため、節税につながります。
これまで減価償却によって節税効果を得ていた方は、投資用マンションに住むことで所得税額が増える可能性があることは押さえておきましょう。
とくに、家賃収入以外に収入がある方は税額が上がる可能性があるため、事前に税務署窓口や税理士といった専門家に相談すると安心です。
投資用マンションに自分で住むメリット
ここまで投資用マンションに住むことで発生する、さまざまな注意点やリスクを解説しました。しかし、投資用マンションへの居住には、ここで紹介する3つのメリットもあります。
投資用マンションへの居住を上手に活用することで、物件の価値が上がるなどその後の賃貸経営にプラスの効果があるケースもあります。
注意点とメリットの両方を比較し、資産状況や投資方針に合った方法を選んでください。
空室の無駄を解消できる
メリットの1つめは、空室の無駄を解消できることです。
空室があると家賃収入が得られないだけでなく、維持費や固定資産税もかかり続けます。
オーナーが現在住んでいる住宅を引き払い空室物件に居住することで、維持費の削減を図れるでしょう。
すでに不動産投資ローンを完済しているのであれば、物件の維持費のみでマンションへの居住が可能です。
立地や部屋の広さ、設備等を考慮し、投資用マンションに住み替えても問題がない場合は、コストを抑えるための一時的な対応策として検討してください。
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自分好みにリノベーションできる
メリットの2つめは、自分好みにリノベーションができる点です。
入居者がいるときには、リノベーションやリフォームはできません。
一方、オーナー自身が居住しているのであれば、自由なリノベーションが可能です。
リノベーションはとくに、築年数が経過した物件で有効です。
リノベーションによって自分の好みに合った部屋に変えられることはもちろん、内装が新しくなったり機能性が高まったりすることで物件の価値が上がれば、再び賃貸物件として貸し出すことも選択肢となるでしょう。
場合によっては、リノベーション前よりも高い家賃の設定も期待できます。
何らかの理由で投資用マンションにオーナーが居住する場合には、リノベーションによる物件価値の向上を目指してもよいでしょう。
物件の保守管理が行いやすい
メリットの3つめは、物件の保守管理が行いやすいことです。
空室率を下げ賃貸経営を成功させるには、物件の魅力を維持する必要があります。
そのためには、メンテナンスの必要性や近隣トラブルを把握し、早期に対応していくことが重要です。
しかし、どのような問題点があるかは、実際に住んでみて初めてわかることも少なくありません。
オーナー自身が住むことで物件の問題点を早く解決できるようになることから、再び賃貸に出したときの入居率アップにつながるかもしれません。
まとめ
投資用マンションは、オーナー自身が住むことも可能です。
ただし、不動産投資ローンの残高が残っているときには契約内容に相違が発生する可能性があるため、借り入れをしている金融機関に事前に相談しましょう。
投資用マンションに自分で住む注意点には、ローン返済額や税金が増える可能性があげられます。
一方、自分で住むことで空室の無駄を解消しつつ、同時にリノベーションを行ったり保守管理を強化したりすることによって、物件の価値を高められるといったメリットもあります。
投資用住宅への居住を考えているのであれば注意点とメリットをしっかりと確認し、居住後の収支をシミュレーションしたうえで決断することが肝心です。
当記事で触れていることの真逆として「なんちゃって」という言葉があります。
本来投資用を目的としているのに居住用と偽って住宅ローンを組む行為です。
これは絶対にしてはいけないので注意してください。
これをヨシとする人がいれば、その人とは縁を切った方が良いでしょう。
最後に損をするのはあなた自身です。
