この記事を書いた人
船橋寛之（ふなばしひろゆき）
1984年生まれ。
ドイツ育ちの不動産投資家。
不動産投資歴16年。
立教大学 経済学部卒。
リーマンショックの時に新卒で区分マンションを購入し、東京23区を中心に最大6棟55部屋を所有。
大和証券、大和総研に11年間勤務後、不動産コンサルタントとして独立。
現在は年間20億円以上の「非公開物件」仲介を行う。強みは「物件情報力」で、経験を活かしてセミナー講師や執筆活動にも携わる。
私生活では子供3人を育てる「ほぼ主夫」。
| 水面下で取引される 「非公開物件情報」はこちら （メルアド登録のみ） |
不動産の賃貸管理会社とは、あなたが所有している物件の管理を行う会社です。
区分マンション全体の管理を行う、建物管理会社とは違います。
賃貸管理会社は、あくまであなたが所有している部屋の管理を行う会社です。
1棟物件の場合は、建物全体を管理する会社です。
空室が出たり、設備が交渉したら、管理会社とやり取りします。
不動産投資において、非常に重要なパートナーです。
不動産投資の成功は管理会社が握るよ！
【不動産投資「0→100」完全ロードマップ！】
都市部で2棟以上！
月30万の黒字！
を達成するまでの完全ロードマップです。
14日間で全てが学べます！
↓ ↓ ↓ ↓
Contents
賃貸管理で登場する関係者
まずは関係者を整理します。
オーナーが関わるのは、
面倒なことはあまりありません。
オーナーが入居者と直接やりとりをしたり、
賃貸管理会社が、責任を持ってオーナーの所有している部屋の管理をします。
関係者は、次の通りです。
・オーナー
・賃貸管理会社
・設備故障・修繕業者
・客付け業者
・入居者
オーナーは、賃貸管理会社とのやり取りだけで完結します。
賃貸管理会社は、設備故障や修繕業者、空室時の募集で関りのある客付け業者、入居者などとやり取りが発生します。
その対価として、賃貸管理手数料をオーナーは支払うのです。
家賃の4%~5%が相場です。
値切るのは厳禁！
【21日間で学べる不動産投資メルマガ！】
メールアドレスだけで登録完了！
21日間、毎日夕方配信！
不動産投資初心者の方、検討中の方は必読！
不動産業者と対等に会話ができる知識が身に付きます。
登録はこちら
↓ ↓ ↓ ↓
賃貸管理会社の役割
賃貸管理会社は、オーナーに決める権利があります。
賃貸管理会社は、多くの場合、
賃貸管理会社選びは、大変重要です。
悪徳賃貸管理会社と契約してしまうと、物件の収支が悪化したりするので、予め諸条件の確認はしておくべきでしょう。
賃貸管理会社を決めたら、賃貸管理会社と契約を締結します。
・集金代行契約
・管理業務委託契約
など、契約書の呼び方は様々です。
【簡単な机上査定で不動産価値を知ろう！】
60秒の入力作業でお持ちの不動産価値がわかります。
投資用マンション、戸建て、ご自宅、なんでもOK！
全国対応！
いくらで売れるのか、サクッとわかります！
↓ ↓ ↓ ↓
賃貸管理会社は、どのような役割を担うのでしょうか。
・入居者の募集に関する業務
・入居者からのクレーム対応
・各種設備故障対応
・家賃の振込と送金
・その他
基本的に、オーナーがコミュニケーションを取るのは、
このため、不動産は一度購入すると、
やること多い・・・
但し、なんでも間でも丸投げは良くないでしょう。
良き相談相手として、業務を一緒に進めるパートナーという理解が適切です。
賃貸管理会社とオーナーのやり取りは、主に次のようなものが挙げられます。
・退去
・入居
・設備故障
・修繕
退去から入居までの流れ
入居者が入っているうちは、
しかし、退去通知を受けると、次の入居者募集に向けて、
主には以下の流れです。
１）募集条件の決定
次部屋を募集するときの条件を決めます。
家賃、管理費、敷金・
２）修繕費の相談
退去すると、修繕を行う会社から内装費用の見積りがきます。
基本的には出てくる見積り通りに修繕する方が望ましいでしょう。
修繕費は意外にも高く、家賃1ヶ月分前後はかかります。
但し、多くの賃貸管理会社は、不必要な修繕まで提案してくる傾向があるので、よく確認してみてください。
３）申し込み
申し込みが入ると、入居者の審査をします。
入居者が希望する入居開始日も教えてもらえるので、
申し込みの時点では、その他家賃や敷金・礼金など、募集に関する条件の交渉がくる場合もあります。
ここまで終わると、以降オーナーがやり取りをすることはほとんど無くなります。
基本的な流れは、全て電話とメールで十分なレベルです。
【非公開物件情報！】
楽待、健美家などの不動産投資サイトよりはるかに安い！
登録はメールアドレスのみ！
一都三県の水面下で取引される非公開物件情報をお届けします！
登録はこちら
↓ ↓ ↓ ↓
集金代行契約、賃貸管理契約、管理業務委託契とは
賃貸管理会社に、物件の管理を委託すときに締結する契約を指します。
呼び方はそれぞれ違いますが、内容は基本的に同じです。
不動産は、管理が重要です。
内容をしっかりと確認してから契約してください。
契約内容の中でも、特に大切な部分を公開します。
不動産業者は、シレっと自社に有利な契約内容にしている場合もあるので、確認してから契約を締結するようにしましょう。
間違えても、丸投げで契約するようなことはしないでください。
【集金代行契約書サンプル】
株式会社クレシアがネット上に集金代行契約書のサンプルをアップしているのでリンクを貼ります。
契約書の内容や記載順序は各社でバラバラですが、参考になるので確認してみてください。
賃貸管理手数料
管理会社に支払う手数料です。
家賃総額の4%～5%が相場です。
安すぎるのは危険です。
相場をしっかりと支払う、と決めておいてください。
新規客付け手数料
新しく入居者を募集したときにかかる手数料（報酬です）。
家賃の1か月分を報酬として請求されるケースが多いでしょう。
賃貸管理のコストで最もインパクトが出るので、必ず確認しましょう。
減額交渉も可能です。
解約予告と解約条件
よほど信頼関係のある賃貸管理会社がいない限りは、解約の条件を緩くしてもらうことをお勧めします。
オーナー業を開始して、賃貸管理会社に問題があると、ストレスになります。
その時は、柔軟に解約できるようリスクヘッジしておくべきです。
また、解約条件が厳しいような賃貸管理会社であれば、契約しないほうが良いでしょう。
【ラインで学ぶ不動産投資の裏側！】
登録者32,000人超え！
数日に1回程度、不動産の知識に関する情報を配信！
業界情勢を瞬時にキャッチできます！
登録はこちら
↓ ↓ ↓ ↓
まずは解約予告についてです。
2ヶ月～3か月前予告で違約金無し
この解約条件は、相場です。
2か月～半年前予告が多くありますが、付き合いの深くない賃貸管理会社であれば、最大でも3か月前予告にしてもらうべきです。
解約予告については、基本的に柔軟な対応が可能です。
その際、違約金が無いことを必ず確認してください。
違約金の設定は、悪質です。
違約金があるような賃貸管理会社であれば、契約を締結しない以前に、金輪際関わらない方が良いでしょう。
所有権移転時は無条件に解約可
不動産を売るときは、無条件で解約できるということです。
買主は、基本的に買主側で管理を委託するため、現状の賃貸管理契約解除を購入の条件にしてきます。
その際、賃貸管理会社が足を引っ張るようでは話になりません。
売るときは解約、という流れは基本であり、契約書に明記しておくことをお勧めします。
会社によっては、明記が難しい場合もあります。
その場合は、信頼関係を重視してください。
信頼はどんなことでも重要！！
一般的な賃貸管理会社であれば、所有権移転時の管理会社変更は仕方がないため、受け入れます。
まとめ
不動産投資は、
オーナーがすることは、非常に少ないのです。
良いとされる賃貸管理会社をしっかりと選別し、
賃貸管理会社からの連絡には、迅速に回答するようにしてください。
賃貸管理会社は、勝手に物事を進めることができません。
オーナーの許可が必要なのです。
連絡が遅いと迷惑がかかるので、早めの連絡を心がけると良いでしょう。
