この記事を書いた人
船橋寛之（ふなばしひろゆき）
1984年生まれ。
ドイツ育ちの不動産投資家。
不動産投資歴16年。
立教大学 経済学部卒。
リーマンショックの時に新卒で区分マンションを購入し、東京23区を中心に最大6棟55部屋を所有。
大和証券、大和総研に11年間勤務後、不動産コンサルタントとして独立。
現在は年間20億円以上の「非公開物件」仲介を行う。強みは「物件情報力」で、経験を活かしてセミナー講師や執筆活動にも携わる。
私生活では子供3人を育てる「ほぼ主夫」。
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東京の物件は高いので、キャピタルが狙える大阪や福岡の物件がお勧めです！
なんていう営業トークを聞いたことはありますか？
結論から書きますが、大阪、福岡などのワンルームは、都内のワンルームに比べて損をする確率が圧倒的に高いので、よほどのことがない限り、お勧めできません。
これは、不動産業者の視点に立って考えると簡単にわかります。
内容を5分動画にしました！
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そもそも、投資で勝つにためは、常に裏を読もうとする力が必要です。
株式投資でも同じです。
テレビ、新聞、ネットなどの遅れた情報で売買しているようでは勝てません。
誰でも容易に手にできる情報では勝てないということです。
テレビや新聞を信じている時点で勝ちはないんだね・・・厳しい世界だ・・・
不動産投資でも、営業トークを鵜呑みにしている時点で、勝てません。
不動産業者は、なぜ大阪や福岡の物件を勧めてくるのでしょうか？
不動産業者の視点で考えれば簡単です。
不動産投資の価格は常に相場で考える
不動産投資において、
3,000万のワンルームは高い！
1,500万のワンルームは安い！
というような、価格だけで高い安いは判断できません。
相場と比べて高いのか？安いのか？相応なのか？
という視点が重要なのです。
相場800万のワンルームが1,500万で販売されていたら高いわけです。
逆に、相場3,500万のワンルームが3,000万円で販売されていたら安いわけです。
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単純に、価格だけ見て高い、安いの判断はできないということです。
エリアをセットで考えて、初めて適正価格の判定ができるようになります。
しかしながら、投資に長けてない人であれば、
・なんとなく1,500万のほうが安心だし安そう
・3,000万は高いのでちょっと怖い
という感情になってしまいがちなのです。
ここが、不動産業者に狙われています。
確かに1,000万台のほうが安くて怖くなさそうな感じはしちゃうよね・・・
不動産業者にとって大阪と福岡の物件はおいしい
2018年過ぎごろからでしょうか。
都内でワンルーム販売をメインで行っていた業者も、大阪や福岡のワンルームを扱うようになりました。
理由は簡単です。
大阪や福岡のワンルームを販売したほうが、儲かるからです。
売り手が儲かる
ということは、その分
買い手が損をする
ということは、容易にお分かりいただけますか？
投資の世界では、片方が大きく得をすれば、片方が大きく損をしていることになります。
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さて、不動産業者はなぜ大阪や福岡のワンルームを販売したほうが儲かるのでしょうか？
それは、抜き幅が大きく取れるからです。
大阪や福岡のワンルームは、築浅でも容易に1,000万を下回るようなものも多く存在します。
それほど売値が高くつかないのです。
都内のワンルームが2,000万中盤から3,000万台のものが増えている2022年現在、1,000万台の築浅ワンルームは魅力的に見えるはずです。
なんとなく安そうですよね。
しかし、不動産の価値は、売れる値段で考えるべきです。
大阪や福岡のワンルームは、築浅でも1,000万台前半から中盤で取引されています。
それを買って、1,000万後半でエンドに売るのです。
そうすることで、差額が400万ほど出るのです。
400万！それは不動産屋の人間は羽振りがいいわけだ！わおーん！
ワンルーム業者は、一昔前であれば、都内の物件で300-400万ほどの中抜きは問題なくできていました。
しかし、ここ数年、それが難しくなってきているのです。
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都内のワンルームは、資産価値が高いので、価格自体も高いですが、売れる値段も高い点で、不動産業者はなかなか安く仕入れることができないのです。
ワンルーム屋自体も多く存在するので、都内のワンルームは激戦で、安く買って高く転売する行為が、非常に難しくなってきているという背景があります。
そこで目を付けたのが、大阪や福岡です。
大阪や福岡のワンルームは、レインズの成約事例を見ても、激安です。
不動産の価値自体は都内の半分もありません。
売れる値段も安いということです。
大阪や福岡の築浅ワンルームを1,400万で購入し、1,800万で売るのです。
こうすることで、差額の400万を手に入れることができます。
買い手は、
築浅のワンルームが1,800万なんて都内と比べて格安じゃん！
なんて言って安易に買ってしまうのです。
不動産業者の思うつぼです。
1,800万で買った物件は、残念ながら相場である1,400万でしか売れないので、買った瞬間に400万の含み損を抱えることになります。
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都内の物件は、価格自体が高くても、売れる価格も高くなるため、相対的に価格が高いから割高、ということはないのです。
都内の物件も、大阪や福岡の物件も、提示されいる買値と実際に売れる値段のマイナス乖離が少なければ購入を検討することはできます。
しかし、残念なことに、大阪と福岡の物件の方が、不動産業者が取れる利益が大きくなっているので、買値と売値のマイナス乖離も大きくなっているのが現状です。
まとめ
大阪と福岡の物件がダメだ！
といっているわけではありません。
相場と比べて割高で出ているケースが多くみられるので、注意が必要、ということです。
価格と立地の両面から相場をしっかりと見極めよう！
逆に、都内の物件の方が、業者の利益幅が少ないので、買い手にとっては勝ちやすくなっているのです。
1,800万だから安い！
3,000万だから高い！
という話ではないのです。
いくらで売れるのか？
を常に意識して不動産投資に挑むと良いでしょう。
