この記事を書いた人
船橋寛之（ふなばしひろゆき）
1984年生まれ。
ドイツ育ちの不動産投資家。
不動産投資歴16年。
立教大学 経済学部卒。
リーマンショックの時に新卒で区分マンションを購入し、東京23区を中心に最大6棟55部屋を所有。
大和証券、大和総研に11年間勤務後、不動産コンサルタントとして独立。
現在は年間20億円以上の「非公開物件」仲介を行う。強みは「物件情報力」で、経験を活かしてセミナー講師や執筆活動にも携わる。
私生活では子供3人を育てる「ほぼ主夫」。
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不動産投資は、人それぞれ進め方が異なります。
ある意味、進め方に正解はないのです。
人それぞれ状況が違う中で、最善の方法も異なるからです。
極端ですが、
・年収700万円で預金1,000万円のサラリーマン
・年商50億円で預金10億円の経営者
では買えるものが変わって当然ということになります。
スタートラインが違います。
しかしながら、どんなスタートラインにいようと、そもそも進め方以前に「陥りやすい勘違い（または考え方）」を正しておかないと、
・不動産投資を開始できない
・失敗してしまう
のどちらかになる可能性が高くなります。
当記事では、陥りやすい勘違いをワンルームと1棟で一覧化しました。
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1棟を複数棟買えている人でも見られる勘違いは多くあります。
複数棟買えていても、融資が緩いときであったり不正を絡めた買い方であれば、本人の能力と乖離した借入をしているケースが多々あるからです。
また、多法人スキームというこれまた本人の能力以上の借入ができた時期もありました。
今後、過去の買い方は通用しません。
Contents
巷のYESはプロのNO
まず始めに理解しておきましょう。
巷のYESはプロのNOです。
自分自身の当たり前は、プロの当たり前ではないことが大半です。
投資で大きな資産を作れている人は、巷のYESを実践していません。
不動産投資においても、巷のYESという発想で動くと、結果として上手くいかないことの方が多くなります。
そもそも巷のYESがYESであれば、世の中みな金持ちです。
お金のことなど考えなくても余裕で暮らせるようになります。
実際そうなっていますか？
違うということは、どの分野においても、巷のYESはプロのNOなのです。
投資の世界でも、多くの人が触れられるものに良いものはないということです。
自分の先入観は消し、プロのYESが習得できるように準備することが大切です。
年を取ると先入観で固まります。
今までの常識が否定されることになるわけで、それを受け入れるのは人間として難しかったりもしますが、それを受け入れて柔軟になるからこそ前進します。
ワンルーム編
ワンルームは、よほど短期で転売が狙えない限り、いわゆるプロの不動産投資家が好んで購入するものではありません。
よって、ワンルームを買う人は、ほとんどの場合、
・1棟を買う資金がない
・そもそも超初心者で何もわかってない
のいずれかまたは両方になります。
属性としては弱い人になるね。
ワンルーム層で陥りがちな勘違いは大きく分けて3つあります。
融資情報は以下にまとめています。
その１：新築がいい
これは、超が100回付くほど初心者の証拠です。
ほんの少しでも不動産投資を知っていれば、新築の区分マンションが選択肢にはいることはありません。
最近はSNSなどを含め、少し調べたらわかりそうなものですが、相変わらず新築の区分マンションを買ってしまう人がいます。
区分マンション投資の場合、新築は割高で、投資には完全に不向きです。
販売側の利益が大きくなる構図となっており、買い手は全然得をしません。
新しい方がいいじゃん！
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なんて人はそもそも「投資」をいうものを根底から理解できていない証拠で、今すぐありとあらゆる投資の世界から退場しないといけません。
赤ちゃんが大学受験をして受かるはずないのと一緒です。
以下で詳しく解説します。
その２：駅徒歩10分以内がいい
一種の「決めつけ」です。
例えば、検討している物件が駅徒歩8分で2,000万円だとします。
同じ駅の駅徒歩11分に、他の条件がほとんど同じマンションが1円で販売されていたら買わないのですか？
という話です。
買いますよね。
うんうん・・・
であれば徒歩10分以内じゃなきゃダメ！は本質からズレているという話になるのです。
不動産は価格と立地の両面から判断することが重要です。
これを間違えなければ、非常に安全な投資になります。
・立地はいいけど相場より高く買いすぎた！
・相場通りで買ったかもしれないけど人が全然入らない！
という2つの状況だけ避ければいいのです。
複雑に考えなくても簡単なのです。
これがわかれば買うのが怖くなくなります。
その３：サブリースが安心
初心者の多くは、空室リスクを恐れています。
間違っていません。
他方、ある程度レベルの高い投資家であれば、そんなものはほぼ気にしなくなります。
入居者の埋め方まで熟知できるようになるからです。
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そもそも、よほど地方都市などの購入をしていない限り、不動産の平均入居率は極めて高いものです。
都内または近郊であれば、ほとんど空室はありません。
具体的には、国道16号の内側、といわれます。
ノールックで買ってもある程度人は入るものです。
にも関わらず、マンションクラスでサブリースを付けるのは極めてナンセンスです。
サブリースは、持っている物件の価値を著しく下げるものと理解してください。
絶対に付けてはいけません。
そもそもの話ですが、ビジネス側が自分にとって不利なものを勧めると思いますか？
不動産業者がサブリースを勧めるのであれば、自社にとって有利だから勧めているのです。
まー当たり前だよね。
裏を返すと、買主不利ということです。
以下で詳しく解説します。
余談ですが、最近では海外不動産投資で家賃保証（サブリース）や買取保証が謳われる詐欺まがいな販売方法も横行しているため、注意が必要です。
保証 = 詐欺
で当たり前です。
その４：好立地がいい
買うなら
・東京都港区
・東京都千代田区
・東京都中央区
だけですね。
という手の話です。
駅徒歩10分以内がいい！
というタイプと似ています。
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それでは文京区に1円の築浅マンションがあったら買わないのですか？
ということです。
場所（エリア）で絞るのは大変勿体ない行為であることを理解しておくべきでしょう。
但し、最低限人が入ることは前提となります。
よって、区分マンションであれば、東京、神奈川（川崎市、横浜市）くらいを見ておけば良いでしょう。
1棟の場合は国道16号くらいまで幅を広げても問題ありません。
多くの業者も銀行評価の観点でこのあたりのエリアを扱うことが多いのです。
勿論これ以外も可能ですが、しっかりとある程度需要があり、人が入ることは確認しておくべきでしょう。
そもそも、不動産は価格と立地の両面から投資判断をするものです。
価格または立地だけで絞って検討するものではないということです。
1棟編
1棟は、ワンルーム編で述べた勘違いを理解していることを前提とします。
但し、その１における「新築がいい」に限っては、ワンルームか1棟で見解が異なります。
1棟では、新築がOKのケースが多いので、価格と立地の観点から新築で十分に検討できるものが存在する点は念頭に置いておくと良いでしょう。
また、1棟はそもそも融資が大変難しいという特徴があります。
よって、買主が選択する権利はあまりなく、銀行が融資するのであれば購入を検討する、という流れの方が現実的です。
1棟では区分に比べて物件の数が少ないという特徴があります。
このため、不動産業者からすれば、面倒くさい買主に物件をわざわざ案内しなくなってくるのです。
ある程度の物件であれば、買い手の方が多くなります。
あれこれポイントのズレている買主と、質問少なく素早い反応で買付を入れてくる買主であれば、どっちを優先するかは明白です。
勘違いを但し、良い物件の案内がくる買主を目指しましょう。
その１：高利回りがいい
初心者アルアルです。
区分よりも1棟で多く見られる事象です。
当たり前なのですが、全部良いものが都合よく安く買えることなんてありえないわけです。
ビジネスを理解してなさすぎます。
利回りが良い = 価格が他と比べて低い
ということは、価格が低くなる原因があるんですよ。
当たり前です。
高利回り物件探してます！
なんて買主が来たら、不動産業者からすると無視ですね。ウザイ。の一言です。
わお！！
そして実際残念なことに、総合で勝てる物件の多くは、決して高利回りではないのです。
初心者が欲しいものをプロが欲しいわけではないということですね。
特に地方の1棟は要注意です。
買えるから買った、ではダメです。
不動産投資は勝つためにやります。
その２：低金利がいい
金利は低い方がいいです。
それは当たり前です。
但し、それはある程度借りる候補のある投資家に限って、という話になります。
そもそも預金が5億円にも満たないのに、借入先を偉そうに選ぶ立場にはないということです。
感覚的に多少借入先が選べるようになるのは預金5億円くらいからです。
それに満たなければ、貸してくれる銀行様を泥臭く探さないといけません。
地を這いつくばり、自分の無力さとザコさを理解することが先です。
こうなってくると、金利の優先順位は実は一番低いのです。
融資の知識がなく、身の丈に全く合ってない思考の人は不動産業者から敬遠されます。
1棟でもワンルームのように、パッケージ化された借りやすいローンは存在します。
しかし、ワンルームと同じように、当然借りやすくて良い物件に出会うはずがない点はよく理解しておくべきでしょう。
その３：土地値を坪単価で計算している
これも不慣れな人に見られがちです。
自分が買おうとしている1棟の土地値を計算し、ネットなどで出ている住所の近い土地を探して坪単価または平米単価で単純比較する、というものです。
一度はやったことないでしょうか？
これをやること自体否定はしません。
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ある程度相場に近い感覚を見ておくには悪くないからです。
しかし、残念ならが正確に割安、割高の計算はほぼ不可能です。
そしてほぼ100%、ネットなどに出ている土地の方が割安に見えます。
それにはちゃんと理由があるのです。
物件を見るポイントがズレている人によく起きる現象であり、これも不動産業者からすれば、ズレた面倒くさい買主、になります。
その４：管理会社は大手がいい
どちらかといえば高齢層にありがちです。
大手 = 安心
CMやってるからね！
という具合です。
ネット証券 = 怪しい
大手証券 = 安心
といってどう考えても手数料の高い投資信託を一生懸命買うのが高齢者ですよね。
これと似たようなことが一定数起きます。
結論からですが、大手がなぜ大手であるのかを考えれば答えは明白です。
管理コストが高いだけでなく、コストに見合う仕事はしません。
まとめ
勘違いや誤った考え方があると、不動産投資を始めることすらできません。
ワンルームの世界では、扱う業者も多く、供給も多いため、買主は大切にされます。
ローンが組みやすいのも影響しています。
一方で、1棟は違います。
供給が少なく、融資も多くの方が想像している以上に厳しいものがあります。
よって、ポイントがズレた勘違いをしている買主は面倒な買主となり、良い物件が積極的に案内されなくなります。
それなりに良い物件は早い段階で成約するため、不動産業者からしても、ポイントを理解している買主に優先して案内するのは普通のことです。
勘違いを払拭し、良い物件の案内が来る買主を目指すことで成功も近づくでしょう。
