初心者編

【保存版】不動産投資で陥りやすい「勘違い」と「考え方」特集!

この記事を書いた人

船橋寛之(ふなばしひろゆき)
1984年生まれ。
ドイツ育ちの不動産投資家。
不動産投資歴16年。
立教大学 経済学部卒。

リーマンショックの時に新卒で区分マンションを購入し、東京23区を中心に最大6棟55部屋を所有。

大和証券、大和総研に11年間勤務後、不動産コンサルタントとして独立。

現在は年間20億円以上の「非公開物件」仲介を行う。強みは「物件情報力」で、経験を活かしてセミナー講師や執筆活動にも携わる。

私生活では子供3人を育てる「ほぼ主夫」。

水面下で取引される
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不動産投資は、人それぞれ進め方が異なります。

ある意味、進め方に正解はないのです。

人それぞれ状況が違う中で、最善の方法も異なるからです。

極端ですが、

・年収700万円で預金1,000万円のサラリーマン

・年商50億円で預金10億円の経営者

では買えるものが変わって当然ということになります。

スタートラインが違います。

しかしながら、そもそも進め方以前に、陥りやすい勘違い(または考え方)を正しておかないと、不動産投資を開始できないか失敗してしまうかのどちらかになる可能性が高くなります。

当記事では、陥りやすい勘違いをワンルームと1棟で一覧化しました。

1棟を複数棟買えている人でも、見られる勘違いは多くあります(複数棟買えていても、融資が緩いときであったり不正を絡めた買い方であれば、本人の能力と乖離した借入をしているケースが多々あるからです)。

そもそも、

・不動産投資が全くイメージできていない

・借入に怖いイメージがある

など、スタートラインに立てていない場合は以下の記事も読み進めてください。

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ワンルーム編

ワンルームは、よほど短期で転売が狙えない限り、いわゆるプロの不動産投資家が好んで購入するものではありません。

よって、ワンルームを買う人は、ほとんどの場合、

・1棟を買う資金がない

・そもそも超初心者で何もわかってない

のいずれかまたは両方になります。

属性としては弱い人になるね。

 

ワンルーム層で陥りがちな勘違いは大きく分けて3つあります。

融資情報は以下にまとめています。

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その1:新築がいい

これは、超が100回付くほど初心者の証拠です。

ほんの少しでも不動産投資を知っていれば、新築の区分マンションが選択肢にはいることはありません。

最近はSNSなどを含め、少し調べたらわかりそうなものですが、相変わらず新築の区分マンションを買ってしまう人がいます。

区分マンション投資の場合、新築は割高で、投資には完全に不向きです。

販売側の利益が大きくなる構図となっており、買い手は全然得をしません。

新しい方がいいじゃん!

 
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なんて人はそもそも「投資」をいうものを根底から理解できていない証拠で、今すぐありとあらゆる投資の世界から退場しないといけません。

赤ちゃんが大学受験をして受かるはずないのと一緒です。

以下で詳しく解説します。

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その2:駅徒歩10分以内がいい

一種の「決めつけ」です。

例えば、検討している物件が駅徒歩8分で2,000万円だとします。

同じ駅の駅徒歩11分に、他の条件がほとんど同じマンションが1円で販売されていたら買わないのですか?

という話です。

買いますよね。

うんうん・・・

 

であれば徒歩10分以内じゃなきゃダメ!は本質からズレているという話になるのです。

不動産は価格と立地の両面から判断することが重要です。

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その3:サブリースが安心

初心者の多くは、空室リスクを恐れています。

間違っていません。

他方、ある程度レベルの高い投資家であれば、そんなものはほぼ気にしなくなります。

入居者の埋め方まで熟知できるようになるからです。

 

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そもそも、よほど地方都市などの購入をしていない限り、不動産の平均入居率は極めて高いものです。

都内または近郊であれば、ほとんど空室はありません。

具体的には、国道16号の内側、といわれます。

ノールックで買ってもある程度人は入るものです。

にも関わらず、マンションクラスでサブリースを付けるのは極めてナンセンスです。

サブリースは、持っている物件の価値を著しく下げるものと理解してください。

絶対に付けてはいけません。

そもそもの話ですが、ビジネス側が自分にとって不利なものを勧めると思いますか?

不動産業者がサブリースを勧めるのであれば、自社にとって有利だから勧めているのです。

まー当たり前だよね。

 

裏を返すと、買主不利ということです。

以下で詳しく解説します。

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余談ですが、最近では海外不動産投資で家賃保証(サブリース)や買取保証が謳われる詐欺まがいな販売方法も横行しているため、注意が必要です。

保証 = 詐欺

で当たり前です。

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その4:好立地がいい

買うなら

・東京都港区

・東京都千代田区

・東京都中央区

だけですね。

という手の話です。

駅徒歩10分以内がいい!

というタイプと似ています。

 
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それでは文京区に1円の築浅マンションがあったら買わないのですか?

ということです。

場所(エリア)で絞るのは大変勿体ない行為であることを理解しておくべきでしょう。

但し、最低限人が入ることは前提となります。

よって、区分マンションであれば、東京、神奈川(川崎市、横浜市)くらいを見ておけば良いでしょう。

1棟の場合は国道16号くらいまで幅を広げても問題ありません。

多くの業者も銀行評価の観点でこのあたりのエリアを扱うことが多いのです。

勿論これ以外も可能ですが、しっかりとある程度需要があり、人が入ることは確認しておくべきでしょう。

そもそも、不動産は価格と立地の両面から投資判断をするものです。

価格または立地だけで絞って検討するものではないということです。

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1棟編

1棟は、ワンルーム編で述べた勘違いを理解していることを前提とします。

但し、その1における「新築がいい」に限っては、ワンルームか1棟で見解が異なります。

1棟では、新築がOKのケースが多いので、価格と立地の観点から新築で十分に検討できるものが存在する点は念頭に置いておくと良いでしょう。

 

また、1棟はそもそも融資が大変難しいという特徴があります。

よって、買主が選択する権利はあまりなく、銀行が融資するのであれば購入を検討する、という流れの方が現実的です。

その1:高利回りがいい

初心者アルアルです。

区分よりも1棟で多く見られる事象です。

当たり前なのですが、全部良いものが都合よく安く買えることなんてありえないわけです。

ビジネスを理解してなさすぎます。

利回りが良い = 価格が他と比べて低い

ということは、価格が低くなる原因があるんですよ。

当たり前です。

高利回り物件探してます!

なんて買主が来たら、不動産業者からすると無視ですね。ウザイ。の一言です。

わお!!

 

そして実際残念なことに、総合で勝てる物件の多くは、決して高利回りではないのです。

初心者が欲しいものをプロが欲しいわけではないということですね。

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その2:低金利がいい

金利は低い方がいいです。

それは当たり前です。

但し、それはある程度借りる候補のある投資家に限って、という話になります。

そもそも預金が5億円にも満たないのに、借入先を偉そうに選ぶ立場にはないということです。

感覚的に多少借入先が選べるようになるのは預金5億円くらいからです。

それに満たなければ、貸してくれる銀行様を泥臭く探さないといけません。

地を這いつくばり、自分の無力さをザコさを理解することが先です。

こうなってくると、金利の優先順位は実は一番低いのです。

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1棟でもワンルームのように、パッケージ化された借りやすいローンは存在します。

しかし、ワンルームと同じように、当然借りやすくて良い物件に出会うはずがない点はよく理解しておくべきでしょう。

ザックリ土地を見ておくことは否定しませんが、計算して土地を比較するのは残念ながらナンセンスであることは念頭に置いておくと良いでしょう。

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その3:土地値を坪単価で計算している

これも不慣れな人に見られがちです。

自分が買おうとしている1棟の土地値を計算し、ネットなどで出ている住所の近い土地を探して坪単価または平米単価で単純比較する、というものです。

一度はやったことないでしょうか?

これをやること自体否定はしません。

 

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ある程度相場に近い感覚を見ておくには悪くないからです。

しかし、残念ならが正確に割安、割高の計算はほぼ不可能です。

そしてほぼ100%、ネットなどに出ている土地の方が割安に見えます。

それにはちゃんと理由があるのです。

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その4:管理会社は大手がいい

どちらかといえば高齢層にありがちです。

大手 = 安心

CMやってるからね!

という具合です。

ネット証券 = 怪しい

大手証券 = 安心

といってどう考えても手数料の高い投資信託を一生懸命買うのが高齢者ですよね。

これと似たようなことが一定数起きます。

結論からですが、大手がなぜ大手であるのかを考えれば答えは明白です。

管理コストが高いだけでなく、コストに見合う仕事はしません。

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まとめ

変な勘違いや誤った考え方があると、不動産投資を始めることすらできません。

不動産も投資です。

そもそも投資が苦手な人または投資にアレルギーのある人は難しいかもしれません。

なぜならば、扱う金額が大きいので、投資に無知な人であれば、なんとなく価格だけで判断して怖い、という感情になるからです。

本来金額の大小で投資のリスクは決まらないのですが、初心者は金額で判断します。

1000万ならいいけど1億は怖い、という具合です。

このあたりをクリアしたうえで、今回書いたような勘違いが払しょくできてくると、成功する投資家に近くなってくると思います!

 

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