この記事を書いた人
船橋寛之（ふなばしひろゆき）
1984年生まれ。
ドイツ育ちの不動産投資家。
不動産投資歴16年。
立教大学 経済学部卒。
リーマンショックの時に新卒で区分マンションを購入し、東京23区を中心に最大6棟55部屋を所有。
大和証券、大和総研に11年間勤務後、不動産コンサルタントとして独立。
現在は年間20億円以上の「非公開物件」仲介を行う。強みは「物件情報力」で、経験を活かしてセミナー講師や執筆活動にも携わる。
私生活では子供3人を育てる「ほぼ主夫」。
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資産運用の1つとして、ドバイの不動産投資を検討する方が増えています。
ドバイにはブルジュ・ハリファやパーム・ジュメイラのほかにも、不動産投資として魅力的なエリアがあります。
ドバイで不動産投資を行うメリットデメリットおよび、不動産購入におすすめのエリアを確認し、納得がいく資産運用を目指しましょう。
ドバイって響きでなんかすごそう・・・
ドバイ不動産に関する基礎知識
ドバイの不動産は先進国の不動産と比べ住宅価格が低く、高い利回りが期待できるとして注目されています。
ドバイは超高層ビルのブルジュ・ハリファや、人工島であるパーム・ジュメイラ等の観光スポットが有名ですが、その一方で国の概要や不動産市場について詳しく知っている方は多くないでしょう。
ここではまず、ドバイでの不動産投資を検討するにあたって押さえておきたいドバイの概要や、不動産市場の基本情報を確認します。
ドバイ（アラブ首長国連邦）の基本情報
ドバイとは、連邦制国家であるアラブ首長国連邦（UAE：United Arab Emirates）に属する首長国の1つです。
アラブ首長国連邦は、以下の7つの首長国で構成されています。
- アブダビ
- ドバイ
- シャルジャ
- アジュマン
- ウンム・アル・カイワイン
- フジャイラ
- ラス・アル・ハイマ
連邦国土面積の80%以上を占めるアブダビは、アラブ首長国連邦の首都であり政治的な役割を担っています。
なんか聞いたことある名前！
一方ドバイは商業の中心地としての発展を続けており、主な産業は貿易業および観光業、金融業です。
近年では世界一高い高層ビル「ブルジュ・ハリファ」や、ドバイ・ファウンテン、ドバイ・モールといった観光名所がある「ダウンタウン」が注目されています。
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また世界的に有名な不動産プロジェクトが多く行われている点も、ドバイの特徴です。
リゾートホテルや高級住宅地、レストランが建ち並ぶ人工島の「パーム・ジュメイラ」は、不動産プロジェクトの象徴的な存在の1つといえるでしょう。
ドバイの不動産市場
ロンドンに拠点を置く、世界的な独立系総合不動産コンサルティング会社の「Knight Frank社」によると、ドバイの住宅市場価格は継続的に拡大しているようです。
特にパーム・ジュメイラやエミレーツ・ヒルズ等を含むプライム住宅の価格は、2021年夏季から12ヵ月で58.9％上昇したという調査結果も出ています。
また2021年に「ドバイ2040 都市マスタープラン」が発表されたことも、今後の不動産市場の追い風になりそうです。
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都市マスタープランには主に、以下の内容が記されています。
- 教育と医療施設の土地面積を25％増加させる
- 面積の60％を緑地化させる
- 人口を347万人から580万人に増加させる
都市マスタープランは、ドバイ居住者の幸福と生活の質の向上を目指す計画です。
計画実現のためバールドバイやダウンタウン、ドバイマリーナ、ビジネスベイといった地域の開発が予定されており、今後も不動産市場の拡大が期待できるでしょう。
参考：Knight Frank「Inflation Report」
ドバイで不動産投資をする4つのメリット
ドバイでの不動産投資には、以下の4つのメリットがあります。
- 不動産に対する税金が低い
- 居住ビザを取得できる
- 比較的不動産価格が安い
- 日本に比べ利回りが高い
ドバイでの不動産投資には、日本の不動産投資とは異なる点があります。
投資を検討している方は、まずはメリットを確認しましょう。
1.不動産に対する税金が低い
メリットの1つめは、不動産に対する税金が低いことです。
日本は税金高いからね～
ドバイは所得税や固定資産税、相続税、法人税（一部業種を除く）といった税金がかかりません。
一方、日本で不動産投資をするには、主に以下の税金がかかります。
- 購入時：不動産取得税・印紙税・登録免許税・消費税
- 運用時：固定資産税・都市計画税・所得税・住民税
- 売却時：譲渡所得税・住民税・復興特別所得税・印紙税・登録免許税
日本で不動産投資をした場合、仮に500万円の不動産所得を得たとすると、57万2,500円（500万円×税率20％－控除額42万7,500円）の所得税が課されます。
一方ドバイでは所得税がかからないため、500万円すべてを所得として受け取れるのです。
税金は投資におけるコストとなるため、税金を抑えることで資金効率がよい運用の実現を目指せます。
効率的に資産形成をしたいと考えるのであれば、ドバイでの投資は有力な選択肢の1つになるでしょう。
2.居住ビザを取得できる
メリットの2つめは、物件価格に応じて居住ビザを取得できる点です。
ドバイで不動産投資を行う場合、一定額以上の物件を取得すると、5年または10年の居住ビザを取得できます。
居住ビザは、家族の同行が可能なケースもあります。
ドバイに移住し新しい生活をスタートしたい、ドバイを拠点にビジネスを始めたいと考えているのであれば、不動産投資による居住ビザの獲得は大きな魅力となるでしょう。
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3.比較的不動産価格が安い
メリットの3つめは、不動産価格が比較的安い点です。
ドバイの1平方メートルあたりの不動産販売価格は、東京やニューヨーク、ロンドンといった先進国よりも低く、投資しやすいといわれます。
先述のとおりドバイには、都市マスタープランの推進に伴い今後大きな開発が期待されるエリアが多くあります。
価格が低いうちに購入すれば、数年後に大きな売却益を得られるかもしれません。ドバイでの不動産投資を検討しているのであれば、成長が期待できる物件をぜひ探してみてください。
4.日本に比べ利回りが高い
メリットの4つめは、日本に比べ利回りが高い点です。
日本人投資家向けの海外不動産投資ポータルサイトを運営するWorld Investによると、世界の主要都市における不動産投資の利回りは、以下のとおりです。
世界における不動産投資の利回りは3～4％程度ですが、ドバイでは5％を超えています。
家賃収入で効率よく利益を積み上げ、資産形成を実現したいと考えているのであれば、ぜひドバイでの不動産投資を検討しましょう。
参考：World Invest「世界各国の主要都市の不動産データ比較（販売価格・賃料・利回り）」
ドバイ不動産のデメリットや注意点
ドバイでの不動産投資には、以下の4つのデメリットおよび注意点があります。
- 為替変動や暴落のリスクがある
- 税制変更のリスクがある
- 購入にはまとまった現金が必要
- ディベロッパーにより成功が左右される
不動産投資をするには、ある程度まとまった資金が必要です。
また、不動産価格の値動き次第では、投資資産が減少する可能性もあります。
納得がいく投資を目指すには、あらかじめデメリットや注意点を確認しておくことが重要です。
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為替変動や暴落のリスクがある
ドバイで不動産投資をするのであれば、為替変動や暴落のリスクがあることは押さえておきたいポイントです。
富裕層の移住が多いドバイでは、取引高が多いため不動産の供給バランスが崩れやすく、場合によっては不動産価格が暴落する可能性があります。
2009年には、ドバイ政府系投資会社「ドバイ・ワールド」が債務の返済繰り延べを要請したことで世界的な株価下落とユーロ安となる「ドバイショック」が発生し、不動産価格が一時的に大きく下落しました。
ドバイで不動産投資を行うのであれば、このようなリスクがゼロではないことは知っておきましょう。
またドバイでの不動産投資では、為替の影響を受ける点にも注意が必要です。
ドバイの通貨であるディルハムは、米ドルと連動して動いています。
そのため、円安の状況下でドバイの物件を購入すると割高になることは押さえておきましょう。
為替が絡むのは難しいポイントだね～
税制変更のリスクがある
先述のとおりドバイでの不動産投資には、かかる税金が少ないといったメリットがあります。
しかし今後の政策次第では、税制変更の可能性があることは押さえておきましょう。
実際にドバイは、長く法人税ゼロを魅力の1つとして掲げてきました。
しかし政策の変更により、2023年6月からは一部地域を除き課税所得に対し9％の法人税が課せられています。
法人税の導入は、ビジネスルールを国際基準に近づける取り組みの1つとして行われています。
今後の政策次第では、税制変更によって新たに税金が課せられる可能性も十分あるでしょう。
購入にはまとまった現金が必要
ドバイで不動産投資をするのであれば、まとまった現金が必要な点も気を付けたいポイントです。
ドバイの不動産価格は東京やほかの主要都市と比較し割安ではあるものの、やはり不動産購入には多額のお金が必要です。
ドバイの銀行にも住宅ローンはありますが、利用にはさまざまな条件があるため借り入れは簡単ではありません。
また借り入れられたとしても金利が高く、ローンの返済が負担になるケースもあります。
ドバイでの不動産投資を検討しているのであれば、計画的に資金を貯蓄しておくことが重要です。
ディベロッパーにより成功が左右される
不動産投資では、ディベロッパーの選定も重要です。
ディベロッパーは不動産の企画開発および販売、管理、賃貸（仲介）を行います。
そのため、ディベロッパーによっては建設遅延やプロジェクトの中止、管理トラブル等が発生するリスクがあることは押さえておきましょう。
信頼できるディベロッパーを探すには、財務状況や過去のプロジェクトの実績、地元市場での評価などを事前に調べることが重要です。
そして契約するにあたっては契約内容を詳細に確認し、第三者となる専門家に法的なアドバイスを受けると安心です。
ドバイの不動産購入におすすめのエリア
最後に、ドバイでの不動産購入におすすめの5つのエリアを紹介します。投資物件選びの参考にしてください。
ドバイマリーナ
ドバイマリーナはペルシャ湾に面した地区で、人工島であるパーム・ジュメイラの入口付近にあります。
このエリアは外国人に開かれたフリーホールドエリアの1つで、水路沿いに高層ビルが建ち並ぶ高級住宅地です。
ドバイマリーナにはショッピングを楽しめるドバイ・マリーナ・モールや、高級レストラン、高級ホテルが揃っています。
世界最大の観覧車「アインドバイ」や海水浴場「マリーナビーチ」があり、クルージング等も楽しめるためドバイのなかでも特に人気のエリアです。
物件価格はダウンタウン以上ですが、不動産投資としては民泊の需要も強く高い稼働率が期待されます。
ダウンタウン
ダウンタウンはドバイの中心地で、高級ホテルや観光スポット、エンターテインメント施設が建ち並ぶエリアです。
世界一高いビルの「ブルジュ・ハリファ」や世界最大級ショッピングモールの「ドバイ・モール」、世界最大の噴水ショーを行う「ドバイ・ファウンテン」といった、ドバイを象徴する建物や施設が集まっています。
ダウンタウンはドバイ国際空港から30分とアクセスもよく、全体的に物件価格が高いエリアです。
不動産の購入費用には多くの資金が必要ですが、賃貸や民泊の需要が高いことから収益が期待できる地域の1つといえるでしょう。
ドバイクリーク
ドバイクリークは、ドバイで最初の港が開かれた地域です。
港湾の再開発が行われており、伝統的な家屋や塔、尖塔等が並ぶ文化遺産地区と、近代的な建物が立ち並ぶエリアに分かれています。
伝統的な船である「アブラ」に乗り運河を渡ったり、旧市街で歴史的な建造物を見たりと、古きアラブを感じられるエリアとして人気です。
ドバイクリークの再開発計画では、ブルジュ・ハリファを超える世界一のタワー「ドバイクリークタワー」や、高級複合エリア「ドバイクリーク・ハーバー」等の建設も予定されています。
第2のダウンタウンとして大きな発展が期待されているドバイクリークですが、2024年5月時点における不動産価格はほかの地域と比較して高くありません。
今後の開発次第では、物件価格の値上がりによる売却益の獲得が期待できる地域の1つといえるでしょう。
パーム・ジュメイラ
パーム・ジュメイラは、ペルシャ湾に浮かぶヤシの木のような形をした「パーム・アイランド3島」のなかで最初に作られた人工島です。
ドバイマリーナ同様、フリーホールドエリアとして外国人に開放されています。富裕層向けの別荘やリゾートホテル、レストランやビーチクラブ等があり、ドバイを象徴するスポットの1つとして人気があります。
パーム・ジュメイラはドバイのなかでも高級物件が建ち並ぶエリアです。
物件価格は安くはありませんが、人工島のため物件数が限られており、希少価値の高さから今後も価格が下がりにくいといわれています。
さらなる開発の予定もあり、今後も魅力的な投資先といえるでしょう。
ハートランド
ハートランドは、ヴィラやアパートメント、タウンハウスなどで構成されている閑静な高級住宅街です。
車を利用すればダウンタウン地区までおよそ10分、ドバイマリーナ地区へは15分ほどと抜群のアクセスを誇りますが、外国人観光客が集まる地域ではなく、静かな生活を送れます。
ハートランドの居住世帯数は今後も増えると考えられており、不動産投資でいえば家賃収入が期待できるエリアの1つです。
新しい建設計画も進行しており不動産投資機会が豊富で、家賃収入と併せて値上がり益も期待できそうです。
まとめ
不動産価格が比較的低く利回りが高い物件が多いことから、ドバイでの不動産投資を検討する方が増えています。
ドバイの不動産投資のメリットには、日本に比べかかる税金が少ないことや、一定価格以上の物件を購入すると居住ビザを得られることがあげられます。
一方、ドバイで不動産投資を行った場合、為替の影響を受ける点や不動産価格が急落する可能性がある点、まとまった資金が必要な点に注意しましょう。
ドバイは投資する地域によって、想定される投資内容が異なります。
民泊や賃貸による収益の獲得を目指すのであれば、ドバイマリーナやダウンタウン等、有名観光スポットを有するエリアが選択肢となるでしょう。
一方、値上がり益を狙うのであれば、今後開発による不動産価格の上昇が期待されるドバイクリークやハートランドが選択肢に入ります。
ドバイでの不動産投資を成功させるには、信頼できるディベロッパー選びが重要です。
投資を検討しているのであれば、これまでの実績や現地での評判を確認し、契約時には事前に専門家に相談してください。
