近年サラリーマン不動産投資家が急増しています。
不動産投資は、
しかし、最近は、
・年収500万円以上
・頭金なし
など、ほぼ誰でもできると言っても過言ではないほど、入り口が広くなりました。
そこに「将来が不安だから」、「なんとなく儲かりそう」という切り口で、不動産投資に参加するサラリーマンが激増しました
しかし、残念ながら、そのほとんどが、
将来の不安を解消するため挑んだ不動産投資が、単なる純粋な借金になっているのです。
最悪の場合、年収が200万、
不動産投資のカモとは？
不動産投資の世界で、「カモ」とは、不動産の相場観に乏しいが故に、本来の価値以上で不動産を購入してしまう人を指します。
本当は1,000万円で買える不動産を、1,800万円で買ってしまうことです。
すごく簡単に言うと、「無知」な人です。
営業マンの言うことを素直に受け止め、信じる人のことを「カモ」と言います。
自分で分析したり、調べたりすることのできない人を指します。
不動産投資の営業切り口が以下にである場合などは、カモられているでしょう。
・節税対策
・老後の年金対策
・生命保険の代わり
・サブリース
特に、「将来の不安」に漬け込む形で不動産を売りつける傾向が強く出ています。
老後の年金対策などは、まさに将来不安の一種です。
以下の記事を読んでみて、自分がカモにされている可能性が高いのか否か、確認してください。
カモられてしまった！
という人は、これから記載する方法を参考にしてみてください。
賃貸管理で改善を図る
まず、管理会社と締結している契約内容を把握していますか？
これは基本中の基本ですが、カモにされている人は、管理も丸投げで、
賃貸管理にも、無駄が多く潜みます。
現在物件を管理している管理会社の条件と、
条件が悪ければ、
まずは、毎月の収支を少しでも改善しましょう。
サブリースが付与されている場合は、厄介なケースもあります。
サブリースには多くの罠が潜んでいるため、本当は大赤字の物件でも、黒字に見せることなどもできてしまいます。
サブリースが付与されている場合は、今一度本当の姿を確認すると良いでしょう。
具体的には、「入居者から実際に取れている家賃はいくらか」です。
区分マンションの場合、管理費と修繕積立金を販売業者が支払っているケースもあるので、このケースでは特に注意が必要です。
管理費と修繕積立金は、本来所有者が支払うものです。
これを販売業者が支払うことで、一見収支を良く見せることができます。
しかし、この状態は長く続きません。
その会社が倒産したり、途中で条件を変更されるような場合は、管理費と修繕積立金を支払う義務が生じます。
すると、その分赤字になるということです。
適正な不動産の買い増し
高く買い過ぎてしまった人は、売れません。
売ろうと思っても、残債＞売値 になり、物理的に売り抜けないからです。
不動産の買い増しが可能な場合は、正しい買い方で買い増すことで、失敗を帳消しにすることができます。
区分で失敗して毎月マイナス1万になっていたが、良い1棟が買えたのでプラス10万になった。
差引9万の黒字。
という具合です。
大きすぎる金額のリカバリーは困難を極めますが、区分1,2戸程度の失敗であれば、失敗した金額によっては、買い増しでリカバリー可能です。
販売業者に買い戻させる
高く買わされたことにクレームを入れまくりましょう。
買わされ方が不正である場合などは、買い取ってもらえる材料にもなります。
最近では、カモられた人が、そのことに気が付き、販売業者に買い戻しをさせる傾向が出てきています。
基本的にはなかなか応じてもらえませんが、不正が絡んでいる場合は、応じてもらえることがあります。
この方法で解決するのが、一番楽です。
買取ってもらえるのであれば、販売元に買い取ってもらいましょう。
但し、購入時期が経過していて、残債が減っている場合は、まず市場で売るとどのくらいになるのか、査定してから買取の依頼をしてください。
2011年～2014年ごろに購入している人は、残債と現在の売り相場の兼ね合いで、販売元に買い取ってもらう方が不利になるケースがあります。
まずは、自分の持っている物件が、市場だといくらで売れるのかを確認するようにしてください。
その査定金額が、残債を大きく下回るようであれば、販売元への買取依頼をしてみてください。
まずは以下から査定をしてみてください。
損切り
毎月の赤字は増える一方なので、早めに売るということです。
残債＞売値の状態であるため、不足分は、自分自身でお金を入れてでも売りぬく行為を損切と表現します。
残債：2,300万円
売値：2,100万円
不足分：200万円
不足分を自分で出すということです。
赤字の金額が大きい
築年数が経過することによる資産価値の下落
運用時にかかるコスト
これらを考慮すると、損切りをしてでも、売れるときに売っておいた方が良い、というのは、一つの選択肢です。
紹介者を訴える
誰かに紹介されて不動産業者に会っていませんか？
ぼったくり販売業者から不動産を買わされた場合、紹介者はかなり高額な紹介料を得ていることがあります。
よくわからないブローカーや、FPには注意が必要です。
少なくとも紹介者が受け取った紹介料は返してほしいですよね。
紹介者を訴える、というのも有効な手段になるでしょう。
その際は、予め不動産業者に紹介した時の紹介料を確認しておくと良いでしょう。
不動産投資に興味のある人がいるのですが、紹介したらどのくらい紹介料がもらえますか？
という形で聞くと良いかと思います。
あくまで、興味のある人の紹介を検討している、ということで確認してみてください。
まとめ
不動産投資は金額が大きいので、1回のミスが致命的になります。
管理面での改善が一番現実的ではないでしょうか。
不動産の収支は、「今」がベストだということを忘れないでください。
家賃は築年数と共に下がります
入居者の入れ替わりがあると修繕費がかかります
古くなると空室期間が長くなります
このようなことをしっかりと念頭におき、今の収支は悪化するという前提で生活するようにしてください。
今持っている物件がいくらで売れるのか確認したい！
と思う方は、以下の不動産会社で査定依頼をしてみてはいかがでしょうか。
価格と契約に納得ができれば、媒介契約を締結し、実際に不動産を売りに出してみると良いでしょう。
不動産の価格は年々上昇傾向です。
これを機会に売却を視野に入れてみるのも面白いのではないでしょうか。
思わぬ利益が出たらいいですね！！
