購入編

不動産投資は生命保険の代わりではない~団体生命信用保険に騙されるな!~

生命保険を強調して不動産を販売してくる業者から、不動産を購入してはいけません。

生命保険とは、本来どのようなものでしょうか?

あなたに万が一のことがあった場合、残された家族の負担を少しでも軽減すべく、お金を残すものです。

不動産業者の説明する不動産投資における生命保険とは、団体生命信用保険(団信)を指します。

団体生命保険とは?

団体生命信用保険とは、ローン契約をしている人が死亡または所定の高度障害になったとき、残りのローンを肩代わりしてくれる保険です。

万が一の際、ローンが無くなり、不動産だけが手元に残る保険です。

不動産投資用に物件を購入した際、団体生命信用保険に加入しておけば、万が一の際、ローンが支払われるので、物件が手元に残ります。

不動産業者はこれを、生命保険の代わりになると言っているのです。

不動産は生命保険の代わりになる?

さて、本当に生命保険の代わりのなるのでしょうか?

答えは「保有している間に限る」です。

なぜ購入してから半永久的に安定して運用していけると言えるのでしょうか。

金利が上昇し、支払い額が増えたりしませんか?

思うように入居者が確保できず、キャッシュアウトが生じたりしませんか?

逆に、思わぬ形で売却益が出そうなので、売りに出したりしませんか?

様々な理由で、売る可能性はあるのです。

では、生命保険の代わりと信じていた物件を売ったらどうなるでしょうか。

当然、生命保険に加入していない状態になります。

物件を売ったとき、新規で生命保険に加入できますか?

年齢が高くなっている、過去病気になってしまったなどの理由で、加入できないことも考えられます。

加入できても月額の支払いが高額になる可能性もあります。

不動産購入時に月次費用を削減するため、生命保険の補償内容を大幅に減額または見直ししていた場合も同様です。

物件売却後、簡単に増額などできません。

団体生命信用保険はプラスアルファでしかない

不動産を保有している間は、確かに生命保険の代わりになる部分もあります。

しかし、それは生命保険のプラスアルファ程度で考えるべきです。

投資用不動産を購入するからといって、安易に生命保険を解約してはいけません。

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まず、購入した不動産が、本当に当初想定していた通り回るのでしょうか。

思っていたような家賃が取れているのか。空室期間は長くないか。

など、最低5年以上保有してみないとわからないこともあります。

不動産で当初予定していたような満足いく収益を上げることができている場合、生命保険の見直しは検討の価値があります。

見直しとは、補償内容を減額するということです。

あくまでも生命保険を軸とし、団体生命信用保険はサブ要因で考えるようにしましょう。

間違えても軸になっていた生命保険を解約して団体生命信用保険一本にしないでください。

毎月の赤字を正当化

なぜ不動産業者は生命保険の代わりという表現をしているのでしょうか。

それは、不動産を相場よりも高額で売りつけることにより発生してしまう毎月の赤字を正当化するためです。

本来1000万円の物件を、あなたに1500万円で転売します。相場より500万円も高く買ってしまったあなたは、その分ローンの支払額も上がり、毎月の収支は赤字に転落します。

赤字が仮に2万円であったとします。

■不動産業者
「現在毎月生命保険でいくら支払っていますか?」

■あなた
「約2万円ほどです」

■不動産業者
「その2万円の支払いを不動産で活用してみてはいかがですか。生命保険の代わりになりますし、35年後にはローンの支払いも終わり、マンションはあなたのものです。家賃だけが振り込まれるようになるため、老後も安泰です。途中で万が一のことがあっても、団体生命信用保険によってあなたのローンは全て無くなります。生命保険の代わりにもなり、そのうえで不動産も手に入ります。」

■あなた
「・・・なんて魅力的なんだ(心の中)」

この話の中で注意していただきたいのですが、不動産業者は最初から物件が赤字であるということを伝えています。

赤字になることが「普通」なんだと暗示をかけているのです。

本来の不動産投資は、キャッシュフローの黒字です。

しかし、現在支払っている生命保険料の2万円を、そのまま不動産に対して支払うのであれば、自然と納得してしまうのです。

問題はここです。

生命保険は、不動産業者によって、赤字を正当化するために活用されているだけです。

まとめ

不動産の団体生命信用保険はあくまで生命保険のプラスアルファです。

生命保険でかかる費用を浮かせてその分不動産を購入するシミュレーションでお得感を出す業者もいますが、ダメです。

そのような業者があたなに売りつけようとしている物件は、高額なもので間違いないでしょう。

「生命保険の代わりになる」は危険な営業トークです。

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