この記事を書いた人
船橋寛之（ふなばしひろゆき）
1984年生まれ。
ドイツ育ちの不動産投資家。
不動産投資歴16年。
立教大学 経済学部卒。
リーマンショックの時に新卒で区分マンションを購入し、東京23区を中心に最大6棟55部屋を所有。
大和証券、大和総研に11年間勤務後、不動産コンサルタントとして独立。
現在は年間20億円以上の「非公開物件」仲介を行う。強みは「物件情報力」で、経験を活かしてセミナー講師や執筆活動にも携わる。
私生活では子供3人を育てる「ほぼ主夫」。
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不動産投資で一番重要なのは、現金です。
現金があれば不動産が買えます。
現金があれば、万が一の際、耐えられます。
それでは、どの程度現金を持っておけば良いのでしょうか。
いきなり結論ですが、物件の含み益がどんなにあったとしても、現金は
保有物件の残債総額に対して10%
は持っておくべきと考えます。
これを現金比率とします。
含み益があると思われる物件を持っていること自体は素晴らしいのですが、それが実際に想定している価格で売れるかどうかは別問題です。
また、株式投資などと異なり、すぐ売れるわけではありません。
売れるまでには時間がかかるため、「今すぐ現金が必要！」という状態だと苦しくなるわけです。
現金化には時間がかかると思っておいた方がいいよ！
ここでいう保有物件の残債総額に対して10%というのは、単純な残債を指します。
借入額が当初1億円でも、その後年数が経過して残債が8,000万円になった場合、計算の基準は8,000万円です。
物件の含み益を加味した数値を自己資本率で考えることもできますが、それとは別に、やはり現金比率への意識は重要になると考えます。
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不動産投資には中毒性がある
不動産は、上手く持てると、次から次へと欲しくなります。
買った瞬間から手元のキャシュフローが増え、自分の収入は上がり、総資産と純資産がどんどん増えていきます。
すると、中毒症状のように、次から次へと欲しくなるのです。
買えば買うだけ、自分の生活が即座に楽になるので、わからなくもありません。
買付を入れ、決済を迎え、家賃が振り込まれるようになると、すぐに次を買いたくなります。
確かに沢山あるとそれだけでご飯食べていけるもんね・・・
ほとんど時間を空けずに複数購入している人も少なくないのではないでしょうか。
それほど不動産投資は魅力的であり、数多く所有したくなるものです。
但し、過激な買い増しは危険です。
多法人スキームが流行った時は、一気にかなりの借入をする大家も少なくありませんでした。
たまたま時期がよく助かったケースになったと思いますが、以降は融資自体はそこまで簡単ではなくなった結果、連続購入は難しいものになっています。
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残債総額の10%という数字は容易ではない
なんだ、
残債総額の10%か、
と思われるかもしれません。
しかし、次から次へと欲しくなる人にとっては、なかなか実現が難しい数字なのです。
残債総額の10%とは、物件購入後に、残債総額に対して10%の現金を持っている状態を指します。
これが結構難しいのです。
1棟目であれば容易かもしれません。
しかし、前述した通り、不動産投資には中毒性があります。
ガンガン欲しいのです。
買えば買うだけ残債総額の10%は維持が大変になってきます。
【例】
物件価格：5,000万円
物件総額：5,000万円
現金：1,000万円
頭金：300万円
購入諸費用：400万円
ローン残債：4,700万円
現金残高：300万円
現金1,000万円に対し、頭金で300万円、購入諸費用で400万円の合計700万円を使っています。
すると、現金残高は300万円になります。
購入した物件の残債が4,700万円なので、その10%は470万円です。
現金が500万円であれば、残債総額の1割は現金を持っていると言えます。
既に不足していますが、まだ補えそうな範囲です。
なんだ、いけるじゃないか、と思います。
しかし、2棟目、3棟目と購入が進むと、残債総額の10%を現金で持っておくのが極めて難しくなってきます。
1棟目の購入が終わった時点で、残債総額5,000万円、現金300万円です。
1棟目の購入が終わると、家賃収入が入ってきます。
手元にお金が沢山残るようになります。
何戸も持ってると難しくなるね～
すると、貯金も増えます。
・不動産ってすごいな
・もっと欲しいな
前述した中毒症状に突入です。
さて、仮に2棟目も同じ条件で購入に至ったとします。
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自己資金は、毎月不動産が生むキャッシュフローを貯めた結果、1,000万円に到達したとします。
物件価格：5,000万円
物件総額：1,0000万円
現金：1,000万円
頭金：300万円
購入諸費用：400万円
ローン残債：9,400万円
現金残高：300万円
ポイントは、物件総額が増えているにも関わらず、現金残高は増えていないというところです。
2棟目、3棟目が次から次へと欲しくなる人が陥りやすくなるパターンです。
短期的に、一気に買い増しをしているオーナーなどは、購入のほとんどがフルローンです。
10億円の総資産があっても、同額に近い負債を抱えています。
このような状態では、借入総額の10%を現金として持っておくことはできないでしょう。
それでは、なぜ手元に現金を持っておく必要があるのでしょうか。
幸いなことに、最近の融資は昔のような無茶ができなくなっています。
残債総額に対して最低15%の現金が購入後にあること、という条件を付けている銀行もでてきているくらいです。
リスクへの備え
不動産投資は、想像以上に費用がかかります。
ほとんどの場合は、購入前に想像していたキャッシュフローを実現できないと思います。
どのようなリスクに備えておくべきなのでしょうか。
修繕費
区分マンションにはあまり関係ありませんが、不動産投資の醍醐味である1棟物件になると、修繕費を考慮しておく必要があります。
区分マンションでは、管理費と修繕積立金がマンションごとに決められており、1人のオーナーが自由に金額などを決めることができません。
しかし、1棟物件の場合、建物管理も修繕も、オーナーの自由です。
毎日アパートの共有部分を掃除することもできれば、1年間何もせずに放置することもできます（勿論、入居者からクレームがくることでしょう）。
修繕積立金という概念がないので、自分で計画して資金を貯めておく必要があります。
1棟物件で建物に問題が生じると、数百万単位で修繕費がかかります。
大規模修繕と呼ばれる定期的な修繕でも、数百万円規模の費用がかかります。
※火災保険を有効活用して大規模修繕を行う方法もあります。
手元に現金がない状態だと、いざ修繕が必要になったとき、資金が不足するという問題が生じます。
不備を修繕できないとどうなりますか。
入居者が離れる
↓
新しい入居者が付かない
↓
家賃収入が減る
↓
手元に残る現金が減る
↓
修繕に充てられるお金が無くなる
↓
アパートがさらにボロボロになる
という、負のスパイラルに陥ります。
入居者の立場で考えるとわかります。
同じような家賃で、建物の綺麗なアパートと、汚いアパートを比較した場合、綺麗な方に入居したくなるのは当然です。
見た目が綺麗に維持されている方が、入居者の満足度は上がります。
それほど定期的な建物の修繕は重要であり、計画的に現金を残しておく必要があるのです。
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金利の上昇
不動産の収支が一気に悪化する要因があるとすれば、金利の上昇です。
これは非常にインパクトが大きいにも関わらず、あまり認識されていません。
金利上昇は甘く見ちゃだめだよ！
低金利に慣れている状態で、いきなり金利が上がると、黒字幅が削られるだけでなく、赤字に陥る人もいるでしょう。
金利が上昇すると、収支の悪化は必然であり、そこを耐えるだけの現金が必要なのです。
次の物件が買いやすくなる
手元にしっかりと現金を確保しておと、次の物件が買いやすくなります。
銀行は、資産のある人と無い人を比べた時、ある人に貸すのは当然です。
預貯金が2,000万円ある人と、300万円しかない人では、評価が違って当然です。
初めて不動産投資をする人にも言えることですが、既に収益物件を複数保有している人に対する金融機関の見方は厳しくなるため、現金を持っているという強みを活かさない手はありません。
資産と負債のバランスは重要であり、純資産比率の高い運用は好まれます。
純資産の中でも、現金は最高評価です。
最高評価の現金をしっかりと手元に持っておき、コツコツ堅実に総資産と純資産を増やしていく買い方をお勧めします。
まとめ
黒字倒産という言葉があるように、手元の現金がなければビジネスは成立しません。
不動産は経営です。
経営者として、現金を手元に確保しておく必要があります。
1億円の物件を持っている場合は、手元に1,000万を確保、2,000万の物件を持っている場合は、手元に200万は即動かせる現金を確保しておいてください。
残債総額の10%を現金で常に確保しておくのは、実はなかなか大変なのです。
実際に何棟も不動産を持っている人であれば分かると思います。
しかし、何が起きるか分からない不動産投資では、爆買いではなく、手元の現金と相談した上で、堅実に買い増した方が失敗しないでしょう。
