この記事を書いた人
船橋寛之（ふなばしひろゆき）
1984年生まれ。
ドイツ育ちの不動産投資家。
不動産投資歴16年。
立教大学 経済学部卒。
リーマンショックの時に新卒で区分マンションを購入し、東京23区を中心に最大6棟55部屋を所有。
大和証券、大和総研に11年間勤務後、不動産コンサルタントとして独立。
現在は年間20億円以上の「非公開物件」仲介を行う。強みは「物件情報力」で、経験を活かしてセミナー講師や執筆活動にも携わる。
私生活では子供3人を育てる「ほぼ主夫」。
| 水面下で取引される 「非公開物件情報」はこちら （メルアド登録のみ） |
本記事では、再建築不可物件の現状、課題、そして将来的な可能性について詳しく解説します。
不動産市場における再建築不可物件の意義を考察します。
再建築不可物件とは何か
【不動産投資「0→100」完全ロードマップ！】
都市部で2棟以上！
月30万の黒字！
を達成するまでの完全ロードマップです。
14日間で全てが学べます！
↓ ↓ ↓ ↓
再建築不可物件とは、建築基準法上の制限により、既存の建物を取り壊した後、新たに建物を建てることができない土地に建っている物件のことです。
これらの物件は、多くの場合、接道義務を満たしていない、あるいは都市計画法やその他の法令によって建築が制限されていることが原因です。
再建築不可となる主な理由
再建築不可となる理由はいくつか存在します。
・接道義務の未充足：建築基準法では、建物が建つ土地は幅4メートル以上の道路に2メートル以上接している必要があります。この条件を満たしていない場合、再建築は認められません。
・都市計画法やその他の法令による制限：用途地域や建ぺい率、容積率などの制限により、現在の建物と同じ規模の建物を建てることができない場合があります。
・既存不適格物件：建築当時は適法であったものの、法改正によって現在の基準に合致しなくなった物件も再建築不可となることがあります。
再建築不可物件の現状
再建築不可物件は、都市部を中心に一定数存在します。
これらの物件は、通常の不動産物件と比較して価格が低く設定される傾向があります。
しかし、その特性から、活用方法が限られるという課題も抱えています。
【21日間で学べる不動産投資メルマガ！】
メールアドレスだけで登録完了！
21日間、毎日夕方配信！
不動産投資初心者の方、検討中の方は必読！
不動産業者と対等に会話ができる知識が身に付きます。
登録はこちら
↓ ↓ ↓ ↓
再建築不可物件のメリットとデメリット
再建築不可物件には、他の不動産物件にはない特有のメリットとデメリットが存在します。
これらの点を理解することは、再建築不可物件の購入や活用を検討する上で非常に重要です。
メリット
再建築不可物件の主なメリットは、購入価格の安さにあります。
通常の不動産物件と比較して、大幅に低い価格で購入できる可能性があります。
また、固定資産税や都市計画税などの税金も安く抑えられる傾向があります。
さらに、リフォームやリノベーションによって、個性的な空間を作り出すことができる点も魅力です。
デメリット
再建築不可物件の最大のデメリットは、再建築ができないという点です。
建物が老朽化した場合、建て替えができないため、大規模な修繕やリフォームが必要になる場合があります。
また、担保評価が低くなるため、融資を受けにくいという側面もあります。
売却時にも、買い手が見つかりにくいというリスクがあります。
再建築不可物件の活用方法
再建築不可物件は、その特性から活用方法が限られるものの、工夫次第で様々な活用が可能です。
代表的な活用方法としては、以下のようなものが挙げられます。
賃貸物件としての活用
比較的安価な価格で購入できるため、賃貸物件として活用することで、安定した収入を得ることができます。
ただし、入居者のニーズに合わせたリフォームやリノベーションが必要となる場合があります。
DIYスペースやアトリエとしての活用
再建築不可物件は、DIY好きやアーティストにとって、自由な発想で空間を創造できる魅力的な場所となります。
壁を塗り替えたり、間取りを変更したりするなど、自分だけのオリジナル空間を作り出すことができます。
駐車場や資材置き場としての活用
建物を取り壊した後、駐車場や資材置き場として活用することも可能です。
ただし、周辺のニーズや法令上の制限などを考慮する必要があります。
【簡単な机上査定で不動産価値を知ろう！】
60秒の入力作業でお持ちの不動産価値がわかります。
投資用マンション、戸建て、ご自宅、なんでもOK！
全国対応！
いくらで売れるのか、サクッとわかります！
↓ ↓ ↓ ↓
再建築不可物件のリスクと注意点
再建築不可物件の購入や活用には、様々なリスクと注意点が存在します。
これらの点を事前に把握しておくことで、トラブルを未然に防ぐことができます。
購入前の調査の重要性
再建築不可物件を購入する際には、必ず専門家による詳細な調査を行うことが重要です。
土地の権利関係、法令上の制限、周辺環境などをしっかりと確認する必要があります。
また、建物の状態についても、専門家によるインスペクションを受けることをお勧めします。
融資の難しさ
再建築不可物件は、担保評価が低くなるため、金融機関からの融資を受けにくい傾向があります。
自己資金を十分に用意しておくか、再建築不可物件に特化した融資制度を利用する必要があります。
売却の難しさ
再建築不可物件は、通常の不動産物件と比較して、売却が難しい場合があります。
売却を検討する際には、不動産会社とよく相談し、適切な売却戦略を立てる必要があります。
【非公開物件情報！】
楽待、健美家などの不動産投資サイトよりはるかに安い！
登録はメールアドレスのみ！
一都三県の水面下で取引される非公開物件情報をお届けします！
登録はこちら
↓ ↓ ↓ ↓
再建築不可物件の未来と可能性
再建築不可物件は、現状では様々な課題を抱えているものの、将来的な可能性も秘めています。
都市部の人口減少や高齢化が進む中で、再建築不可物件の新たな活用方法が模索されています。
法規制の緩和
近年、再建築不可物件に関する法規制の緩和が進んでいます。
例えば、接道義務の緩和や、容積率の緩和などが行われています。
これらの法規制の緩和によって、再建築不可物件の活用範囲が広がる可能性があります。
リノベーションの進化
リノベーション技術の進化によって、再建築不可物件でも快適な居住空間を作り出すことが可能になっています。
断熱性能の向上や、耐震補強などを行うことで、安心して暮らせる住まいを実現できます。
シェアリングエコノミーの普及
シェアリングエコノミーの普及によって、再建築不可物件をシェアスペースや民泊施設として活用する動きが広がっています。
これらの活用方法によって、再建築不可物件の新たな価値が生まれる可能性があります。
【ラインで学ぶ不動産投資の裏側！】
登録者32,000人超え！
数日に1回程度、不動産の知識に関する情報を配信！
業界情勢を瞬時にキャッチできます！
登録はこちら
↓ ↓ ↓ ↓
見解
再建築不可物件は、不動産市場において独特な位置を占めています。
これらの物件は、建築基準法や都市計画法によって再建築が制限されているため、一般的な不動産取引とは異なる視点での評価と活用が求められます。
市場における意義
再建築不可物件は、低価格で購入できるため、初期投資を抑えたい投資家や、DIYやリノベーションを楽しみたい層にとって魅力的な選択肢となります。
しかし、再建築ができないという制約から、長期的な視点での資産価値の維持や向上が難しいという側面も持ち合わせています。
法規制と市場の変化
近年、空き家問題の深刻化や都市部の人口減少といった社会的な背景から、再建築不可物件に対する法規制の見直しや、新たな活用方法の模索が進んでいます。
例えば、接道義務の緩和や、用途地域の変更などによって、再建築不可物件の再活用が促進される可能性があります。
また、シェアリングエコノミーの普及によって、再建築不可物件を民泊施設やシェアスペースとして活用するケースも増えており、これらの動きが市場に新たな価値を生み出す可能性があります。
投資戦略とリスク管理
再建築不可物件への投資は、高い利回りを期待できる一方で、流動性の低さや、将来的な価値の低下といったリスクも伴います。
そのため、投資を行う際には、物件の状態や周辺環境、法規制などを十分に調査し、リスクを理解した上で慎重に判断する必要があります。
また、リフォームやリノベーションによって物件の価値を高めることも重要ですが、過剰な投資は回収が難しくなる可能性があるため、費用対効果を考慮した計画的な投資が求められます。
参考記事
株式会社SA：相続した「再建築不可」どうする？登記・税金・売却ステップをやさしく解説｜株式会社SA
