この記事を書いた人
船橋寛之(ふなばしひろゆき)
1984年生まれ。
ドイツ育ちの不動産投資家。
不動産投資歴16年。
立教大学 経済学部卒。
リーマンショックの時に新卒で区分マンションを購入し、東京23区を中心に最大6棟55部屋を所有。
大和証券、大和総研に11年間勤務後、不動産コンサルタントとして独立。
現在は年間20億円以上の「非公開物件」仲介を行う。強みは「物件情報力」で、経験を活かしてセミナー講師や執筆活動にも携わる。
私生活では子供3人を育てる「ほぼ主夫」。
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最近は不動産の価格に関する情報が、ある程度可視化されてきました。
インターネット上に存在するデータをベースに、各社が価格を分析するようなサイトを作成しています。
マンションNavi
マンションマーケット
などが良い例です。
価格をデータから算出できるのは区分マンションに限るので、区分マンションの価格予想サイトが激増しています。
1棟物件は、近隣をチェックしたところで、土地の形状や接道、物件の構造や前面路線価など、価格変動要因が多岐に渡るので、適正価格を算出するのは困難です。
このため、1棟では販売事例から論理的に参考査定価格を計算できないため、取り扱いがありません。
区分マンションの場合は、1棟とは違いシンプルであるため、データを使って参考査定価格が算出できるとしてスタートされました。
しかし、精度がイマイチなだけではなく、実勢価格を知った上で比較する必要があります(以下記事参照)。
精度はイマイチなんだね!
実勢価格を知らないで計算してしまうと、不動産業者の出す物件よりも、常にインターネットに掲載されている参考査定価格が低く出ます。
そもそも多くの人は比較すべき価格を誤っているからです。
仲介手数料を含む諸費用を含んだ総額同士で比較しないと意味がありません。
これは念頭におくべきでしょう。

また、参考価格はあくまで参考価格であるため、掲載サイトの価格算出アルゴリズムに依存します。
確実なものではなく、あくまで参考程度、として使うことをお勧めします。
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参考査定価格サイトの目的とは?
参考査定価格を無料で出すようなサイトの目的をご存知でしょうか。
目的は、サイトへの会員登録です。
おー
登録したデータを売却したり、登録したデータに対してアプローチをしたりと、データがあれば活用方法は無限大です。
ましてや、この手の参考査定価格サイトに登録する人は、まず間違いなく不動産の売買に興味を持っていると考えて良いでしょう。
すると、不動産に興味のある人リストを獲得することができるのです。
集めたリストは、不動産業者に販売することもできますし、セミナー勧誘のメールを送ったりすることもできるようになります。
リスト集めの入り口となっています。
これらのリストは、販売されています。
査定サイトだってビジネスだからね!
不動産業者に1件2,000円で販売できたりするのです。
同じリストを10の不動産業者に販売すれば、20,000円です。
中には、登録顧客を不動産業者に流し、成約時にキックバックを受けているケースもあるでしょう。
このように、登録させることを目的に作られているものが多いのです。
故に、不動産の実際の相場を反映するためのアルゴリズムを一生懸命作成している、とは言い難いのです。
買い手が探す情報であれば安く出しておき、売りたい人が多そうな種別の物件であれば高く出しておく、という具合です。
目的は、サイトへの会員登録なので、査定価格の鵜呑みは厳禁です。
参考査定価格と売買履歴がアテにならない理由

参考査定価格は、あくまで参考値です。
特に区分マンションは、ボラティリティが大きく(価格の上下)、今の相場を算出するために、5年前のデータは使えない、ということになります。
例えば、大和証券グループ本社の株価が、2020年1月時点で500円だったとします。
5年前に1,000円だったとしても、それは今の相場計算する上では一切役に立ちません。
参考査定価格では、過去に取ったデータをベースに、加重平均して計算するケースもあります。
上記の例では、少し極端ですが、参考査定価格で750円となるわけです。
相場は生き物であるため、「今」が重要で、過去は関係ありません。
過去の株価が2,000円でも、今が500円であれば、相場は500円として算出されるべきです。
そりゃそうだよね!過去との比較は全然意味がない
各価格査定サイトで異なるアルゴリズムが適用されているため、このあたりの精度がバラバラです。
株で考えればすぐわかりますよね?
本日1,000円の株に指値750円で買い注文を入れても約定するはずないんです。
それと同じです。
加重平均して算出された不動産の参考価格がいかに無意味であるかわかりますよね。
売買履歴に関しても同様です。
必ずしも記載されている金額で売りに出ていたという保証はどこにもありません。
「いやいやこの値段はないでしょ」と思えるほど安い売買履歴も散見します。
前述した通り、参考値を出すサイトの目的は、顧客リストの獲得です。
履歴も本当にそれが実際売買された価格であるのかの保証はどこにもありません。
参考査定価格は、正直かなりいい加減です。
不動産に無知なエンジニアがそれっぽく価格を作り上げているにすぎず、そもそも実際に売りに出されている価格をベースにしているかも不明です。
加重平均して価格を出したところで全く参考にならないのは少し数字がわかる人であれば理解できるはずです。
何で比較するのが良いのか?
唯一、有効は方法があります。
それは、今!現時点で売りに出ている物件との比較です。
絶賛売出し中の物件との比較であれば、「今」を反映しているので意味があります。
これであれば交渉材料にはなるでしょう。
今その時点で売られている物件であれば今の状態を反映しています。
検討している物件が直接存在しなくても、類似物件を探してみることをお勧めします。
物件名で検索した過去履歴や参考査定価格は、正直全然参考になりません。
但し、ネット上に売りに出ている物件の場合、特にワンルームであれば必要自己資金がかなり多くなります。
また、総額で出ているわけではないので、不動産業者の物件と比べる際は、必ず総額同士を比較するようにしてください。
また、デメリットである自己資金の多さも加味して最終判断をしていきます。
当たり前の話ですが、あなたにとって都合の良いような物件は存在しませんよ。
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まとめ
インターネット上で見える情報は、あくまで参考程度です。
勿論、最低限価格のチェックを行うことは大切です。
しかし、物件の商流を理解し、実勢価格で比較しないと比較になりません。
ザックリですが、インターネット上に掲載されている今時点の物件価格と、不動産業者の物件価格の差額が、10%~20%未満であれば、検討の余地はあるかもしれません。
しかし、それ以上大きく開く場合は、どちらかの価格が適正でない(多くの場合は不動産業者の物件が高すぎる)可能性があるので、注意が必要です。
インターネット上で売りに出されている物件が2,000万円に対し、不動産業者の提示する物件が2,800万円であれば、それは疑いの余地が多いにある、ということになります。
但し、あくまで実際に今売りに出ている物件と比較すること、が重要になるわけです。
間違えても参考価格などと比較しないでくださいね。
素人丸出しです。
