この記事を書いた人
船橋寛之（ふなばしひろゆき）
1984年生まれ。
ドイツ育ちの不動産投資家。
不動産投資歴16年。
立教大学 経済学部卒。
リーマンショックの時に新卒で区分マンションを購入し、東京23区を中心に最大6棟55部屋を所有。
大和証券、大和総研に11年間勤務後、不動産コンサルタントとして独立。
現在は年間20億円以上の「非公開物件」仲介を行う。強みは「物件情報力」で、経験を活かしてセミナー講師や執筆活動にも携わる。
私生活では子供3人を育てる「ほぼ主夫」。
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中間省略（三為・サンタメ）の物件は買いたくない！
中間省略（三為・サンタメ）の物件はリスクが高い！
という声を聞きますが、必ずしもそうではありません。
そもそもの話です。
中間省略（三為・サンタメ）とは、簡単に言うと業者売主の物件です。
宅建業者が売主になって売却しているに等しく、登記が入っているかいないか、の差しかありません。
取引態様売主の物件を変わらず、イメージだけで語られていることが多くあると感じます。
不動産業者が売主の時点で、転売モノと思われるはずです。
それは正しい場合が多いでしょう。
しかし、業者が売主であっても、購入に値する物件は沢山あります。
他方、個人が売主でも購入に値しない物件も沢山あります。
それでは、何を見て物件の良い悪いを判断するのでしょうか？
不動産は誰が売主であるか、はそこまで重要じゃないよね。
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Contents
不動産投資は価格と立地
不動産投資は、相場で買えればなんとかなります。
相場より高く買えば、損する確率が上がり、相場より安く買えば利益を出せる確率が上がります。
要するに、大切なのは不動産の商流（どのような経緯で物件が売られているか）ではなく、相場より安いのか、高いのか、だけなのです。
仮に不動産業者の転売モノでも、相場通りまたはそれより少しでも安そうであれば、十分に検討の余地があるのです。
不動産を格安で購入することは、個人レベルの人では極めて難しいといえます。
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安い不動産は、任意売却系、相続系の物件などを、直接持ち主から購入できるようなルートをもっていないといけません。
相続が発生している家庭を直接知っており、その方から相談を受け、うちであれば〇〇万円で即金で買います！
という話ができる立場にある人または業者しか不動産を安く購入することはできません。
まずローンを使う人は論外です（不動産を安く買う現場では現金取引が基本です）。
これは、ハッキリ言ってかなり難しいのです。
すると、業者が安く仕入れたものを相場より気持ち安いくらいで譲ってもらうのが、一番賢い選択になるのです。
このようなケースは、業者から物件を譲ってもらうので、転売モノになるのです。
相場と比較して、それが少しでもお買い得であれば、売主が個人だろうが業者だろうが、関係ないのです。
よって、中間省略の物件だからダメ、なんてことはないのです。
そうなるよね～
業者売主の物件と比較しても、
登記が入っているのか
登記が入っていないのか
における違いだけで、買主の目線でそれゆえに、中間省略だから過剰なリスクを背負うことはありません。
それでは、なぜ中間省略は悪者に見られがちなのでしょうか？
悪徳三為業者×スルガ銀行
転売モノでも、相場より少しでも安ければ検討の価値はあります。
しかし、残念なことに、2015年～2018年ごろまで流行ったサラリーマン大家の不動産投資においては、相場観がないが故に、悪徳三為業者に、相場よりはるかに高い金額で不動産を買わされました。
その多くが、高金利である金融機関で、代表的であったのが当時のスルガ銀行です。
スルガ銀行を使って業者の売り物を買った人は、ほぼ確実にやられているでしょう。
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不動産業者の三為が横行しまくった時代の記憶があるので、多くの方は、
三為物件 = 危険
という発想になっていますが、そもそもポイントは販売価格と相場の比較です。
相場より安ければ検討の価値あり！
相場より高ければ検討の価値なし！
です。
三為が流行った時期は、相場観に乏しいサラリーマンがターゲットにされ、
自己資金が少なくても1棟が買えますよ！
という魅力的なトークでだまされました。
自己資金の無い人は1棟を買う資格もないよ！
遠くない将来、窮地に追い込まれるでしょう。
三為で買わされた物件の特徴は、
・高金利
・立地が微妙（積算重視）
・築古
です。
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私が関わった一例です。
物件価格が4億で、周辺の利回りで見ればかなり低く、3億くらいじゃないか？というのが初見でした。
これを金利4.5%で借りているのです。
収支は4億も借り入れをしている割には大変小さな数字で極めて危険でした。
驚いたのはそれだけではありません。
各部屋の賃料がなんとなく高そうだったので調べたところ、サブリースでした。
販売業者がサブリースを相場より高い賃料でしてたので、剥がれたらアウト。
物件価格自体は結果的に2.5億ほどなんじゃないかと思ったケースでした。
相場2.5億の物件をサンタメで4億にしてエンドに落とす。
利益は1.5億円。
狂ってます。
それは買主がつぶれて当然です。
また、そこに満額の融資を付けてしまったのも、また問題でした。
うげーすごすぎる・・・
当時はこのような問題が重なり、買主が大損して退場する状況となってしまいましたが、それ以降は健全化されているため、そもそも相場より著しく高い物件への融資は付きません。
サンタメのイメージはこれで悪くなりましたが、本来は一般的な取引の一つに過ぎないはずです。
まとめ
転売モノも悪くないのです。
重要なのは、相場より安いか高いかだけです。
自分自身が格安で不動産を買うことは、よほどのことがない限り不可能です（このような美味しそうな話をしてくる人がいたら要注意です）。
業者の転売モノだろうと、個人の売主がレインズ（不動産業者サイト）に載せているものだろうと、関係ないのです。
・検討している物件が、相場と比べてどうなのか
・提示されている価格で購入して総合的に勝てるのか
それだけです。
