この記事を書いた人
船橋寛之（ふなばしひろゆき）
1984年生まれ。
ドイツ育ちの不動産投資家。
不動産投資歴16年。
立教大学 経済学部卒。
リーマンショックの時に新卒で区分マンションを購入し、東京23区を中心に最大6棟55部屋を所有。
大和証券、大和総研に11年間勤務後、不動産コンサルタントとして独立。
現在は年間20億円以上の「非公開物件」仲介を行う。強みは「物件情報力」で、経験を活かしてセミナー講師や執筆活動にも携わる。
私生活では子供3人を育てる「ほぼ主夫」。
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オリンピックが終わったら価格が下がるから今は買い時ではない
とてもよく聞く言葉です。
確かに、不動産の価格は上下します。
しかし、そもそもですが、誰でも聞いて分かるようなことで、不動産価格は動くと思いますか？
不動産に限らず、投資はそんなに単純なものではありません。
どのような要因で不動産価格は上下するのでしょうか。
それは、オリンピックのようなイベントではなく、金融機関の融資姿勢で決まるのです。
しかし、東京23区などでは、価格の上下幅も限定的です。
不動産の価格変動幅は、区分マンションの方が大きく、
区分マンションの融資基準は大変緩く、この傾向は当面続きそうです。
よって、当記事では主に1棟物件を基準とします。
記事の内容を5分動画にしました。
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あなたは価格が落ちた時に買える人ですか？
価格は落ちると思うので、落ちたら買おうと思います！
よく聞きます。
しかし、価格が落ちた時、あなたは本当に不動産が買える人でしょうか。
まず、不動産の価格は、なぜ落ちるのでしょうか。
それは、買える人が減るからです。
では、なぜ買える人が減るのでしょうか。
それは、融資が厳しくなるからです。
融資が厳しくなるとは、簡単にいうと、
自分自身で多額の預貯金を持っている人にとっては、あまり関係のない話です。
銀行はお金持ちに優しいため、融資状況が全体的に厳しくても、お金持ちへの貸出はします。
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不動産の価格が落ちるときは、フルローンで不動産を買うということができなくなる、ということです。
フルローンで不動産が買える時期は、物件価格の7%（諸費用分）ほどの自己資金があれば、買えたでしょう。
しかし、頭金は物件価格の20％は入れてください、と言われたらどうでしょうか。
物件価格に対して、頭金20%＋諸費用7%で合計27%の自己資金が必要になります。
5,000万円の1棟物件で考えてみます。
フルローンが通った時期は、7%である350万円があれば買えました。
しかし、融資が厳しくなると、27%の自己資金が必要です。
すると、1,350万円出せないといけないのです。
頭金の割合が高くなると、現金を持っている人以外買えなくなってきます。
こうして、不動産の価格は少し下がるのです。
価格が下がったら買う！と言っている人は、
東京23区であれば、2,000万円ほどは使える資金がないと、買える人には分類されません。
多くの人は、このことを理解していません。
不動産の価格と、必要になる自己資金は、反比例の関係にあります。
フルローンが通るときは、値段は高くなります。
多くの人が買えるからです。
しかし、頭金2,000万用意しなさい、と言われた瞬間、
すると、購入対象者は減ります。
値段が下がったら買う！
と言う前に、値段が下がった時に、
年収が高いではなく、どれだけ自己資金を持っているのか、
不動産投資は、１にも２にも３にも自己資金が重要
インカムゲインの確保が最優先
不動産は、買える時に買っておく方が良いでしょう。
もちろん、ある程度の場所を、
不動産業者の発言を鵜呑みにして、高値掴みをさせられていたら話に
家賃からローンやその他費用・税金を引いた後に残るお金を、
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キャッシュフローが潤沢に確保できる物件であれば、
外側の価格は変動しますが、
物件価格自体は、上がったり下がったりします。
インカムゲインがしっかりと確保できて入れば、
下がっているときは、そのまま保有して入れば良いのです。
景気のトレンドが変わり、
保有期間中も、残債は減っています。
売ろうとするタイミングで、売値＞残債になっていれば、そのまま売却できます。
区分マンションでは、フルローンではなかなか満足のいくキャッシュフローは出ませんが、1棟物件におけるキャッシュフロー確保は必須です。
物件の価格が多少高そうな時期であっても、融資の条件（頭金・金利・期間）が良ければ、おおいに検討する価値はあるのです。
勿論、現金1億円を持っているので、下がるのを待つ！という、多額の現金保有者はそのスタンスでも問題ありません。
しかし、そこまで潤沢な現金を持っていない人は、買えるときに良い条件で買っておくのは、決して悪いことではありません。
イールドギャップを意識する
イールドギャップとは、投資利回りと長期金利の差分を指します。
例えば、利回り7.5%で金利が2.5%であれば、7.5 – 2.5 = 5%がイールドギャップになります。
投資利回りに着目しがちですが、借入金利も大変重要です。
利回り7.5%の時期と、8.5%の時期では、8.5%
しかし、金利が同じではありません。
ここがポイントです。
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前述した通り、融資が厳しくなってくると、
【ケース１】
物件価格：7,000万
年間家賃：525万
利回り：7.5%
借入金利：2.2%
イールドギャップ：5.3%
必要自己資金：500万円
【ケース２】
物件価格：6,175万
年間家賃：525万
利回り：8.5%
借入金利：3.5%
イールドギャップ：5%
必要自己資金：1,700万円
ケース２の方が、価格は825万円安くなっています。
しかし、借入金利が高くなっているだけでなく、必要になる自己資金も3倍以上になっています。
不動産の価格が落ちる、という状況に陥ると、このような違いが出てくるのです。
勿論、あなた自身が、しっかりとした現金を持っており、必要自己資金が増えても買える人であれば、融資姿勢が厳しくなるのを待つ、というのも選択肢として浮上します。
しかし、そもそも現金に乏しい人は、その選択肢がありません。
価格が下がったときには、買えない人になっているからです。
イールドギャップの観点で見ても、値段が高い時期の方が良く、借入金利が低い分、返済速度も早まります。
価格が低いほうが、スタートで借りるお金も少なくなるため、この観点ではリスクが下がります。
しかし、返済速度が劣ることに加え、必要になる自己資金が増えます。
このような観点で見ると、利回りが高い時期が必ずしも正解ではないのです。
どちらの時期にも、メリット・デメリットがあります。
必要になる自己資金と金利のバランスまで見た上で、
自分自身の属性と照らし合わせて判断していく必要があるのです。
まとめ
不動産は価格が下がるから、下がったら買う！
こんな簡単にいくわけあると思いますか？
素人が見て、オリンピック後は値段が下がるから、
こんなに誰でも思いつくようなことで価格が動くのであれば、
巷のYESは、プロのNOです。
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まずは、自分自身が融資の厳しいタイミングで買えるだけの属性（
私は年収も高いし、頭金も5,000万くらいは用意できる！
と言う人は、価格の上下について語る価値のある人です。
しかし、自己資金は500万しかありません、という人であれば、
自分は買える人なのか、今一度自己分析してみてください。
不動産は買える時に買っておく、という考え方も成立するのです。
