株式投資

《PO》ニチレイ(2871)が政策保有株式売出しで資本効率向上と企業価値最大化へ!戦略的再編の全貌

この記事を書いた人

船橋寛之(ふなばしひろゆき)
1984年生まれ。
ドイツ育ちの不動産投資家。
不動産投資歴16年。
立教大学 経済学部卒。

リーマンショックの時に新卒で区分マンションを購入し、東京23区を中心に最大6棟55部屋を所有。

大和証券、大和総研に11年間勤務後、不動産コンサルタントとして独立。

現在は年間20億円以上の「非公開物件」仲介を行う。強みは「物件情報力」で、経験を活かしてセミナー講師や執筆活動にも携わる。

私生活では子供3人を育てる「ほぼ主夫」。

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株式会社ニチレイは、長期的な企業価値向上と持続的な成長を目指し、政策保有株式の大規模な売出しを決定しました。

これは、コーポレートガバナンスの強化と資本効率の改善を両立させる、同社の戦略的な一歩として注目されています。

 

そして最後に、過去の統計から導き出される本銘柄の価格決定日における終値を大予想します!

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株式会社ニチレイは、市場の期待に応え、より強固な経営基盤を構築するため、計16,726,400株に及ぶ普通株式の売出しを発表しました。

この大規模な株式売出しは、同社の株主構成を再構築し、資本政策を最適化する上で極めて重要な意味を持ちます。

売出しの具体的な内容と規模

今回の売出しは、ニチレイが保有する政策保有株式の見直しの一環として行われます。

総売出株式数は16,726,400株と非常に大規模であり、これは同社の発行済み株式総数に占める割合も小さくありません。

この売出しを通じて、ニチレイは市場における流動性を高め、より多様な投資家層を呼び込むことを目指しています。

具体的な売出人としては、株式会社みずほ銀行が5,118,800株、株式会社三菱UFJ銀行が3,406,600株、農林中央金庫が2,675,200株など、合計8社の主要金融機関が名を連ねています。

これらの金融機関は、長年にわたりニチレイの主要株主としてその成長を支えてきましたが、今回の売出しは、金融機関側の政策保有株式削減の動きとも連動していると考えられます。

主要売出人と引受体制

売出しの主幹事会社として、みずほ証券株式会社と三菱UFJモルガン・スタンレー証券株式会社が共同で選定されました。

両社は引受団を組成し、売出し対象となる全株式を買取引受けることになっています。

これにより、売出しの確実性が担保され、市場への影響を最小限に抑えつつ、スムーズな株式の移転が期待されます。

引受団による買取引受けは、市場の需給バランスを考慮し、株価の急激な変動を防ぐための重要な措置です。

また、売出価格は2026年1月19日から21日のいずれかの日の終値に0.90から1.00を乗じた価格で決定される予定です。

この価格決定方式は、市場価格を基準とすることで、公平性と透明性を確保し、投資家にとって魅力的な条件を提示することを目的としています。

オーバーアロットメントとその目的

今回の株式売出しでは、需要状況に応じて、最大2,508,900株のオーバーアロットメントによる売出しも実施される予定です。

オーバーアロットメントとは、引受証券会社が、当初の売出株式数を超える需要があった場合に、追加で株式を売出す仕組みです。

この追加売出しは、みずほ証券株式会社がニチレイの株主から株式を借り入れて行われます。

オーバーアロットメントの主な目的は、市場の需給バランスを調整し、売出し後の株価の安定化を図ることです。

具体的には、需給調整のためにグリーンシューオプションやシンジケートカバー取引といった手法が活用されます。

グリーンシューオプションは、引受証券会社が追加売出しを行った際に、発行会社から追加で株式を取得できる権利であり、これにより市場への供給量を調整し、株価の安定化に寄与します。

シンジケートカバー取引は、引受証券会社が市場で株式を買い戻すことで、株価の下支えを行うものです。

これらの措置は、大規模な株式売出しに伴う市場の混乱を抑制し、投資家の信頼を維持するために不可欠な要素です。

 
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戦略的意図:長期経営目標と資本政策

ニチレイの今回の株式売出しは、単なる資金調達や株主構成の変更に留まらず、同社が掲げる長期的な経営目標と資本政策の実現に向けた、極めて戦略的な一手であると評価できます。

これは、持続的な企業価値向上を目指すという強い意志の表れです。

「N-FIT 2035」と「Compass × Growth 2027」の実現

ニチレイは、2025年度を契機とする長期経営目標「N-FIT 2035」と、その中間目標である中期経営計画「Compass × Growth 2027」を策定しています。

これらの計画は、同社が今後目指すべき方向性、すなわち事業構造の変革、成長投資の加速、そして収益性の向上を明確に示しています。

今回の株式売出しは、これらの経営計画の実現を強力に後押しするものです。

政策保有株式の整理によって得られる資本は、新たな成長分野への投資や、既存事業の競争力強化に充当されることが期待されます。

これにより、ニチレイは事業ポートフォリオの最適化を進め、変化の激しい市場環境においても持続的な成長を遂げるための基盤を固めることができます。

特に、「N-FIT 2035」が目指す長期的なビジョン達成には、安定した資本基盤と、それを支える多様な株主層が不可欠です。

株主構成の多様化と株価安定化への期待

政策保有株式の売出しは、特定の金融機関に集中していた株主構成を多様化させる効果があります。

これにより、機関投資家や個人投資家など、より幅広い層の投資家がニチレイの株式を保有する機会が生まれます。

株主層の多様化は、市場における株式の流動性を高め、株価のボラティリティ(変動性)を抑制する効果が期待されます。

特定の株主の売買動向に左右されにくくなることで、より安定した株価形成が促され、長期的な視点での投資がしやすくなります。

また、多様な株主からの視点や意見が経営に反映されることで、コーポレートガバナンスの質が向上し、企業価値のさらなる向上に繋がる可能性も秘めています。

資本コスト低減と企業価値向上への道筋

政策保有株式の整理は、資本コストの低減にも寄与します。

政策保有株式は、企業が事業上の関係維持のために保有する株式であり、必ずしも資本効率の観点から最適とは限りません。

これらの株式を売却し、資本をより効率的に活用することで、自己資本利益率(ROE)などの資本効率指標の改善が期待されます。

資本効率の改善は、投資家からの評価を高め、結果として資本コストの低減に繋がります。

資本コストが低減すれば、企業はより少ないコストで資金を調達できるようになり、成長投資の機会を拡大することができます。

これは、ニチレイが長期的に企業価値を向上させ、持続可能な成長を実現するための重要な道筋となります。

政策保有株式の整理は、単なる財務戦略ではなく、企業の競争力強化と成長戦略を支える基盤となるのです。

コーポレートガバナンス強化と市場への影響

今回のニチレイによる政策保有株式の売出しは、コーポレートガバナンスの強化という観点からも非常に重要な意味を持ちます。

日本企業全体で進むガバナンス改革の潮流の中で、ニチレイもまた、その先頭に立つ企業の一つとして注目されています。

政策保有株式見直しの意義

近年、東京証券取引所がコーポレートガバナンス・コードを改訂し、政策保有株式の縮減を強く推奨している背景があります。

これは、政策保有株式が企業間の持ち合い構造を固定化し、経営の独立性や資本効率を阻害する可能性があるという問題意識に基づいています。

ニチレイの今回の売出しは、この市場の要請に応えるものであり、経営の透明性と健全性を高めるための積極的な取り組みと評価できます。

政策保有株式を整理することで、経営陣はより株主全体の利益を最大化する視点に立ち、独立した意思決定を行うことが可能になります。

また、特定の取引先との関係性維持のためだけに株式を保有するのではなく、事業戦略に基づいた合理的な資本配分へとシフトする姿勢を示すものです。

資本効率改善への貢献

政策保有株式の解消は、企業の資本効率を大きく改善させる効果があります。

これまで事業上の関係性維持のために投じられていた資本が解放され、より収益性の高い事業や成長分野への再投資が可能になります。

これにより、ニチレイはROIC(投下資本利益率)やROEといった資本効率指標の改善を追求し、株主価値の向上に直結させることができます。

資本効率の向上は、企業の財務体質を強化し、将来の不確実性に対する耐性を高める上でも重要です。

また、効率的な資本活用は、市場からの評価を高め、より多くの投資資金を呼び込む好循環を生み出します。

これは、ニチレイが持続的な成長を実現するための重要な要素となります。

市場における評価と投資家へのメッセージ

今回の政策保有株式売出しは、市場に対してニチレイの経営に対する強いコミットメントを示すメッセージとなります。

コーポレートガバナンスの強化と資本効率の改善は、現代の投資家が企業評価を行う上で重視する主要な要素です。

特に、ESG(環境・社会・ガバナンス)投資の潮流が強まる中で、ガバナンス体制の強化は企業の持続可能性を示す重要な指標となります。

ニチレイがこのような大規模な売出しを断行することは、同社が株主との対話を重視し、長期的な視点で企業価値を最大化しようとしている姿勢を明確に示しています。

これにより、既存の株主からの信頼をさらに深めるとともに、新たな国内外の機関投資家からの関心を引きつけ、より安定した株主基盤を構築することが期待されます。

市場は、このような企業の変革への意欲を高く評価する傾向にあります。

 
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売出し価格決定と需給調整メカニズム

大規模な株式売出しにおいて、その価格決定プロセスと、市場への影響を最小限に抑えるための需給調整メカニズムは、成功の鍵を握ります。

ニチレイの今回の売出しにおいても、これらの要素が慎重に設計されています。

価格決定プロセスの詳細

今回の売出しにおける価格は、2026年1月19日から21日のいずれかの日の終値に、0.90から1.00の範囲で乗じた価格で決定される予定です。

この方式は、一般的に「ディスカウントオファリング」と呼ばれる手法に近いものです。

市場価格を基準とすることで、売出し価格の公平性と透明性を確保しつつ、投資家に対して一定の魅力的な条件を提示することが可能になります。

特に、大規模な株式売出しでは、市場価格から乖離した価格設定は投資家の不信感を招きかねません。

そのため、市場の終値に連動させることで、売出し時点での客観的な価値を反映させることが重要視されます。

また、0.90から1.00というレンジは、市場の状況や需要に応じて柔軟に対応できる幅を持たせており、引受団が最適な価格を見極めるための裁量を与えています。

グリーンシューオプションとシンジケートカバー取引

需要状況に応じて実施されるオーバーアロットメントによる売出しは、みずほ証券株式会社がニチレイの株主から株式を借り入れて行われます。

このオーバーアロットメントに伴い、市場の需給調整のためにグリーンシューオプションとシンジケートカバー取引が活用されます。

グリーンシューオプションとは、引受証券会社が、オーバーアロットメントで売出した株式を、発行会社から追加で取得できる権利のことです。

これにより、市場で買い戻しを行うことなく、追加で株式を供給できるため、株価の安定化に寄与します。

例えば、売出し後に株価が下落した場合、引受証券会社は市場で株式を買い戻すシンジケートカバー取引を行い、株価の下支えを図ります。

一方で、株価が安定して推移したり上昇したりした場合には、グリーンシューオプションを行使して、追加で株式を発行会社から取得し、市場に供給することで需給バランスを保ちます。

市場への影響と安定化策

大規模な株式売出しは、一時的に市場への供給量を増やすため、株価に下押し圧力がかかる可能性があります。

しかし、ニチレイの今回の売出しでは、共同主幹事であるみずほ証券株式会社と三菱UFJモルガン・スタンレー証券株式会社が引受団を組成し、全株式を買取引受ける体制を構築しています。

この買取引受け方式は、売出しによる市場への直接的な供給圧力を吸収し、株価の急激な変動を抑制する効果があります。

さらに、オーバーアロットメントとそれに伴うグリーンシューオプションやシンジケートカバー取引といった需給調整メカニズムを導入することで、売出し後の株価の安定化を最大限に図っています。

これらの安定化策は、投資家が安心して売出しに参加できる環境を提供し、ニチレイが目指す株主構成の多様化と資本コスト低減を円滑に進める上で不可欠な要素です。

これにより、市場への不必要な混乱を避けつつ、戦略的な資本政策を実行することが可能となります。

 
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ニチレイの未来戦略と持続的成長への展望

今回の政策保有株式売出しは、ニチレイが描く未来戦略の重要な一角を占めています。

同社は、この資本政策を通じて、事業のさらなる進化と持続的な成長を実現しようとしています。

事業ポートフォリオの進化

ニチレイは、冷凍食品、水産、加工食品、低温物流など多岐にわたる事業を展開する総合食品企業です。

今回の株式売出しによって得られる資本は、これらの既存事業の競争力強化はもちろんのこと、新たな成長領域への投資にも活用されることが期待されます。

例えば、健康志向の高まりや環境意識の変化に対応した新製品の開発、AIやIoTを活用した生産プロセスの効率化、あるいはM&Aによる事業拡大などが考えられます。

特に、食の安全・安心へのニーズが高まる中で、サプライチェーン全体のデジタル化やトレーサビリティの強化は、同社の事業基盤をさらに強固にするでしょう。

また、海外市場への展開も重要な成長戦略の一つであり、今回の資本再編が、グローバル市場でのプレゼンス向上に向けた投資を加速させる可能性も秘めています。

事業ポートフォリオの継続的な見直しと進化は、ニチレイが長期的に市場での優位性を保ち続ける上で不可欠です。

ESG経営との連携

近年、企業経営においてESG(環境・社会・ガバナンス)の視点がますます重要視されています。

ニチレイの今回の政策保有株式売出しは、特に「ガバナンス」の側面でESG経営を強化するものです。

政策保有株式の整理は、経営の透明性を高め、独立性を確保することで、より健全な企業統治体制を確立します。

これにより、投資家からの信頼を獲得し、長期的な視点での投資を呼び込むことができます。

また、資本効率の改善は、企業が環境負荷の低減や社会貢献活動に投じるリソースを増やす余地を生み出す可能性もあります。

持続可能な社会の実現に貢献する企業としての姿勢を明確にすることで、ニチレイはブランド価値を高め、消費者や従業員からの支持も得られるでしょう。

ESG経営との連携は、単なる企業の社会的責任に留まらず、新たな事業機会の創出やリスク管理の強化にも繋がる戦略的な取り組みです。

成長戦略における資本市場との対話

今回の株式売出しは、ニチレイが資本市場との対話を重視していることの表れでもあります。

政策保有株式の整理を通じて、同社はよりオープンで透明性の高い株主構成を目指し、多様な投資家からの意見や期待を経営に反映させようとしています。

資本市場との良好な関係は、企業が成長戦略を推進する上で不可欠な要素です。

適切な情報開示と積極的なIR活動を通じて、ニチレイは自社の成長戦略や企業価値向上に向けた取り組みを投資家に伝え、理解と支持を得る必要があります。

これにより、将来的な資金調達の選択肢を広げたり、株価の適正な評価を促したりすることが可能になります。

ニチレイは、今回の売出しを契機に、資本市場との対話をさらに深め、企業価値の最大化に向けた取り組みを加速させていくことでしょう。

これは、同社が目指す「N-FIT 2035」の実現に向けた、着実な一歩となります。

 

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まとめ

本記事では、株式会社ニチレイが実施する政策保有株式の売出しについて、その全容、戦略的意図、そして市場への影響を多角的に解説しました。

この大規模な株式売出しは、同社が長期経営目標「N-FIT 2035」および中期経営計画「Compass × Growth 2027」の実現に向け、コーポレートガバナンスを強化し、資本効率を改善するための重要な戦略的ステップです。

主要なポイントとして、株主構成の多様化、株価のボラティリティ抑制、資本コストの低減、ひいては企業価値向上への貢献が挙げられます。

ニチレイは、政策保有株式の整理を通じて、より透明性の高い経営体制を構築し、市場からの評価を高めることを目指しています。

オーバーアロットメントやグリーンシューオプションといった需給調整メカニズムの導入は、売出し後の株価安定化に対する同社の配慮を示しており、投資家にとって安心材料となるでしょう。

この取り組みは、日本企業全体で進むガバナンス改革の潮流にも合致しており、同社の持続的な成長を支える強固な基盤となることが期待されます。

今後のニチレイは、今回の資本再編によって得られた資本を、事業ポートフォリオの進化やESG経営の推進、そして新たな成長分野への投資に積極的に活用していくことでしょう。

投資家の皆様には、ニチレイの今後の成長戦略と、資本市場との対話の深化に注目し、長期的な視点で同社の企業価値向上を見守っていただければ幸いです。

今回の売出しは、ニチレイが未来に向けて大きく飛躍するための、確かな一歩であると言えます。

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不動産を購入するとき、 ・法人名義で購入すべき? ・それとも個人名義で購入するべき?

購入編

優良物件は「融資+物件+買主の状況」で決まる!~人によってベストな物件は変わる~

多くの方が、自分の欲しい物件を探します。 欲しい物件とは、 立地、利回り、収支、築年数、構造 など色々な要素が詰ま

購入編

初心者でもわかる!不動産投資の購入と売却でかかる諸費用をわかりやすく解説

不動産投資では、想像よりも多くの各種費用がかかります。 特に、購入時は、ある程度諸経費を支払える現金が必要になります。

購入編

【不動産投資】大阪や福岡のワンルーム投資が危険な理由

東京の物件は高いので、キャピタルが狙える大阪や福岡の物件がお勧めです! なんていう営業トークを聞いたことはありますか?

購入編

不動産を安く買える人と買えない人の違いとは?~格差は広がるばかり~

不動産は、安く買って上手く運用できる人と、高値掴みをして、思うような利益を出せない人に分かれます。 完全に二極化していると言え

購入編

住宅ローン(フラット35)を使う不正な「なんちゃって」不動産投資にメス~潜むリスクとは~

住宅ローン(フラット35)を使った不動産投資を提案されたことはありませんか? フラット35は、自分が住む時に使えるローンであり

購入編

【最新版・保存版】不動産融資に積極的な銀行はどこ?~融資事例~

私が関わった最新の ・融資事例 ・銀行のスタンス・コメント について、ポイントを交えて公開します。

購入編

不動産で指値交渉する効果的なやり方とは?注意すべきポイントも解説

欲しい不動産が出てきたとき、指値をしたくなりますよね? もう少し安かったら買うんだけどな~ 現在出ている販売価格

購入編

【不動産投資】カーテンスキームとは?計画的に退去者が出る信じられない悪徳手法

満室で購入したのに、徐々に退去が出て赤字になってしまった! と言う人がいます。 この退去が計画的だったとしたら、恐ろしく

購入編

【不動産】道路の種類とは?~建築基準法~

道路は道路でも、いくつかの種類があります。 そして、土地が接している道路の状況次第で、その資産価値は大きく変わります。 土地は面積だけで判断できません。

購入編

不動産投資における融資条件とは?~ローンの詳細を解説~

不動産投資は、年収の倍率で上限が定められていると思ってはいませんか? 確かに、区分マンションの場合は、銀行の評価が出ないので、

購入編

不動産投資でマイホームを買わないほうが良い理由

不動産投資に関係の無い人であれば、マイホーム購入のリスクを承知の上、適切な価格で、適切なエリアにマイホームを購入すれば良いと思います

購入編

一戸建ての選び方と注意点~選び方で意識するたった2つのポイント~

就職し、夢のマイホームを手に入れ、終身雇用で会社員として勤め、年金で優雅に生活をする・・・こんなものは今の時代崩壊しています。

購入編

【不動産投資】築古・旧耐震・再建築不可の出口とは?~融資が問題なくつく理由~

築年数が古いと売れなくないですか? 築年数が古いと融資が付かなくないですか? という質問をいただくことがあります。 結論か

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30代の貯金はいくらあれば安心?平均貯金額や貯蓄のポイントを解説

充実した老後をすごすために、30代で貯金がいくらあれば安心か気になる方もいるでしょう。 この記事では30代の平均貯金額および3

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老後資金はいくら必要?老後の生活費の目安や貯め方を解説

老後の資産作りを考えているものの、いくら貯めればよいかわからず思うように資産形成が進まない方もいるでしょう。 この記事では老後

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退職金を運用するには?おすすめの運用方法7選とポイントを紹介

退職金は、1,000万円を超えるまとまった金額になることも少なくありません。 そのため、退職金を原資とした運用を考える方も多く

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固定資産税をPayPayで払うメリットを解説!デメリットや支払い方法も紹介

キャッシュレスの拡大に伴い、東京都を皮切りにPayPayで固定資産税の納付ができる市区町村が増えています。 キャッシュレスを活

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老後2000万円問題に備えるには?持ち家・賃貸で必要な老後資金の目安を解説

老後2000万円問題が話題となったことから、老後資金の重要性が注目されるようになりました。 実際の老後資金がいくら必要なのかは

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初めて作るクレジットカードのおすすめはどれ?~初心者用~

クレジットカードは、調べてみるとなんだか色々出てきます。 比較検討したり、複数枚所持するのが面倒な人は、今回紹介するうち、①と➁の2枚

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【保存版】POは儲かる!~公募・売出で稼ぐ方法を徹底解説~

結論からですが、PO(公募・売出)はかなり安全に利益が出せる極めて優れた金融商品です。 資金力に応じて出せる利益の総額は変わり

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《PO》スターアジア不動産投資法人(3468)は買い?~事前評価・分析~

【2023年】スターアジア不動産投資法人(3468)が公募・売出し(PO)を発表しました。 当銘柄は買いでしょうか? 公募・売出し日

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【保存版】店頭証券でIPO・POをもらう方法~取引のメリットと目安資産は?~

どのくらいの資産があれば、店頭証券で口座開設して相手にされるのでしょうか? どのくらいの取引をすることにより、IPO・POの裁

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【融資情報】東京東信用金庫の融資条件が厳しくなった!?

東京東信用金庫の融資が2020年5月から厳しくなりました。 東京東信用金庫(ひがしん)は、主に千葉を拠点とする信用金庫です。 頭

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不動産投資で東京23区の1棟物件が最強である理由

不動産投資には、色々な形がありますが、やはり最後は東京23区の1棟物件でしょう。 東京23区で1棟物件は、ハードルが高く、購入

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ふるさと納税の申し込みはいつからいつまで?おすすめのタイミングも紹介

ふるさと納税には、「いつまでに申し込みしないといけない」といった期限はありません。 ただし、今年の収入に課税される税金から控除

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2024年から定額減税スタート!住宅ローン控除への影響を解説

2024年6月から1年間限定の施策としてスタートする定額減税。 納税者本人と扶養家族の人数に応じて、所得税と住民税を合わせて4

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お金に興味が無いと言っている人ほどお金に執着している

お金に興味はないんだよね! と言っている人がいたら、次のいずれかです。 ・お金を稼ぐステージを通過し、お金よりもやりたいこと

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大手銀、店舗スリム化でコスト減 完全無人化も(日経新聞電子版)

いよいよ大手銀行でも動きが見えてきました。 今の若い世代は、店舗を必要としていません。 店舗が無くても、お金の出し入れ、振り込み

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「スリッパに履き替える企業はダメ」 プロの銘柄選び(日経新聞電子版)

購入しても良いと考えられる投資信託の記事が出ていたのでご紹介します。 大手中堅銀行や証券会社が積極的に販売する投資信託は投資家目線でコ

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銀行、個人向け即日融資停止へ_カードローン縮小(日経新聞電子版)

カードローンは浪費であり純粋な借金です。 なぜ手元に資金がないのに、それ以上使ってしまうのか。なかなか理解できません。 最近話題

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毎月分配型投信にメス(日経新聞電子版)

売れている投信はダメなものばかりです。 http://landsitz.work/investment-trust-ranking/ 銀行や証券会社が積極的に販売してい

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【PO・公募売出】参加すべき銘柄は?~2024年7-12月受渡分~

人気銘柄の「価格決定日」における株価予想をします! PO(公募売出)は人気・不人気が極めて明確です。 ・勝て

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類は友を呼ぶ~同じ人間関係は停滞の証拠~

学校を卒業して就職してから、今のあなたは付き合う人が格段に変わっていますか? 就職したころに付き合っていた人は、今ではほとんど付き合いがなく、今は周りを見れば経営者や

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年収・収入は「就職以降」の勉強量・努力量に比例する

生涯年収4億円! 年収1,000万! など、社会人になると「お金」の話がつきまといます。 多くの人が興味の

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独立・起業する人におすすめの本~自分の視野を広げるための書籍一覧~

独立・起業を目指す方は、まず視野を広げる必要があります。 雇われの身とは違い、自分で稼ぐのはとても大変なことです。 人と

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個人の能力と純資産は比例する~人は年収よりも純資産で判断すべき~

純資産を築くためには、相応の人脈と知識(努力)が必要です。 人を判断する時は、年収ではなく、純資産で判断したほうが良いでしょう

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地方移住では金持ちになれない~類は友を呼ぶ~

コロナを機にリモートワークが活発化しました。 これにより費用のかかる都内近郊ではなく、田舎にいこう!という動きが一定数出てきました。 しかしながら前提として、かなり少数

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《起業・独立意識》【商品力】売上=商品×(集客+ブランディング)

集客が大変なんだよな! と思っていたら、黄色信号です。 商品力があれば、お客さんは、口コミで勝手に増えます。 集客に力を入

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《起業・独立意識》【人選力】怪しい人との関りを避ける~見極めのポイント~

起業・独立すると、良くも悪くも、多くの人と関わることになります。 会社員時代では閉じていた世界が、格段に広がります。 世界が広が

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《起業・独立意識》【失敗力】失敗は存在しないことを知る~全ては経験となる~

失敗は、存在しません。 上手くいかない方法を見つけたに過ぎません。 上手くいかなければ、やり方を変えてみればいいだけです。

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《起業・独立意識》【視野拡大】自分の常識・普通は他人の非常識であると考える

自分の中の常識は、相手にとって非常識である可能性があります。 人が育ってきた環境は、人それぞれ違います。 「当たり前」がみんな異

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《起業・独立意識》【行動力】「やってみる」を繰り返すことで成功への道が開ける

行動力が無い人は、起業に向いていません。 行動力が無い人は、成長しません。 行動することで、 ・出会い ・気づき

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《起業・独立意識》【信用力】紹介は最強の集客~顧客第一主義の徹底~

あなたのビジネスは、紹介だけで回っていますか? 紹介だけで回るビジネスなのであれば、それは中長期的に上手くいくでしょう。 不特定

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《起業・独立意識》【時代】新時代の流れを敏感にキャッチする~古い考えはいらない~

時代は、劇的に変化しています。 テクノロジーは、絶えず変化しています。 自分自身の考え方も、時代に合わせてアップデートし

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サラリーマンの副業解禁で広がる格差~副業を始めることで見える違う世界~

最近、ようやく日本でも副業が可能になってきました。 副業解禁の流れは、今後も加速するでしょう。 アメリカなどでは副業を禁

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高所得者・高収入の人は読書が好き?~読書と年収の関係性~

読書する人としない人の年収差はあるのでしょうか? また、あるとすればなぜなのでしょうか? 前提条件として、 本

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家を借りるときの注意点~賃貸借契約で確認すべき4つのポイント~

家を借りるときに、賃貸借契約書で注意すべき点をご存じですか? ほとんどの人が、賃貸借契約書をチェックせずに、そのままサインして

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賃貸で家を借りるときに初期費用を安くする裏技~誰でもできる簡単な値引き交渉~

家を借りるときの初期費用は、誰でも簡単に安くできる裏技があります。 知りたい! 知っているか知らないかだ

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「割安」に飛びつくのは危険! “高利回り”な中古物件が孕んでいるリスク

不動産投資では高利回りで低価格の中古物件がもてはやされますが、実はこれがデフォルト(債務不履行)への落とし穴であることに多くの投資家が気付い

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住宅ローンの不正利用で逮捕!~「なんちゃって不動産投資」は全員が確信犯~

住宅ローンの不正利用で逮捕者が出ました。 関係者全員が確信犯的に手を染めている不動産融資事例です。 不動産業者のみならず

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【不動産投資】地方の高利回り物件で失敗する4つの理由~リスクはどこに潜むのか?~

不動産投資のやり方に正解はありませんが、地方の不動産投資は基本的にお勧めしません。 それでも圧倒的なキャッシュフロー率を誇り、

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不動産投資でカモにされたサラリーマンがやるべきこと

近年サラリーマン不動産投資家が急増しています。 不動産投資は、本来ある程度の資金力があり、ある程度の年収があることが基本でした

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不動産投資で失敗しない区分マンション・ワンルームの選び方

いきなりですが、不動産業者の言われるがままに不動産を購入すると、失敗します。 区分マンション・ワンルームの販売が劇的に増えてお

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レントロールとは?レントロールに潜む危険を見破る方法

レントロールは、部屋ごとに家賃などが記載されている資料のことです。 1棟物件を売買された経験があれば必ず見たことはある資料にな

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【実例】利回りとレントロールの関係とは?~レントロールを確認するときに注意すべきこと~

お!高利回りじゃん! と思って物件を買ってしまうと後で痛い目に合うかもしれません。 購入した後、最初に想定していた利回り

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不動産投資が負けにくい理由とは?~株式投資と比較してみよう~

不動産投資は非常に負けにくい投資なのです。 勝ち負けは、 買って→貸して→売る という全過程を経て確定します。

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不動産投資に潜む8つのリスクとは?

不動産投資では、大きく8つのリスクが存在します。 全て把握できていますか? リスクを把握せずに不動産投資を始めると、 ・想像以上に家賃が取れない

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【倒産情報】不動産投資会社の株式会社アンドラインが自己破産へ

平成23年9月に設立された株式会社アンドライン(所在地:東京都品川区西五反田8-7-11 代表:栗山隆之)が自己破産申請をしました。

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不動産投資詐欺で騙された!~裁判は意味あるの?

管理会社から家賃が振り込まれなくなった! 高く買わされてしまって売れない! 物件を販売した不動産業者が倒産した!

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不動産投資で節税する裏ワザ!経費計上のポイントを解説

不動産投資で効率良く利益を積み上げるには、いかに税金を抑えられるかがポイントです。 この記事では、不動産投資で節税する裏ワザお

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不動産投資の経費はどこまで落とせる?認められる必要経費一覧

不動産投資における経費計上は、所得税の納税額に影響を与える重要なポイントです。 確定申告時に経費をもれなく計上することで不動産

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投資用マンションに自分で住むのは可能?不動産投資用物件に住むリスクを解説

不動産投資による資産形成を行っていると、空室の発生やライフスタイルの変化等により、投資用マンションにオーナー自身が住むことが選択肢と

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初めての確定申告も簡単!不動産所得の計算方法と経費一覧

不動産投資における不動産所得は、「収入-経費」で計算されます。 どのような経費があるのでしょうか。 経費が洗い出せれば不

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不動産投資で自己破産する人が持っている物件の特徴

2019年以降、1棟を複数所有していながら、収支が悪いという相談が多くなりました。 本来、不動産は安全圏内(エリアにおける正常

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「満室経営」を続けるアパートオーナー…突如〈税務調査〉のターゲットになったワケ【税理士が解説】

事業を行っている限り、すべての人が税務調査の対象になります。賃貸経営を行う不動産投資家も調査の対象になりますが、一口にアパートオーナーといっ

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突然の「税務調査」に慌てないために…不動産オーナーが日ごろチェックすべきポイント【税理士が解説】

事業の規模を問わず、法人や個人事業主、副業を行っている人を対象に実施される「税務調査」。 もちろん、不動産オーナーも調査の対象になりま

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不動産オーナーに「多大な」不利益をもたらす“モンスター入居者”…〈強制退去〉は可能か?【弁護士が解説】

入居者による迷惑行為や入居者同士のトラブルは、貸主(物件オーナー、賃貸人)の悩みのタネです。 なかには入居する先々で問題を起こす“モン

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不動産管理の「賃貸管理手数料が安い」は要注意~安い手数料の裏に隠れた罠とは?~

不動産を購入してオーナーになると、不動産の管理をすることになります。 自分で管理することもできますが(自主管理と言います)、手

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不動産投資の短期譲渡と長期譲渡の違いとは?~所有期間と税率を把握する~

短期譲渡と長期譲渡の正確な違いを理解していますか? 不動産を売却する際、これらは税率で大きな差が出るので正確に把握しておきまし

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「築30年」の一棟アパート…売却するべきか、バリューアップして賃貸経営を続けるべきか

築年数を重ね、所々に老朽化がみられ始めた賃貸物件。 オーナーには「売却」「リフォーム・リノベーション」「新築への建て替え」という3つの

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「築浅・好立地」の優良物件なのに…“空室続き”の不動産オーナーが見落としているモノ

賃貸経営を行うにあたり、投資家の多くが「築年数」や「立地」を重視するはずです。 実際、入居者も「築浅・好立地」の物件を中心に住まいを探

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【保存版】賃貸経営で成功する良い不動産管理会社の選び方・探し方とは?

不動産投資は買って終わりではありません。 むしろ始まりです。 購入後の運用次第で大きく利益が変動します。 不動産運

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賃貸経営につきものの「空室リスク」…長期化させないためにオーナーができる対策は?

たとえ家賃収入が得られなかったとしても、管理費をはじめとする諸経費が必ず手元から出ていく賃貸不動産のオーナーにとって、最大の懸案事項と言える

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不動産投資で賃貸募集(客付け)を効果的に行うコツ~AD(広告費)の流れを知る~

なかなか入居者が決まらない! という経験はありますか? 入居者を募集する過程で動くお金の流れを関係者別に理解できれば、入

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不動産投資で役立つ中小企業倒産防止共済のまとめ~経営セーフティ共済活用方法~

中小企業倒産防止共済(経営セーフティ共済)は、掛け金が全額損金扱いになるため、節税対策として使えます。 中小企業倒産防止共済(

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【不動産投資】購入時に入居者募集を最短で開始する方法~所有権移転前の募集開始~

買付を入れてから売買契約を経て決済日を迎えるまでは、それなりに時間がかかります。 融資の本承認が出ると、ほぼ間違いなく決済日を

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【初心者向け】不動産投資の賃貸管理基礎~管理会社の役割と集金代行契約書~

不動産の賃貸管理会社とは、あなたが所有している物件の管理を行う会社です。 区分マンション全体の管理を行う、建物管理会社とは違い

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突然の「税務調査」に慌てないために…不動産オーナーが日ごろチェックすべきポイント【税理士が解説】

事業の規模を問わず、法人や個人事業主、副業を行っている人を対象に実施される「税務調査」。 もちろん、不動産オーナーも調査の対象になりま

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ドバイ不動産投資のメリットを解説!利回りやおすすめエリアも紹介

資産運用の1つとして、ドバイの不動産投資を検討する方が増えています。 ドバイにはブルジュ・ハリファやパーム・ジュメイラのほかに

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不動産投資でこれから自己破産・破綻する人の特徴とは?~危険なフルローンの真実~

じわりじわりと不動産投資家のローン滞納率が各銀行で上がってきています。 返済に苦しくなっている人が増えている証拠です。

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不動産はバブルなの?~バブルが崩壊する仕組みを解説~

不動産価格は年々上昇し、バブルなんじゃないの? と思ったことはありますか? すると、 急落しそうで怖い! と思います

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【融資情報】ワンルームの価格は上昇する?~不動産投資にクレディセゾンが本格参入!~

ワンルームの価格に少し変化が出そうです。 ワンルームに限らず、不動産投資の価格は融資情勢で変わります。 融資が出やすくな

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【融資情報】関西みらい銀行の融資条件変更について(区分マンション)

2020年は、区分マンションの融資状況に変化が出そうです。 1棟物件の融資は、「かぼちゃの馬車」事件以降、相当厳しくなったことはご存知

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申込金めぐり相談相次ぐ=大東建託のオーナー契約-消費者団体(Yahooニュース)

大東建託、レオパレス、シノケンといえば、不動産の3トップです。 魅力的な価格で魅力的な物件を販売している事例は皆無といっても過言ではな

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悪質な紹介料への制裁~不動産投資のワンルーム市場に改善の兆し~

あなたの周りに、やたら不動産投資を勧めてくる人はいませんか? 日々自分で億単位の売買をこなすプロ不動産投資家でもなければ業者でもない。

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ワンルーム不動産投資家はマイホームが買えなくなる?~フラット35制度改正(2020年)~

2020年4月より、フラット35の制度改正がありました。 ワンルームで不動産投資を行っているオーナーは、内容を必ず確認しましょう。

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「家賃保証」の嘘で借金1億 年収800万のリーマン大家、破産の危機(Yahooニュース)

多くの大家さんは他人ごとではありません。仕掛けられた罠、それは・・・ ・サブリース ・頭金なし です。 サラ

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女性の家事育児と仕事・キャリア形成の両立は無理?~少子化解消のカギは男性にある~

子育ての大変さを理解していますか? 独身ではまず不可能。 子供がいたとしても、週末だけ面倒を見ている親戚のおじちゃんレベルでも難

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「男が働かなくてもいい!」講演会に異論相次ぐ(朝日新聞デジタル)

男性は仕事。女性は家事育児。 もう古いですね。 こんな考えの人が上にいるような会社の未来は暗いです。転職を考えましょう。

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マイホームと賃貸はどっちがお得?~マイホーム VS 賃貸を徹底比較~

家賃が勿体ないからマイホームを購入する。 これは安易すぎる発想であり、極めて危険です。 マイホームは資産になるし、みんな

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株式会社ReVie(レヴィ)によるサブリース詐欺の全貌~家賃未納トラブルの対処方法とは?~

株式会社ReVie(レヴィ) 旧:HEARTS Asset Management(ハーツアセットマネジメント) による、サブリース詐

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「20代・30代」と「40代・50代」で感じる歴然とした差~40代・50代の変化なき衰退~

年齢で、 ・行動できる人 ・行動できない人 が大きく分かれます。 いきなり結論から書きますが、結局行

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オープンハウスの不正~買主に潜むリスクとは?~

オープンハウスの不正が明るみになりました。 記事は以下です。 「絶対バレない」と住宅ローンの不正利用を指示し…オープンハウス“不

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【不動産投資】UBM(ユービーエム)株式会社は倒産したのか?~今後の影響は?~

土地先行案件の1棟では過去によく名前を聞いていたUBM(ユービーエム)株式会社がいよいよ倒産したようです。 物件建築中の人は被害をもろ

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女性はやっぱり昇進に不利~育休・産休・看護休暇で不在期間が多い~

女性の活躍!女性の積極的採用!女性の管理職誕生!など、女性が活躍しやすい場が次々整備されているように感じることも多くなってきました。

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フラット35不正融資問題の一括返済がスタート~全額繰上償還請求の予告~

ついに始まりました。 フラット35(住宅ローン)を使って不正に不動産を取得し、貸し出していた人に対して、アルヒ株式会社より「全額繰上償

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住宅ローン不正(フラット35)の極み!複数同時購入(抱き合わせ)という盲点

住宅ローン(フラット35)の不正が明るみに出てき始めました。 「かぼちゃの馬車」などを筆頭に、不動産業界の悪い側面が少し見えて

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不動産小口化商品がハイリスクである理由~「みんなで大家さん」から学ぶ危険性~

「みんなで大家さん」が行政処分を受けました。 ずっと前から怪しくて絶対飛ぶであろうと確信していたこの商品、ようやく化けの皮がは