この記事を書いた人
船橋寛之（ふなばしひろゆき）
1984年生まれ。
ドイツ育ちの不動産投資家。
不動産投資歴16年。
立教大学 経済学部卒。
リーマンショックの時に新卒で区分マンションを購入し、東京23区を中心に最大6棟55部屋を所有。
大和証券、大和総研に11年間勤務後、不動産コンサルタントとして独立。
現在は年間20億円以上の「非公開物件」仲介を行う。強みは「物件情報力」で、経験を活かしてセミナー講師や執筆活動にも携わる。
私生活では子供3人を育てる「ほぼ主夫」。
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住宅ローンを完済したら、抵当権の抹消手続きが必要になります。
しかし、多くの方が「手続きが複雑そう」「費用がかかりそう」と感じて、つい後回しにしてしまいがちです。
実は、抵当権の抹消手続きは自分で行うことができ、必要な書類と手順を理解すれば決して難しい作業ではありません。
この記事では、抵当権の抹消手続きを自分で行う方法を、5つのステップに分けて詳しく解説します。
必要書類の準備から法務局での申請まで、初めての方でも安心して進められるよう、具体的な手順と注意点をまとめました。
また、手続きを放置するリスクや司法書士に依頼すべきケースについても詳しく説明していますので、最適な選択ができるはずです。
完済したら気分は最高！！
Contents
抵当権の抹消手続きとは？
抵当権の抹消手続きについて理解するためには、まず抵当権の仕組みと、なぜ手続きが必要なのかを知ることが重要です。
住宅ローンを完済しても自動的に消えない抵当権について、詳しく解説していきます。
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抵当権とは何かをわかりやすく解説
抵当権とは、住宅ローンなどの融資を受ける際に、土地や建物などの不動産を担保として設定する権利のことです。
金融機関は、借主が住宅ローンの返済を滞らせた場合に備えて、購入した不動産に抵当権を設定します。
これにより、万が一返済が困難になった場合、金融機関は抵当権を実行して不動産を売却し、その代金から優先的に融資の回収を行うことができます。
抵当権の設定により、借主は住宅ローンという大きな金額の融資を受けることが可能になり、金融機関も貸し倒れリスクを軽減できるのです。
住宅ローン完済後も抵当権が残る理由
住宅ローンを完済しても、抵当権は自動的に消滅することはありません。
これは、抵当権の消滅を法的に明確にするために、登記簿上から抵当権の記載を削除する手続きが必要だからです。
住宅ローンを完済した時点で、抵当権の効力は実質的になくなりますが、登記簿謄本には依然として抵当権の設定が記録されたままとなります。
この状態では、第三者から見ると住宅ローンが残っているように見えてしまい、不動産取引や新たな融資の際に支障をきたす可能性があります。
そのため、住宅ローン完済後は速やかに抵当権抹消登記の手続きを行う必要があるのです。
抵当権の抹消手続きが必要になるタイミング
抵当権の抹消手続きが必要になる主なタイミングをご紹介します。
最も一般的なケースから、将来的に発生する可能性があるケースまで把握しておきましょう。
住宅ローンを完済した直後が、最も重要なタイミングです。
完済と同時に金融機関から抵当権抹消に必要な書類が送られてくるため、この時点で手続きを進めることが推奨されます。
不動産を売却する際にも、抵当権の抹消は必須となります。
抵当権が設定されたままの不動産は、買主が住宅ローンを組む際の審査に通らない可能性が高く、売却手続きが進まなくなってしまいます。
住宅ローンの借り換えや、同じ不動産を担保とした新たな融資を受ける場合にも抵当権の抹消が必要です。
相続が発生した場合、被相続人の住宅ローンが完済されていれば、相続登記と併せて抵当権の抹消手続きを行うことになります。
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抵当権の抹消手続きを放置するリスクと影響
抵当権の抹消手続きを先延ばしにすると、将来的に様々な問題が発生する可能性があります。
「いつかやればいい」と考えていると、予想以上に大きなトラブルに発展することもあるため、具体的なリスクを理解しておくことが重要です。
不動産売却時に売却できない問題
抵当権が設定されたままの不動産は、売却時に大きな障害となります。
登記簿謄本に抵当権の記載があると、購入希望者や金融機関は「住宅ローンが残っている物件」と判断してしまいます。
実際には住宅ローンを完済していても、登記上で確認できないため、買主は購入をためらう可能性が高くなります。
また、買主が住宅ローンを利用して購入を検討している場合、金融機関の融資審査が通らないケースがほとんどです。
このような状況では、売却活動が長期化したり、売却価格の値下げを余儀なくされたりする可能性があります。
不動産売却を円滑に進めるためには、事前に抵当権の抹消手続きを完了させておくことが不可欠です。
新規融資の審査に通らない可能性
同じ不動産を担保として新たな融資を受けたい場合、既存の抵当権が障害になることがあります。
金融機関は融資審査の際に、担保となる不動産の登記簿謄本を必ず確認します。
抵当権が残っていると、「既に他の債務の担保になっている」と判断され、新規融資の審査で不利になる可能性があります。
特に不動産投資を検討している場合、複数の物件で融資を受けることが多いため、抵当権の管理は極めて重要です。
住宅ローンの借り換えを検討する際にも、既存の抵当権が残っていると手続きが複雑化し、借り換えのタイミングを逃してしまう恐れがあります。
相続手続きが複雑化するリスク
不動産所有者が亡くなった場合、抵当権が残っていると相続手続きが複雑になります。
相続人は、相続登記と抵当権抹消登記の両方を行う必要があり、手続きの時間と費用が増加します。
また、相続人が複数いる場合、全員の協力を得て抵当権抹消手続きを進める必要があり、調整に時間がかかることがあります。
被相続人が抵当権抹消に必要な書類を紛失していた場合、相続人が書類の再取得から始めなければならず、さらに手続きが困難になります。
相続発生後に慌てることがないよう、生前に抵当権の抹消手続きを完了させておくことが賢明です。
相続は複雑・・・
必要書類の有効期限切れで再取得が必要になる
住宅ローン完済時に金融機関から受け取る書類の中には、有効期限が設定されているものがあります。
特に登記事項証明書は発行から3か月以内という期限があり、期限を過ぎると再取得が必要になります。
書類の再取得には追加の費用と時間がかかり、場合によっては金融機関の協力を再度得る必要があります。
また、金融機関の合併や統廃合により、書類の発行元が変わってしまうケースもあり、手続きがより複雑になる可能性があります。
このようなリスクを避けるためには、住宅ローン完済後できるだけ早い段階で抵当権抹消手続きを完了させることが重要です。
抵当権の抹消手続きを自分で行う5つのステップ
抵当権の抹消手続きは、正しい手順を踏めば個人でも十分に対応可能です。
ここでは、初めて手続きを行う方でも迷わないよう、5つのステップに分けて詳しく解説します。
各ステップでのポイントや注意点も併せてご紹介しますので、確実に手続きを進めていきましょう。
ステップ1：銀行から抵当権抹消に必要な書類を受け取る
住宅ローンを完済すると、通常1～2週間程度で金融機関から抵当権抹消に必要な書類が郵送されます。
この書類一式は抵当権抹消登記の申請に必須となるため、紛失しないよう大切に保管してください。
金融機関から送られてくる主な書類は以下の通りです。
・抵当権解除証書（弁済証書）
→住宅ローンが完済されたことを証明する書類
・抵当権抹消登記委任状
→金融機関が抵当権抹消手続きを委任する書類
・登記済証または登記識別情報通知
→抵当権設定時に発行された権利証
書類に空欄がある場合は、指示に従って正確に記入してください。
記入ミスがあると再発行が必要になることがあるため、慎重に作業を進めましょう。
万が一書類が届かない場合や、書類に不備がある場合は、速やかに金融機関に連絡して確認してください。
ステップ2：不動産の登記情報を確認する
抵当権抹消登記の申請書を作成するために、対象となる不動産の正確な情報を把握する必要があります。
法務局で登記事項証明書（登記簿謄本）を取得し、現在の登記内容を確認しましょう。
登記事項証明書の取得に必要な情報は以下の通りです。
土地の場合：
・所在地
・地番（住所とは異なります
建物の場合：
・所在地
・家屋番号
地番や家屋番号が分からない場合は、法務局の窓口で住所を伝えれば調べてもらえます。
登記事項証明書は全国どこの法務局でも取得可能で、手数料は1通600円です。
オンラインで請求する場合は500円に割引されるため、効率的に取得できます。
取得した登記事項証明書の乙区欄を確認し、抹消対象となる抵当権の内容を正確に把握してください。
ステップ3：登記申請書を作成する
法務局のホームページから抵当権抹消登記申請書の様式をダウンロードし、必要事項を記入します。
申請書には以下の項目を正確に記載する必要があります。
記載項目の詳細：
・登記の目的
→「抵当権抹消」と記載
・原因
→「年月日弁済」と完済日を記載
・抹消すべき登記
→登記事項証明書に記載された抵当権の内容を転記
・権利者・義務者
→不動産所有者と抵当権者の情報
申請書の記載例は法務局のホームページで確認できるため、不明な点があれば参考にしてください。
記入に自信がない場合は、法務局の窓口で相談することも可能です。
登録免許税として、不動産1個につき1,000円分の収入印紙を申請書に貼付します。
一戸建ての場合、土地と建物で合計2,000円が必要になることが一般的です。
ステップ4：管轄の法務局で申請手続きを行う
完成した申請書と必要書類を、不動産の所在地を管轄する法務局に提出します。
法務局の管轄は法務局のホームページで確認できるため、事前に調べておきましょう。
申請方法には以下の3つの選択肢があります。
申請方法の選択肢：
・窓口申請
→法務局の窓口に直接持参
・郵送申請
→書留郵便で管轄法務局に送付
・オンライン申請
→マイナンバーカードを使用してインターネットで申請
初めて申請する場合は、窓口申請がおすすめです。
不備があった場合にその場で修正でき、手続きの流れも確認できるためです。
申請後、法務局で審査が行われ、通常1週間から10日程度で登記が完了します。
申請時に登記完了予定日を確認しておくと、スケジュールが立てやすくなります。
ステップ5：登記完了後の書類を受け取る
登記が完了したら、法務局から「登記完了証」が交付されます。
この書類は抵当権が正式に抹消されたことを証明する重要な書類のため、大切に保管してください。
また、抵当権が正しく抹消されているかを確認するため、新しい登記事項証明書を取得することをおすすめします。
乙区欄から抵当権の記載が削除されていることを確認できれば、手続きは完全に完了です。
郵送で申請した場合、登記完了証は郵送で返送されます。
オンライン申請の場合は、登記完了後に法務局での受け取りが必要になることがあります。
万が一、申請に不備があった場合は、法務局から「補正通知」が送られてきます。
指定された期限内に法務局を訪問し、不備を修正すれば手続きを継続できます。
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抵当権の抹消手続きに必要な書類
抵当権の抹消手続きには複数の書類が必要になります。
書類の準備は手続きの成功を左右する重要な要素のため、どの書類をどこで取得すればよいかを正確に把握しておきましょう。
銀行から受け取る書類一覧
住宅ローンを完済後、金融機関から送付される書類は抵当権抹消手続きの核となる重要な書類です。
これらの書類がなければ手続きを進めることができないため、受け取り後は紛失しないよう注意深く保管してください。
金融機関から送付される書類は以下の通りです。
主要な送付書類：
・抵当権解除証書（弁済証書）
→住宅ローン完済を証明し、抵当権抹消の根拠となる書類
・抵当権抹消登記委任状
→金融機関が所有者に抵当権抹消手続きを委任する書類
・登記済証または登記識別情報通知
→抵当権設定時に発行された権利を証明する書類
・資格証明書（場合により）
→金融機関の法人格を証明する書類（発行から3か月以内のもの）
書類に記入欄がある場合は、指示に従って正確に記入してください。
記入ミスがあると書類の再発行が必要になり、手続きが遅れる原因となります。
再発行とか時間かかりそうなイメージ・・・
自分で準備する書類
金融機関からの書類以外にも、申請者自身で準備する必要がある書類があります。
これらの書類は主に役所や法務局で取得できるため、事前に取得方法を確認しておきましょう。
必要書類と取得方法は以下の通りです。
自分で準備する書類：
・登記申請書
→法務局ホームページからダウンロードして作成
・登記事項証明書
→法務局で取得（手数料600円、オンライン請求は500円）
・収入印紙
→郵便局、法務局、コンビニエンスストアで購入（不動産1個につき1,000円）
登記事項証明書は申請書作成のために必要な情報を確認する目的で取得します。
不動産の正確な地番や家屋番号、現在の登記内容を把握するために欠かせない書類です。
収入印紙は登録免許税の納付に使用します。
一戸建ての場合、土地と建物の2個分で2,000円分の収入印紙が必要になることが一般的です。
住所・氏名変更がある場合の追加書類
抵当権設定時から住所や氏名に変更があった場合、抵当権抹消登記の前に所有権登記名義人表示変更登記を行う必要があります。
この場合、追加の書類準備が必要になるため、該当する方は事前に確認しておきましょう。
変更内容別の必要書類は以下の通りです。
住所変更の場合、住民票または戸籍の附票が必要になります。
これらの書類により、登記簿上の住所から現在の住所への変更経緯を証明できる必要があります。
氏名変更の場合は、戸籍謄本が必要です。
結婚や離婚などにより氏名が変更された経緯を証明する書類として使用されます。
住所と氏名の両方が変更されている場合は、住民票（本籍記載あり）と戸籍謄本の両方が必要になることがあります。
これらの書類は市区町村役場で取得でき、手数料は各自治体によって異なりますが、300円～450円程度が一般的です。
変更登記についても別途登録免許税（不動産1個につき1,000円）が必要になるため、費用面でも考慮しておく必要があります。
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抵当権の抹消手続きにかかる費用詳細
抵当権の抹消手続きを自分で行う場合、必要最小限の費用で手続きを完了できます。
費用の内訳を事前に把握しておくことで、予算を立てやすくなり、無駄な出費を避けることができます。
登録免許税
登録免許税は抵当権抹消登記の申請時に納付する税金で、避けることのできない費用です。
登録免許税の計算方法は非常にシンプルで、不動産1個につき1,000円となります。
一般的な一戸建て住宅の場合、土地1個と建物1個に抵当権が設定されているため、合計2,000円の登録免許税が必要です。
マンションの場合も同様に、土地の持分と建物の専有部分で2,000円が基本となります。
ただし、土地が複数の筆に分かれている場合や、建物が複数棟ある場合は、それぞれに1,000円ずつ課税されるため注意が必要です。
登録免許税は収入印紙で納付し、申請書に貼付して提出します。
収入印紙は郵便局、法務局、一部のコンビニエンスストアで購入できます。
書類取得費用
抵当権抹消手続きに必要な書類の取得費用も発生します。
主な費用は登記事項証明書の取得費用で、法務局の窓口で取得する場合は1通600円です。
オンラインで請求する場合は500円に割引されるため、費用を抑えたい場合はオンライン請求がおすすめです。
住所や氏名に変更がある場合は、追加で住民票や戸籍謄本の取得費用が必要になります。
書類取得費用の目安：
・登記事項証明書（事前確認用）
→窓口取得：600円、オンライン請求：500円
・登記事項証明書（抹消確認用）
→窓口取得：600円、オンライン請求：500円
・住民票（住所変更時）
→300円～450円（自治体により異なる）
・戸籍謄本（氏名変更時）
→450円～750円（自治体により異なる）
書類取得費用の合計は、変更登記が不要な場合で1,000円～1,200円程度となります。
交通費
法務局への往復交通費も実費として発生します。
申請時と登記完了証の受け取り時で、最低2回は法務局を訪問する必要があります。
郵送申請を利用すれば交通費を削減できますが、初回申請の場合は窓口での相談をおすすめします。
管轄法務局が遠方にある場合、交通費が高額になることがあるため、郵送申請やオンライン申請の活用を検討しましょう。
自分で抵当権抹消手続きを行う場合の総費用は、一般的な一戸建てで3,000円～5,000円程度となります。
司法書士に依頼する場合の報酬相場が10,000円～20,000円であることを考えると、大幅な費用削減効果があることがわかります。
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抵当権の抹消手続きで注意すべきポイント
抵当権の抹消手続きを円滑に進めるためには、いくつかの重要な注意点があります。
事前にこれらのポイントを把握しておくことで、手続きの遅延や追加費用の発生を防ぐことができます。
書類の有効期限と紛失
金融機関から送付される書類の中には、有効期限が設定されているものがあります。
特に注意が必要なのは、金融機関の登記事項証明書で、発行から3か月以内という期限があります。
期限を過ぎた書類は使用できないため、新たに取得し直す必要があり、追加の費用と時間がかかります。
書類の紛失も深刻な問題となります。
登記済証や登記識別情報通知を紛失した場合、再発行はできないため、事前通知という特別な手続きが必要になります。
紛失を防ぐための対策：
・受け取った書類は専用のファイルで一括管理する
→散逸を防ぎ、必要時にすぐに取り出せる状態を維持
・書類のコピーを取って別途保管する
→万が一の紛失に備えた予備策
・有効期限がある書類は期限をカレンダーに記録する
→期限切れを防ぐための管理方法
住宅ローン完済後は速やかに手続きを開始し、書類の有効期限内に完了させることが重要です。
住所・氏名変更登記が必要なケース
抵当権設定時から住所や氏名に変更がある場合、抵当権抹消登記の前に所有権登記名義人表示変更登記を行う必要があります。
この変更登記を怠ると、抵当権抹消登記の申請が受理されません。
住所変更が必要になる主なケース：
・引越しにより住所が変わった場合
・住居表示の実施により住所表記が変更された場合
・市町村合併により住所が変更された場合
氏名変更が必要になるケースには、結婚や離婚による姓の変更、家庭裁判所での氏名変更許可などがあります。
変更登記には別途登録免許税（不動産1個につき1,000円）がかかるため、費用面での準備も必要です。
住所変更の履歴が複数回にわたる場合、住民票では証明できないことがあり、戸籍の附票の取得が必要になることもあります。
相続発生時の特別な手続き
不動産の所有者が亡くなった後に抵当権抹消手続きを行う場合、通常よりも複雑な手続きが必要になります。
まず相続登記を行って所有権を相続人に移転させてから、抵当権抹消登記を申請することになります。
相続人が複数いる場合、抵当権抹消登記についても相続人全員で申請する必要があります。
また、被相続人が抵当権抹消に必要な書類を紛失していた場合、相続人が書類の再取得から始めなければならず、手続きが大幅に複雑化します。
金融機関によっては、契約者の死亡により書類の再発行手続きが変わることもあるため、早めに金融機関に相談することが重要です。
このような複雑なケースでは、司法書士に依頼することを検討した方が良い場合が多くあります。
生前に抵当権抹消手続きを完了させておくことで、相続人の負担を大幅に軽減できます。
司法書士に依頼すべきケースとメリット
抵当権の抹消手続きは自分で行うことができますが、状況によっては司法書士に依頼した方が効率的で確実な場合があります。
どのような場合に専門家に依頼すべきかを判断することで、時間と費用を最適化できます。
自分での手続きが困難な状況
以下のような状況では、自分で手続きを進めることが現実的ではないため、司法書士への依頼を検討することをおすすめします。
専門家依頼を検討すべきケース：
・必要書類を紛失している場合
→書類の再取得や代替手続きが複雑になるため
・古い抵当権が残っている場合
→抵当権者の所在不明や法人消滅により特殊な手続きが必要
・相続が発生している場合
→相続登記と抵当権抹消登記の両方が必要で手続きが複雑化
・平日に法務局に行く時間がない場合
→仕事や介護などで時間的制約がある
・複数の不動産で同時に手続きが必要な場合
→大量の書類作成と管理が必要になる
これらのケースでは、専門知識と経験を持つ司法書士に依頼することで、確実かつ効率的に手続きを完了できます。
特に書類の紛失や古い抵当権の処理については、一般の方が対応するには非常に困難な場合が多いのが実情です。
司法書士に依頼するメリット
司法書士に抵当権抹消手続きを依頼することには、費用以上の価値があるメリットが多数あります。
まず、手続きの確実性が大幅に向上します。
司法書士は登記手続きの専門家であり、書類の作成ミスや手続きの不備が発生するリスクを最小限に抑えることができます。
また、時間的な負担が大幅に軽減されます。
平日に法務局を訪問する必要がなくなり、書類作成の時間も不要になるため、忙しい方にとって大きなメリットとなります。
司法書士に依頼する場合の報酬相場は10,000円～20,000円程度で、この費用で以下のサービスを受けることができます。
提供されるサービス内容：
・必要書類の確認と取得代行
・登記申請書の作成
・法務局での申請手続き代行
・登記完了後の書類受け取り代行
手続きが複雑化した場合でも、司法書士であれば適切に対応できるため、予想外のトラブルによる遅延を避けることができます。
特に不動産売却や融資申込みなど、期限が設定されている場合には、確実性を重視して司法書士に依頼することが賢明です。
コストパフォーマンスを考慮すると、手続きの確実性と時間的負担の軽減を考えれば、司法書士への依頼は十分に価値のある選択肢といえるでしょう。
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まとめ：抵当権の抹消手続きは早めの対応が重要
抵当権の抹消手続きは、住宅ローン完済後に必要な重要な手続きです。
手続きを放置すると将来的に様々な問題が発生する可能性があるため、完済後は速やかに対応することをおすすめします。
自分で手続きを行う場合の費用は3,000円～5,000円程度と経済的で、正しい手順を踏めば決して難しい作業ではありません。
ただし、書類の紛失や複雑なケースでは司法書士への依頼も有効な選択肢となります。
まずは金融機関から送付される書類を確認し、自分の状況に最適な方法で抵当権抹消手続きを進めていきましょう。
