この記事を書いた人
船橋寛之（ふなばしひろゆき）
1984年生まれ。
ドイツ育ちの不動産投資家。
不動産投資歴16年。
立教大学 経済学部卒。
リーマンショックの時に新卒で区分マンションを購入し、東京23区を中心に最大6棟55部屋を所有。
大和証券、大和総研に11年間勤務後、不動産コンサルタントとして独立。
現在は年間20億円以上の「非公開物件」仲介を行う。強みは「物件情報力」。
私生活では子供3人を育てる「ほぼ主夫」。
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不動産投資は、数年運用し、入居者の退去があったり、設備故障による思わぬ支出があると、「あれ、なんか上手くいってない？」ということに気が付く人がでてきます。
不動産業者の言いなりになって不動産を買っている人は、ほぼ100%失敗しています。
失敗している、とは、相場観が無い故に、本来1,000万円で買えていたはずの物件を、1,500万円で買っている（売りつけられている）、ということです。
ほぼ100%の不動産業者がこのような売り方をしているので、失敗する人が後を絶ちません。
なんか赤字が多い・・・
思わぬ費用がかかってビックリ・・・
という感情をトリガーに、売りたいと思う人が出てきます。
上手く行ってないことが後からわかるんだよな～
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Contents
不動産が売れる最低条件
不動産は、売りたいときに売れるものでもありません。
不動産は、流動性の低い投資商品です。
しかし、そもそも、売りに出せる最低条件をご存知でしょうか。
それは、売ったお金で銀行へのローンを完済できること、です。
とても当たり前に聞こえますが、実はほとんどの人がこの状態を維持できていません。
本来1,000万円で買えていたはずの物件が売れるのは、1,000万円前後です。
相場が1,000万円だからです。
不動産は、相場でしか売れません。
だよね
失敗している人は、不動産を相場よりも高く買っているため、売ろうと思っても、残債の方が大きくなり、売れないのです。
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1,000万円でしか売れないのに、ローンが1,000万円以上残っていると、売っても銀行に全額完済できません。
このような状態では、売れないのです。
このため、各種諸費用を差し引き、残ったお金でローンの全額を返せることが、売却の条件です。
まずは、売れる値段と残債を比較してみることから始めてみましょう。
救済という名の詐欺
最近は、不動産を手放したいと思う人が増えてきました。
そこで登場しているのが、救済を謳う詐欺です。
結論から言うと、被害は拡大します。
わん＞＜。。
今持っている物件を残債で買取りますよ！
それで赤字の苦しみから解放されます。
というものです。
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仮定は、以下の通りとします。
物件A：相場1,000万円の物件を、1,500万円で買ってしまっている
オーナー：被害者
救済業者：救済を謳う業者
物件B：救済業者が提案する物件
1,000万円の価値しかない物件を1,500万円で買取る親切な人は、世の中存在しません。
それを買い取る側は、買取時点では500万円損しているからです。
それでは、どのようなカラクリがあるのでしょうか。
【１．既存物件の買取（覚書という別の契約書）】
ローンの残債が消せないと、物件は売れません。
そこで、救済業者は、1,500万円で物件Aを買い取る売買契約書を作成します。
これを銀行に提出し、物件Aに関しては、1,500万円の支払いをしてローンを完済させます。
売買契約は成立するので、この時点で、物件Aの所有権は、オーナーから救済業者に移転します。
ここまではなんか悪くなさそうな展開ですね！
しかし、実は違います。
売買契約を締結するタイミングで、次のような別の契約書を締結させられます。
それは、1,500万円で結んだ売買契約は、のちに500万円減額することで双方合意するというものです。
覚書になります。
これは、何を意味するのでしょうか。
それは、1,500万円で売買契約を成立させたけど、決済後に500万円割引してね、という契約になります。
あれ？
結局相場である1,000万円で売ってることになるじゃん！
その通りです。
しかし、問題は、500万円の値引きを、現金を持っていないオーナーにできるのか、ということです。
1,500万円のローンは完済できたものの、500万円の値引きをしないといけません。
これは、当然現金で支払う必要があります。
1,500万円のローン残債があったので、そこに対して1,500万円で物件Aを売っているので、手残りは0です。
罠は、ここにあります。
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【２．新規物件の購入契約】
500万円を今すぐ現金で払ってね！
といって、払えるような人は、まずこの手の話に引っ掛かりません。
すると、500万払える状況にないのです。
そもそも、500万円払えるのであれば、わざわざ救済業者に頼らなくても、物件Aを1,000万円で市場で売却し、不足分の500万円を銀行に入れれば、ローンは完済して終了になります。
実は、１．の契約を締結する際、新規物件の購入契約も締結されるようになっているのです。
１．の契約を飲んでしまうと、不足分の500万円を即座に救済業者に現金で支払う必要があります。
現実的ではありません。
そこで、払うための手当てを、次の物件購入に仕込むのです。
新しく提案してくる物件Bは、住宅ローンを使ったものであったりと、融資の通りやすいローンでの提案が多いと思います。
新しい物件Bの価格を、4,200万円とします。
物件Bは、救済業者が売主になっている物件で、これをオーナーが購入するということです。
4,200万円の売買契約を締結しますが、１．と同じように、決済後に500万円値引きしますという覚書を締結するのです。
これにより、500万円が相殺されるという仕組みです。
物件Aは、オーナーが500万円値引きを承認し、物件Bは、救済業者が500万円の値引きを承認しているので、仲良くチャラです。
すごく素晴らしいように見えますね！
しかし、実態は全然違います。
4,200万円の物件を500万円値引きしているので、実質は3,700万円となります。
3,700万円の物件Bの相場は、なんと2,400万円なのです。
すると、オーナーの赤字は、物件Aの500万円から、物件Bで1,300万円に膨れ上がってしまったというわけなのです・・・
相場2,400万円の物件Bを、オーナーに3,700万円で売った救済業者の利益は、実に1,300万円です。
これが救済のカラクリです。
救済されたと思ったら、借金が拡大したのです。
ほんとにやばすぎるよ・・・
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まとめ
何のメリットもないことを、誰がやると思いますか？
お金の話は特にそうです。
救済といって、なんと素晴らしい話だろう！と言って乗っかると、被害は拡大します。
不動産投資で失敗した人は、ローン残債が売値と等しくなるまでは売れず、耐え抜くしかないのです。
安易に降ってくる助け舟に乗ると、痛い目に合うでしょう。
世の中そんなに甘くないのです。
それにしても、次から次へと色々な仕組みで、カモから詐取しようとしてくる不動産業者はすごいと思います。
