不動産投資の融資で優先すべきは何？～融資額・融資期間・金利の優先順位を知ろう～

不動産投資でローンを組むとき、何を優先すべきなのでしょうか？

不動産投資における融資に関して、比較すべき項目は大きく3つです。

優先順位は、その人の置かれている状況で異なります。

しかし、特殊なケースでない限り優先順位は決まっています。

優先すべきは金利だ！

金利が一番低いところを選ぶ！

という、視点が金利にある場合、

のいずれかです。

あなたが相当な資産家でなければ素人ということになります。

確かに、金利は低いに越したことはないでしょう。

しかしながら、そもそも不動産投資の世界では、融資を受けること自体が難しいのです（ワンルームや提携ローンを除く）。

すると、まずは貸してもらえてありがたい！

になります。

さて、これらを踏まえて、何を優先すべきなのでしょうか？

1位：融資額

前述した通り、不動産投資ではそもそも融資を受けることが難しいのです。

かぼちゃの馬車事件以降、融資は健全になり、ある程度金融資産のある人以外は土台に乗らなくなってきました。

そのような中、まずは貸してもらえて助かります。

ということです。

「銀行様、こんな貧乏な私に融資してくださり、ありがとうございます。」

ということです。

多くの不動産投資家は、できるだけ少ない手元資金で不動産を買いたい、と考えています。

この時点で貧乏層であり、優先順位の1位は融資額以外ありえなくなるわけです。

1億円の物件を買いたいとき、

の2ケースあったとします。

頭金は1,000万におさえたい！と思うのであれば、融資額が優先される人です。

いやいや別に3,000万出そうと5,000万出そうと誤差なのでどっちでもいいよ。どちらかというと金利が気になるな。

ということであれば、資産にかなり余裕がある人に該当します。

そのような場合においては、融資額が1位にはならないでしょう。

但し、ほとんどの人が、数千万の捻出を誤差の範囲とし、それをどうでもいいとは思えないでしょう。

2位：融資期間

次に重要なのは融資期間です。

融資期間が短いと、毎月の支払いが増えるので収支を圧迫します。

勿論、融資期間が短ければ総支払額は減りますが、資産家でない限りは目先の支払額が重要になるため、融資期間はできるだけ長い方が良いでしょう。

短すぎる返済期間になると、収支が悪くなるため、それこそ銀行に多くの頭金を求められる可能性もあるのです。

このため、融資期間は長いがベター、というのが一般的な話になるわけです。

3位：金利

金利は最後です。

勿論、属性によっては金利の優先順位は上がります。

しかし、そのような方は、融資額や融資期間で柔軟に対応できるレベルに達している人です。

というようなレベルで金利の優先順位を上げるのは順序が違います。

金利が多少高くても、融資額の条件が良ければそちらの銀行で融資を受けるが賢明です。

【高金利には注意】

融資額が多く、返済期間が長いからと言って、高金利で借りることに関しては注意が必要です。

借りられるのであればなんでもいいぜ！

というのは危険ということです。

かぼちゃの馬車以降、無茶な融資は通らなくなったので、以前ほど事故は少なくなっています。

銀行が高い金利を設定してくる主な理由は、

など簡単にいうと、銀行がリスクと考える物件または人物またはその両方に関して、金利を高く設定すると考えてください。

【例】

物件の銀行評価額は5,500万円なのに対し、8,500万円の融資をしています。

「そんな銀行ないでしょ」と思うかもしれませんが、あるのです。

銀行も民間企業です。

リスクを取って融資の決断をすることは、よくあります。

リスクを取る代わりに、高い金利を設定しているのです。

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このような物件の金利は、3%後半から4%半ばくらいになるでしょう。

銀行から見ると、3,000万円も銀行評価額以上に融資をしています。

エリアも田舎です。

加えて、物件を購入しようとしている人の属性は決して高くありません。

さらに、不動産投資をするに十分な金融資産を持っているとも言えません。

明らかにリスクを取った融資になるので、その分金利が高くなります。

高い金利を設定することで、早い段階で利息収入を得ることにより、リスクヘッジをしています。

今度はどうでしょうか。

物件の銀行評価額は7,500万円ですが、4,500万円融資しかしていません。

頭金を4,000万円入れていることになります。

このような状態は、銀行にとっては安全です。

エリアも都心であり、売るときのリスクも低そうです（買い手が付きやすい）。

すると、先ほどの例とは異なり、金利は低く、0%台～1%台が十分可能になります。

本人の属性もよく、金融資産も1億円を超えています。

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返済期間と金利のバランス

銀行を決めるとき、必ずしも金利が低い銀行が最善の選択ではないことは既に理解いただけたと思います。

毎月の返済額は、中長期的な運用をする不動産投資では大変重要になってきます。

基本的には、毎月の返済額は、低いに越したことはありません。

毎月の返済額は、以下の要因で変動します。

両方のバランスを見たうえで、借り入れる銀行を決めていくと良いでしょう。

納得できるまたは購入できる範囲の融資額が出ていることは前提です。

以下の物件条件（アパート）で金利と返済期間から毎月の返済額を比較します。

【金利：低い / 返済期間：短い】

月額賃料から計算する返済比率（賃料から返済に充てられる比率）は、約68.9%になります。

返済額 ÷ 月額賃料 = 返済比率

これは危険な水準です。

家賃から返済額、賃貸管理手数料、建物管理清掃費、固定資産税月割、電気水道など各種費用を差し引くと、手元にほとんど残らなくなります。

これでは1部屋空くと赤字に転落するリスクもあり、危険水準と言えます。

金利は魅力的ですが、返済期間が短いため、返済額が多く、その間のリスクは高くなります。

【金利：高い / 返済期間：長い】

返済期間が短いときと比べて、毎月の返済額が5万円以上下がりました。

返済比率は54.8%に下がりました。

空室が2部屋あっても、なんとか回りそうな水準となりました。

【金利：やや高め / 返済期間：長い】

返済比率が約51%まで下がりました。

ある程度のエリアで考えると安全な水準にまで返済比率が下がっています。

今回3つのケースを比較しましたが、一番安全に不動産投資ができるのは、一番最後の金利2.5%かる返済期間35年になるでしょう。

金利が1.5%のケースは確かに魅力的ですが、返済期間が20年と短く、返済比率が危険水準に到達しています。

家賃は築年数とともに下落します。

しかし、ローンの支払額は変わりません。

購入当初から危険水準になっている場合、今後さらに危険度が増すでしょう。

すると、運用が苦しくなり、本末転倒です。

しかし、逆に金利が高すぎても、返済元金があまり減らず、これもリスクになります。

金利と返済期間のバランスを考慮し、返済比率が安全圏になるような物件を購入することを心がけてください。

—書籍より抜粋—

誰も触れない不動産投資の不都合な真実 （経営者新書） [ 八木剛 ]

資産家などの場合は、より低い金利を提示してきますが、「低いほどいいはず」とつられてしまうのはNGです。

融資契約を選ぶ時には、返済期間と金利のバランスをしっかり考える必要があります。

まとめ

金利が低くて返済期間も長く取れるのであれば、それが最も理想です。

しかし、最初からそう簡単にはいきません。

複数の銀行で審査した際は、金利だけではなく返済期間にも着目するようにしてください。

融資期間は、あとで短縮することが可能です。

しかし、引き延ばすことは基本的にできません。

購入するアパートの実際の経営状態は、購入前から全てを把握することは困難です。

購入時は最大の返済期間を確保しておき、期間を短くするほうが自分自身の投資スタイルに合うのであれば、後で短くすれば良いのです。

返済期間の短縮については、各金融機関で条件が付与（繰り上げ返済に伴う違約金など）されていることもあるので、予め確認しておくと良いでしょう。

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