購入編

【不動産投資】「買取保証」は悪質な営業手法~「弊社が買い取ります」は悪徳業者~

○○年後、残債で買取りますよ!

弊社では、独自の買取保証スキームがあります!

〇〇年後、物件を購入したいお客様がいます!

といって、不動産投資を勧められたことはないでしょうか。

結論から書きますが、このように、未来の価格を保証するような発言をする不動産業者から、絶対に不動産を購入してはいけません。

そもそも、投資は誰かに何かを保証してもらって安心するようなものではありません。

マーケットで勝負して、マーケットで勝ちに行くのです。

買取保証は、元金保証の投資詐欺と変わらないでしょう。

なぜ買取保証を謳うのか?

不動産業者は、基本的に相場より随分高値で物件を販売しています。

収支計算書は、物件が高値で販売されている分、当然狂います。

しかし、収支計算書上の売値も、高く設定していたらどうでしょうか。

「弊社が買い取ります」

といえば、その買取値を自由に設定できます。

そして、無知な人ほど、「保証する」といわれると、安心するのです。

【例えば】

《購入時》

相場:1,000万円

不動産業者の販売値:1,500万円

この時点で、500万円も上乗せされています。

《売却時》

10年後に売るシミュレーションだったとします。

相場:800万円万円

不動産業者の買取値:1,200万円

どうでしょうか。

買主に見えているのは、買値1,500万円と10年後の売値1,200万円です。

すると、不動産業者が勝手に作成したシミュレーション上は、妥当に見えます。

しかし、本来は800万円でしか売れないので、シミュレーションは大きく崩れます。

そうなると不動産業者としても困るので、彼らが何をするかご存じですか?

それは、「飛ぶ」のです 笑

予め倒産が計画された上での不動産販売となります。

10年後に買取保証します!

といっても、10年後に会社が倒産して存在しなければ、買い取る必要もないからです。

将来の価格を保証して買い取るという話をしている不動産業者は、飛びます。

残債で買取ります!はすごく損をしている

○○年後、残債で買取るのでご安心ください!

と言われて、なんだか安心だな、と思っている人は、完全にカモられています。

不動産投資で一番利益の出る時期は、いつかご存知ですか?

売るときです。

不動産は、売るときに大きな利益を回収することができるのです。

売るときに多額の利益を得て、それを次に使うことで資産を増やす投資です。

残債で買取します、ということは、売るときに利益が出ないことを意味します。

残債が1,800万であれば、その1,800万円で売るので、手元の現金が全然残りません。

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本来は、次のような形で売るときに利益が出ます。

買値:2,000万円

売るときの残債:1,500万円

売値:1700万円

購入時2,000万円だった物件は、売るときに1,700万円に値下がりしています。

ここだけ見ると、損に見えます。

しかし、違います。

その時の残債は、1,500万円です。

すると、売値1,700万円 – 残債1,500万円 = 200万円 が、手元に残るのです。

ここが一番おいしいポイントなのです。

ここで一番現金を回収してこなくてはいけません。

不動産投資で一番「儲かった!」と実感できるのは、売るときなのです。

残債で買取られては、この「儲かった!」の瞬間が味わえません。

 

残債で買取に来るような話をする業者あったとすれば、あなたが持っている物件は、間違いなくその残債よりも上の値段で売れるでしょう。

業者が

積極的に買い取りますよ!

という金額は、売れる相場よりも随分安い場合がほとんどです。

安く買い取って、さらに利益を乗せて別の買主に購入させる、ということを繰り返しています。

まとめ

そもそも不動産業者の買取保証など不要です。

売りたいときは相場で勝負すればいいのです。

買取保証を謳う時点で、怪しいと思ってください。

6年後に弊社でこの物件を買いたいお客様がいます!

という手の話も同じです。

将来売り先があるのでご安心ください、というトークは、悪質です。

通常、将来の買値を保証するのは大変リスクのある行為です。

保証で安心!は、怪しいものしかありません。

これは不動産投資に限った話ではありませんね!

投資詐欺の常套手段です。