この記事を書いた人
船橋寛之（ふなばしひろゆき）
1984年生まれ。
ドイツ育ちの不動産投資家。
不動産投資歴16年。
立教大学 経済学部卒。
リーマンショックの時に新卒で区分マンションを購入し、東京23区を中心に最大6棟55部屋を所有。
大和証券、大和総研に11年間勤務後、不動産コンサルタントとして独立。
現在は年間20億円以上の「非公開物件」仲介を行う。強みは「物件情報力」で、経験を活かしてセミナー講師や執筆活動にも携わる。
私生活では子供3人を育てる「ほぼ主夫」。
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銀行・金融機関から信用を得るために今買っておきましょう！
という営業トークを聞いたことはありますか？
特に、ワンルーム屋に多い発言だと感じます。
結論からですが、大ウソです。
内容を5分動画でまとめました！
↓ ↓ ↓ ↓
借入は借入に過ぎず、他行から見てもただの借入です。
借入が増えれば、それだけ次からの審査は厳しくなります。
銀行から信頼が得られるケースは、
物件の評価額 ＞＞＞＞＞ 借入
になっている状況を作れている場合です。
そもそも信用棄損を起こすワンルームでは、現金購入以外で上記の状態を作るのは相当困難です。
1棟を買おうと思えば、ワンルームの借入は確実に邪魔になります。
また、銀行から信頼を得るためには、相当の時間がかかるだけでなく、相応の資金力も必要です。
高属性しかターゲットにしていない銀行からの借入があれば、それ自体が他行から見ると信頼になることはあります。
但し、多くの人は、その土台に乗っていません。
不動産投資で言うと、年収1,500万円以上かつ金融資産（預貯金など）4,000万以上が高属性の最低条件です。
信用を得るために買う！
といって安易に物件を買うと、信用を得るどころか、次回から信用棄損になります。
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ワンルームの借入は信用棄損
ワンルームの借入は、
物件の評価額 ＜＜＜＜ 借入額
になるので、信用棄損になります。
土地の権利が自分自身にはないので、銀行の評価も低くなるのです。
1棟物件は、融資のハードルが格段に上がるため、十分な自己資金が無い人であれば、ワンルーム以外の選択肢はありません。
ワンルームからコツコツと資産を増やしていくほかなく、ワンルームからスタートすべきでしょう。
但し、1棟にシフトチェンジしたいタイミングにおいて、ワンルームの借入は、1棟審査に「負の影響」があることを認識しておく必要があります。
理想は、ワンルームを全て売却し、ワンルームの借入を消した状態で1棟にシフトすることです。
ワンルームの借入があり、数年程度返済が進んでいたとしても、それで信用が得られて、銀行が融資に積極的になってくれる！なんてことはまずありません。
借入がある時点で、次の借入は難しくなることを理解しておくべきです。
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ワンルームからしか始められない人は、それでも十分良いでしょう。
所有物件を売却できるようになるようなタイミングで、1棟が検討できるような場合は、借入がなくなりかつ今までの借り入れ実績もあることから、既存の付き合いということで銀行に話を聞いてもらえるケースはあります。
銀行から信頼される人とは？
圧倒的な現金を持っている人です。
資産家であったり、先祖代々銀行で取り引きのある人などであれば、信用は十分にあるでしょう。
また、複数の物件をローン無しで持っているような場合も、評価されます。
残念ながら、このような幸運な状況下になければ、銀行から信頼を得るのは簡単ではありません。
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銀行から信頼が得られる状態とは、
物件の評価額 ＞＞＞＞＞ 借入
の状態を作り
圧倒的な現預金を作る
というものです。
圧倒的な現預金とは、多くのサラリーマン層でいっても、5,000万以上からできれば1億円以上ほどは欲しいところです。
この金額は、富裕層クラスから見ると小さな金額ですが、一般家庭で考えれば、しっかり貯金してきたな、と言えるレベルではないでしょうか。
預金が少ないと、それで信用を勝ち取るのは難しいでしょう。
預金（純資産）は本人の能力を数値化するものです。
しっかりと仕事で稼ぎ、計画的かつ堅実に貯金してきている、と言う人が、不動産投資には向いています。
なんかよくわからないけど何も考えずに「今」を迎え、たいして預金はないけれど、不動産を買っていっちょ資産運用したい！なんて考えているレベルでは到底ダメです。
不動産投資は、多くの場合、ある程度資本力のある人がやるものです。
手元に現金が無い人がやる投資ではありません。
まとめ
銀行・金融機関から信用を得るために今買っておきましょう！
は単なる営業トークです。
不動産業者は、不動産を売りたいので、まずは信用を勝ち取るために開始しましょう、という流れになるのです。
不動産投資は、やらないと色々とわからないので、開始すること自体は素晴らしい決断だと思いますが、借入をすることで信用を得られる、というのは、別問題です。
銀行は常にアッパー層と取り引きをしています。
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一般層が銀行から見て信頼を得られるのは、簡単なことではありません。
とても時間がかかります。
信頼を得ることができる最短ルートは、多額の現金を持っていることです。
一般層なのによくここまで貯金できましたね、という額を、しっかりと作れているかどうかです。
作れていなければ、銀行から信頼されるなど、はるか遠く先の話になります。
信頼を得られるから不動産投資を始めてみよう！
ではなく、不動産投資で資産形成するための意識を持って始めると良いでしょう。
銀行からの信頼は、まずは切り離して考えてください。
