弊社がメディア掲載された記事のご紹介です。
当サイトでは、サブリースの危険性について以前から触れています。
今回の記事も、サブリースが絡む悪質な事件です。
不動産投資におけるサブリースは「悪」だと思ってください。
「サブリース」という言葉が出てきたら、その物件に関わらないほうが良いでしょう。
最近では、高額な物件を購入させたうえで、カードローンや諸費用ローンを別の金融機関で組ませ、その資金を持ち逃げするような事例まで出てきています。
くれぐれも注意してください。
不動産投資は、あなたの不安を払しょくするためのツールではありません。
甘い投資ではありません。
一歩間違えれば自己破産します。
２０代、３０代の若手サラリーマンがマンション投資詐欺の”カモ”にされるワケ（週プレNEWS）
2019年4月16日掲載。
２０代、３０代の若手サラリーマンがマンション投資詐欺の”カモ”にされるワケ
昨年、世間を騒がせた「かぼちゃの馬車」事件では、被害者の多くは、もともと資産運用に色気のある高所得者層だったとされる。今年、施工不良が発覚した「レオパレス問題」も、被害者の多くは地主だった。ところが最近では、２０代、３０代のごく普通のサラリーマンを狙った”マンション投資詐欺”が横行しているという。
都内の自動車ディーラーに勤める会社員のＡさん（２６歳、男性）も被害に遭ったひとり。被害の内情についてこう打ち明ける。
「２年前の１２月、都内の不動産業者Ｒ社を通じて、２０００万円ほどのローンを組み、東京の郊外にある中古マンションの一室を購入しました。Ｒ社とはサブリース契約（空室の有無に関わらず一定の家賃収入を保証する契約）を結び、『２０年間、家賃を保証してくれる』と言われていましたが、契約後、半年ほどで何の連絡もなく、家賃の振り込みが途絶えました。Ｒ社に電話してもつながらず、２０００万円の借金だけが残ってしまいまいた…」
このＲ社が主導したマンション投資詐欺については、２月に毎日新聞も報じている。その記事によると、Ｒ社が絡んだ同様の被害は約１５０件にも上るという。
なぜ、若者が標的にされているのか？
その背景には、「かぼちゃの馬車」事件が大きく関係していた。ツイッター上で交流しあう不動産業界関係者が結成した団体、「全国宅地建物取引ツイッタラー協会」のメンバーのひとりで、不動産ブローカーのあくのふどうさん氏がこう語る。
「ここ数年は、『かぼちゃの馬車』に積極的に融資していたスルガ銀行を筆頭に、年収８００～１０００万円クラスの会社員に対して年収の１０倍、２０倍を頭金ナシのフルローンで貸しちゃうような、審査のユルい銀行が少なくありませんでした。その資金を元手に、億単位の投資用物件を購入するサラリーマン投資家が急増したわけです。
ところがその後、『かぼちゃの馬車』の運営会社が破たんし、約束された賃料が支払われず、自己破産に追い込まれるような投資家が続出……。融資審査の書類を改ざんしたり、オーナーの年収や預金額を水増しする不正も次々と発覚し、そこにじゃぶじゃぶ融資していたスルガ銀行の審査もほぼ、”ザル”でした。
この事態を受け、金融庁の指導もあって昨年１０月頃から不動産投資ローンの銀行の審査が以前とは比較にならないほど厳しくなりました。以前はフルローンが出た物件でも、『頭金２割ください』とか、比較的審査がゆるいとされた地銀も、『駅から遠い物件はやらない』とか、年収１０００万円クラスの会社員に対しても、融資が出ない状況になっています。
つまり、その層に投資用物件を販売してきた不動産業者が食べられなくなってきた、と。そこで、一部の業者が、所得の低い２０～３０代のサラリーマンにターゲットをシフトさせてきているという構図があります」
年収１０００万円の人でさえ融資が出づらい状況にあるというのに、低所得な若者に、投資用物件を売りつけることなんてできるものなんだろうか。
「一部の悪徳業者は、それを可能にするスキームを作り上げています。不動産投資ローンではなく、住宅ローンで融資を引き出すという手法ですね。投資用のローンに比べれば、住宅ローンは審査がゆるく、金利が低いことが大きな利点になる。
ただ、住宅ローンを投資目的で使えば契約違反になり、銀行側から融資額の一括返還を求められることになります。そこで業者側は、購入した物件に一旦、居住したように見せかける”偽装工作”を契約者本人に持ち掛ける。『そうした方が融資が出やすく、利回りも大きくなる』と言われれば、無知な若者なら簡単に乗せられてしまうのです」
“偽装工作”としては、住民票を一時的に購入物件の住所に移したり、部屋の表札や郵便ポストの札を契約者本人の名前にしておく、といった手法を持ち掛けられることが多いという。
前出の被害者Ａさんも、この手口にハメ込まれてしまったひとりだが……。
「偽装がバレて金融機関に呼び出され、担当の方から『近々、融資額（約２０００万円）の一括返還を求める可能性がある』と言われました……」
家賃収入が途絶え、業者にも逃げられ、そのうえ融資額の一括返還が求められれば、「もう自己破産するしかない……」。Ａさんは消え入りそうな声でうな垂れた。
■”カモ”られやすい人の共通点
不動産投資のコンサルティング会社、LandSitz（ランドジッツ）の船橋寛之氏がこう話す。「不動産投資で騙される人に共通するのは、やや自暴自棄になっている点です。毎日忙しく働いているのに給与は低く、昇給も期待できない。将来家族を養う自信もないし、年金だってもらえる保証はない……『このままじゃヤバい、今のうちから何とかしなきゃ！』と。
そんな若者に悪徳業者は善人の顔で近づき、『家賃が３０年保証される』『頭金は不要』『借金があっても大家になれる』などと誘惑してきます。知識があればその嘘も見破れますが、投資経験がなく、藁（わら）をもすがる思いで聞き入ってしまう若者には、将来の不安をかき消してくれる”魔法の儲け話”にも思え、目の前の悪徳業者を”救世主”と錯覚してしまいます」
さらなる内情を知るべく、記者は４月某日、都内のサブリース業者が主催する不動産投資セミナーに潜入した。参加費は無料。加えて『２０代、年収３００万円台でもマンション経営ができる！』と告知されていたためか、会場には２０代、３０代の参加者２０名ほどが集まっていた。
主催社の営業マンが講師となり、『今後、年金収入が目減りする』こと、『数ある投資の中で不動産が値崩れも少なく安定している』こと、『不動産投資は節税効果もある』ことなどが一通り説明された後、その講師は融資の利用には『住宅ローンを使う』と口にした。
セミナーの第一部が６０分程度で終了すると、その後は軽食付きの個別相談タイム。講師が「ご希望に沿う物件のご紹介も可能です。ご参加頂ける方は？」と挙手を促すと、前列の３名が即座に応じた。すると、これに釣られるように後列の人たちも一人、また一人と手を挙げる格好となり、結果、半数以上の参加者が個別相談に参加することとなった。
投資物件を扱う都内の不動産会社の社長がこう話す。
「無料セミナーは”カモ”を釣る格好の場。セミナーなどで『住宅ローン』の利用を匂わせる業者は、初めから無知な若者をハメ込む狙いがあると考えた方がいい。あと、自社の社員などを使ってセミナーに”サクラ”を仕込むのも悪徳業者の常とう手段。彼らに真っ先に個別相談への参加表明をさせることで、他の参加者の危機感を煽るんです。こうして個別相談まで引き込まれたら最後。知識不足に付け込まれて高確率で落とされます」
騙されないためにはどうすべきか。前出のあくのふどうさん氏がこうアドバイスする。
「不動産投資業界で、向こうから飛びこんでくる儲け話は全部”クソ”！ そう自覚しておくことが、悪徳業者から自分の与信や財産を守ることにもつながります」
不動産投資の勧誘は新年度を迎えたこの時期に増えるそう。儲け話を持ち掛けてくる人には、くれぐれもご注意を！
