この記事を書いた人
船橋寛之（ふなばしひろゆき）
1984年生まれ。
ドイツ育ちの不動産投資家。
不動産投資歴16年。
立教大学 経済学部卒。
リーマンショックの時に新卒で区分マンションを購入し、東京23区を中心に最大6棟55部屋を所有。
大和証券、大和総研に11年間勤務後、不動産コンサルタントとして独立。
現在は年間20億円以上の「非公開物件」仲介を行う。強みは「物件情報力」で、経験を活かしてセミナー講師や執筆活動にも携わる。
私生活では子供3人を育てる「ほぼ主夫」。
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不動産投資の借金は、借金ではありません。
なぜでしょうか。
それは、不動産そのものに資産価値（担保力）があるからです。
不動産投資で借金を背負う場合は、不動産の資産価値以上の借金をした時に限ります。
不動産を高く買い過ぎてしまう以外は、借金にならないのです。
何も考えずに借入を怖がる人は、不動産投資に向いておらず、開始するまでに時間がかかるか、開始すらできない傾向があります。
借りることに慣れてないと怖いよね・・・
不動産には高い資産価値（担保力）がある
不動産投資をする場合、ほとんどの人がローンを活用します。
相当な富裕層でない限り、不動産を現金で購入するのは難しいでしょう。
ローンを単純な借金と解釈する人もいますが、これは誤りです。
不動産の資産価値（担保力）とは？
例を見てみます。
物件価格：2,000万
借入額（ローン）：1,600万
物件の購入価格は、2,000万円です。
頭金を400万円用意し、1,600万を借り入れました。
さて、借入額がそのまま借金なのであれば、借金は1,600万円です。
ここでポイントになるのは、購入した不動産に、いくらの価値があるのかです（いくらで売れるのか）。
仮に購入した物件が、2,000万円で売れるのであれば、実質借金はないと解釈できます。
物件を2,000万円で売れば、借金とされる1,600万円は完済できます。
その上で、最初に投入した自己資金である400万円も回収できます。
それでは、2,000万円で購入した物件が、1,300万円でしか売れない場合はどうなるでしょうか。
1,300万円で売っても、1,600万円の借入は完済することができません。
すると、不足分の300万円が超過債務となります。
これが借金です。
物件が売れる価格 ＞ ローン残債
「売れる価格 – 借入ローン」
がマイナスの場合のみ、純粋な借金がある状態になるのです。
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「売れる価格 – 借入ローン」
がプラスであれば、それは借金ではありません。
しかし、売れる価格が大幅に借入ローンを上回って安全な状態であっても、借入であることには変わりないので、その意識は忘れないでください。
そりゃそうだよね！
良い借金と悪い借金
借金とは、広い意味でお金を借りるということです。
広い意味では、不動産投資をするために組むローンは、借金に該当します。
しかし、借金には2種類の借金があります。
これらはしっかりと区別しなくてはいけません。
良い借金
不動産投資で活用するローンなど、担保力のある商品を手に入れるための借入であり、借入をすることによって資産を増やすことができる借金です。
上手に借金をしていうくことで、自分の資産がどんどん増えていくものです。
最も分かりやすい例が、不動産投資です。
例えば先ほどの例で見てみます。
物件価格：2,000万
借入額（ローン）：1,600万
借金と解釈される借入額は、1,600万円です。
この物件が年間20万円の利益を生んだとします。
10年が経過して、物件を売ります。
20万円×10年間で200万円の利益が出ました。
ローンは時間が経過するごとに減っていきます。
10年後に物件を1,900万円で売ったとします。
その時のローン残債は、1,400万円とします。
1,900万円 – 1,400万円 = 500万円
が手元に残ります。
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借金とされるローン残債の1,400万円は、物件を売った1,900万円の中から返済します。
さらに、期間中の利益が200万円あります。
すると、最終的には、手元に700万円（500万円＋200万円）が残ったことになります。
1,600万円の借金をして、資産を700万円増やすことに成功したのです。
なるほど～
不動産投資では、このようなことが可能です。
資産を増やすための借金は、有効です。
悪い借金
消費者金融、カードローンなど、浪費のための借入は、純粋な借金であり、これは論外です。
カーローンも不動産投資では、大きな減点です。
浪費自体には、何の価値も、何の担保もない点で、不動産を購入する時に組むローンとは話が全く違ってきます。
・収入額よりも支出が多い
・手元に資金が無いのに何かを買う
など、無謀なことをする人のみが悪い借金をします。
消費者金融、カードローンの借金は最悪
例えば、ギャンブルや単なる浪費で200万円の借金をしたとします。
この200万円は、どうやって返すのでしょうか。
不動産の時のように、不動産を売ることで完済できるものではありません。
こんな借金は論外だよ。人としてね
まぎれもなく、自分自身が今後稼ぐ給与やその他所得から返済しなくてはいけません。
多くの方の借金は、このような悪い借金のイメージが強く、不動産投資で行う借金も、似たような解釈をしているのではないでしょうか。
不動産には資産価値がある点で、借入が純粋な借金とはならないのです。
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借金で自己資本を効率的に活用する
会社経営の世界では、無借金よりも効果的に借入をして純資産を増やす会社の方が評価されます。
例えば、株式市場における重要指標の一つにROE（Return on Equity）があります。
ROEは株主資本利益率と呼ばれており、自分の資本からどれだけのリターンを得られているのかを表しています。
簡単に言うと、自分の現預金（純資産）をベースにどれほど効果的に収益を上げられているのかを指す指標です。
この数値が低い会社は自分の資産をベースに効果的に自己資本を増やせる能力がないと判断されます。
このように、株式市場の世界でも、効果的に借入をして資産を増やす会社の方が、無借金で純資産増加率が乏しい会社よりも評価されます。
手元にある現金1000万で物件を購入する場合と、借入をして物件を購入する場合のROEを比較したいと思います。
【現金で購入】
物件価格：1,000万
借入：0万
年間賃料：60万
年間支出：30万
年間純利益：30万
ROE：3%（30万/1000万）
【借入をして購入】
物件価格：5,000万
借入：4,000万
年間賃料：300万
年間支出：200万
年間純利益：100万
ROE：10%（100万/1,000万）
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【結果】
借入をした場合の方が、物件価格も大きく、年間で取れる賃料も多い反面、ローンがあるため支出も大きくなります（ローンなど手元から出ていく費用を簡素化するために支出としています）。
しかし、年間純利益は借入をした方が大きく、純利益を効果的に増やすのであれば借入は有効である、ということです。
不動産投資の世界においては、この借入は活用すべきで、自分自身で賃料収入と借入のバランスを調整しながら純利益を大きくすることは十分に可能です。
借入は立派なスキルであり能力です。
まとめ
不動産投資の借金は、怖くないのです。
なぜなら、不動産そのものに価値があるためです。
私自身、2018年現在で約4.5億ほどの借入があります。
しかし、それ以上で売れる不動産を保有しているので、怖くありません。
このような状態を保てれば、借金ではないのです。
勿論、借りられるだけ借りるという発想は危険です。
フルローンが中心になっている人は、危険です。
不動産の資産価値、収支のバランスなどをしっかりと考え、適度な借入で資産を安全に増やしていくことを心がけましょう。
