この記事を書いた人
船橋寛之（ふなばしひろゆき）
1984年生まれ。
ドイツ育ちの不動産投資家。
不動産投資歴16年。
立教大学 経済学部卒。
リーマンショックの時に新卒で区分マンションを購入し、東京23区を中心に最大6棟55部屋を所有。
大和証券、大和総研に11年間勤務後、不動産コンサルタントとして独立。
現在は年間20億円以上の「非公開物件」仲介を行う。強みは「物件情報力」で、経験を活かしてセミナー講師や執筆活動にも携わる。
私生活では子供3人を育てる「ほぼ主夫」。
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不動産投資で資産を築いてきたものの、将来の相続税負担が心配という方は少なくありません。
個人で不動産を所有していると、相続時に高額な相続税が発生し、せっかく築いた資産が目減りしてしまう可能性があります。
そこで注目されているのが、不動産投資の法人化による相続税対策です。
法人化により財産を分散させ、役員報酬を通じた生前贈与効果を得ることで、相続税を大幅に軽減できる可能性があります。
本記事では、不動産投資の法人化による相続税対策の仕組みから具体的な実践方法、注意すべきポイントまでを詳しく解説します。
相続税対策で不動産を使うのはメジャーだよ！
Contents
不動産投資の法人化とは
不動産投資の法人化とは、個人で所有している不動産を法人組織に移管し、法人として不動産賃貸業を行うことです。
これにより個人の財産から法人の財産へと所有形態が変わり、相続税対策をはじめとした様々な税務メリットを享受できる可能性があります。
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不動産投資法人化の基本的な仕組み
法人化では、まず株式会社などの法人を設立し、個人が所有する不動産をその法人に譲渡します。
法人は入居者から家賃収入を得て、その収入を役員報酬として個人や家族に支払います。
この仕組みにより、不動産から生み出される収益が個人の所得から法人の所得に変わり、税務上の扱いが大きく変化します。
法人が得た家賃収入は法人税の対象となり、個人は役員報酬として給与所得控除などの恩恵を受けることができます。
法人化の方式別特徴
不動産の法人化には主に3つの方式があり、それぞれ特徴が異なります。
・不動産所有方式
→建物を法人名義とし、最も節税効果が高い方式
・サブリース方式
→法人が一括借り上げし、保証賃料を支払う方式
・管理委託方式
→管理業務のみを法人に委託する方式
不動産所有方式は節税効果が最も高く、建物を法人の所有とすることで家賃収入を直接法人の売上として計上できます。
一方、サブリース方式は所有権を移転せずに済むため、手続きが比較的簡単という特徴があります。
個人所有と法人所有の違い
個人所有の場合、不動産から得られる収入は不動産所得として個人の総所得に合算され、累進課税の対象となります。
法人所有では、家賃収入は法人の売上となり、法人税率（最大23.2％）が適用されます。
また、相続の観点では、個人所有の不動産は相続財産として相続税の対象となりますが、法人所有の不動産は法人の財産であるため、直接的には相続税の対象になりません。
ただし、法人の株式が相続財産となるため、株式の評価額によっては相続税が発生する可能性があります。
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不動産投資法人化のメリット
不動産投資の法人化は、相続税対策として非常に有効な手段です。
法人化により得られるメリットは多岐にわたり、単純な節税効果だけでなく、将来の相続を円滑に進めるための仕組み作りにも大きく貢献します。
相続財産の分散効果
法人化の最大のメリットは、個人の相続財産を大幅に減少させることができる点です。
個人で不動産を所有している場合、その不動産は全て相続財産として相続税の対象となります。
しかし、不動産を法人に移転することで、法人の財産となり、直接的には相続税の対象から除外されます。
例えば、評価額3億円の不動産を個人で所有していた場合、そのまま相続すると高額な相続税が発生しますが、法人化することで個人の相続財産から除外できます。
ただし、法人の株式は相続財産となるため、株式の評価額を適切に管理することが重要です。
役員報酬による生前贈与代替
法人化により、家族を役員にして役員報酬を支払うことで、実質的な生前贈与と同様の効果を得ることができます。
通常の生前贈与では年間110万円を超える部分に贈与税が課税されますが、役員報酬は給与所得として扱われるため贈与税の対象となりません。
役員報酬には給与所得控除が適用されるため、税務上も有利に財産を移転できます。
例えば、年間500万円の役員報酬を支払った場合、給与所得控除により実際の課税所得はそれより少なくなり、効率的な財産移転が可能です。
この方法により、相続発生前に計画的に財産を移転し、将来の相続税負担を軽減できます。
遺産分割の円滑化
不動産は物理的に分割することが困難で、相続時にトラブルの原因となることが多くあります。
法人化により不動産を株式化することで、遺産分割が格段に容易になります。
例えば、1棟のアパートを3人で相続する場合、現物分割は困難ですが、300株の株式であれば100株ずつ平等に分割できます。
また、法人化しておくことで、相続後の各種手続きも簡略化されます。
家賃の振込先変更や契約更新などの手続きが法人名義で統一されているため、相続後も継続的な運営が可能です。
なかなか大変だ
所得税・法人税の節税効果
個人の所得税は累進課税で最大45％の税率が適用されますが、法人税は最大23.2％と税率に上限があります。
不動産所得が多い場合、法人化により大幅な節税効果を得られる可能性があります。
また、法人では以下のような税務上の優遇措置を活用できます。
・給与所得控除の適用
→役員報酬に対する控除により課税所得を圧縮
・退職金制度の活用
→退職所得控除による大幅な税負担軽減
・生命保険の活用
→保険料の損金算入による節税効果
・欠損金の繰越控除
→個人の3年に対し法人は10年間の繰越が可能
これらの制度を組み合わせることで、総合的な税負担を大幅に軽減することが可能です。
不動産投資法人化のデメリット
法人化には多くのメリットがある一方で、いくつかのデメリットも存在します。
これらのデメリットを事前に理解し、総合的に判断することが重要です。
特に小規模な不動産投資の場合、デメリットがメリットを上回る可能性もあるため注意が必要です。
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法人設立・運営コストの発生
法人設立には様々な費用が発生し、継続的な運営コストも必要となります。
株式会社設立の場合、登録免許税15万円、定款認証手数料5万円、その他印紙代等で約30万円程度の初期費用がかかります。
司法書士に依頼する場合は、さらに10-20万円程度の報酬が必要です。
また、法人運営には継続的なコストも発生します。
税理士への顧問料、会計ソフトの利用料、各種届出の手数料など、年間数十万円の維持費用が必要となります。
さらに、社会保険への強制加入により、厚生年金と健康保険の事業主負担分も発生します。
赤字でも発生する税金負担
個人事業主の場合、赤字であれば所得税や住民税の負担はありませんが、法人の場合は赤字でも法人住民税の均等割を納める必要があります。
資本金1,000万円以下で従業員50人以下の法人の場合、都道府県民税均等割2万円と市町村民税均等割5万円で、合計年間7万円の税負担が発生します。
この税金は法人が存続する限り毎年発生するため、不動産運営が赤字の年でも負担し続けなければなりません。
小規模な不動産投資の場合、この固定費が収益を圧迫する可能性があります。
不動産譲渡時の税務リスク
個人から法人への不動産譲渡時には、譲渡所得税が発生する可能性があります。
また、長期保有していた不動産を法人で売却する場合、個人の長期譲渡所得税率20.315％に対し、法人の実効税率は約30％となり、税負担が増加します。
土地を法人化した場合には、より複雑な税務リスクが発生します。
借地権の認定課税リスクや、法人への土地譲渡時の高額な譲渡所得税負担などが考えられます。
そのため、多くの場合は建物のみを法人化し、土地は個人所有のままとする方法が採用されています。
会計処理の複雑化
法人の会計処理は個人事業主と比べて格段に複雑になります。
複式簿記による記帳、貸借対照表の作成、法人税申告書の作成など、専門的な知識が必要な業務が多数発生します。
自分で処理する場合は相当な学習時間と労力が必要となり、専門家に依頼する場合は費用負担が発生します。
また、法人では役員報酬の設定や変更にも制限があり、事業年度開始から3ヶ月以内に決定した金額を1年間変更できないという縛りもあります。
給与計算や年末調整、源泉徴収票の作成など、個人事業主では不要だった業務も発生するため、事務負担が大幅に増加します。
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不動産投資相続対策として法人化を成功させるポイント
法人化による相続税対策を成功させるためには、設立時から将来の相続を見据えた戦略的な設計が不可欠です。
適切な準備と運営により、法人化の効果を最大化し、相続時のトラブルを回避することができます。
以下の4つのポイントを押さえることで、効果的な相続対策を実現できます。
相続人を株主・役員にする
法人化の相続税対策効果を最大化するためには、財産を保有する本人ではなく、将来の相続人を株主にすることが重要です。
親が株主となってしまうと、相続発生時に株式が相続財産となり、法人化による財産分散効果が減少してしまいます。
そのため、法人設立時の出資は子どもなどの推定相続人に行ってもらい、株式を保有してもらうことが基本戦略となります。
また、相続人を役員に就任させることで、役員報酬を通じた計画的な財産移転が可能になります。
ただし、未成年者や学生を役員にする場合は、実際の業務実態が問われる可能性があるため注意が必要です。
成人した子どもを役員にする場合でも、適切な業務内容と労働時間を設定し、役員報酬の妥当性を説明できるよう準備しておくことが重要です。
相続人が複数いる場合は、出資比率や役員報酬を調整することで、将来の相続分に応じた財産移転を行うことができます。
建物のみ法人化する
不動産の法人化では、土地ではなく建物のみを法人名義にするのが一般的です。
建物のみの法人化により、家賃収入の大部分を法人の売上として計上しながら、税務リスクを最小限に抑えることができます。
土地を法人化した場合、個人から法人への譲渡時に多額の譲渡所得税が発生する可能性があります。
また、借地権の認定課税リスクなど、複雑な税務問題が生じる恐れもあります。
建物のみの法人化では、譲渡価額を簿価（未償却残高）で設定することにより、譲渡益の発生を抑制できます。
法人に譲渡代金分の資金がない場合は、個人からの無利息貸付として処理することも可能です。
この方法により、譲渡所得税の負担を最小限に抑えながら、家賃収入の大部分を法人に移転することができます。
土地は個人所有のまま法人に貸し付ける形となりますが、適切な地代設定により貸宅地としての評価減も期待できます。
借地権認定課税の回避方法
建物のみを法人化する場合、土地は個人所有のまま法人に貸し付けることになるため、借地権の認定課税リスクに注意が必要です。
借地権認定課税とは、権利金の授受がない借地契約において、借地権相当額を法人が無償で取得したとみなされ、法人税が課税される制度です。
この認定課税を回避するためには、「土地の無償返還に関する届出書」を税務署に提出することが有効です。
この届出により、将来的に法人が土地を無償で返還することを明記し、借地権の認定課税を回避できます。
また、適正な地代を設定することも重要なポイントです。
適正地代は一般的に固定資産税の3倍程度を目安とし、近隣の地代相場も参考にして決定します。
適正地代の支払いと無償返還届出により、土地の相続税評価額を自用地評価から20％減額できる貸宅地評価を適用できます。
さらに、貸付事業用宅地として小規模宅地等の特例（200㎡まで50％評価減）の適用も可能になり、相続税の大幅な軽減効果が期待できます。
計画的な財産移転の進め方
法人化による相続税対策の効果を最大化するためには、長期的な視点での計画的な財産移転が不可欠です。
まず重要なのは、法人設立から3年経過後に相続税評価額の軽減効果が本格的に発揮される点を理解することです。
法人が建物を取得してから3年以内は通常の取引価額で評価されるため、早期の相続発生では十分な節税効果が得られない可能性があります。
そのため、体調面も考慮した上で、適切なタイミングでの法人化が重要です。
役員報酬の設定においては、相続人の所得税負担と財産移転効果のバランスを考慮する必要があります。
過度に高額な役員報酬は所得税負担を増加させるため、給与所得控除や各種控除を活用した最適な金額設定が求められます。
また、法人への貸付金残高の管理も重要なポイントです。
建物譲渡代金を法人からの借入金として処理した場合、この債権も相続財産となるため、計画的な返済により残高を減らしていく必要があります。
株式の評価額管理も継続的に行い、必要に応じて株式の一部を生前贈与することで、相続時の株式評価額を適切にコントロールすることが重要です。
相続って難しい・・・
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不動産投資法人化のタイミングと手続きの流れ
法人化の成功には、適切なタイミングでの実行と正確な手続きが不可欠です。
タイミングを見誤ると期待した節税効果が得られず、むしろコスト負担が増加する可能性もあります。
また、複雑な手続きを適切に進めることで、税務リスクを回避しながらスムーズな法人化を実現できます。
法人化に適した所得水準の目安
法人化による節税効果を享受するためには、一定以上の所得水準が必要です。
一般的には年間所得が1,000万円を超えた段階が法人化を検討する目安とされています。
個人の所得税は累進課税制度により、所得900万円超で33％、1,800万円超で40％の税率が適用されます。
一方、法人税率は年800万円超の部分で23.2％と一定であるため、高所得の場合に法人化による節税効果が顕著に現れます。
ただし、所得の判定においては不動産所得だけでなく、給与所得や他の事業所得も含めて総合的に評価する必要があります。
また、法人運営に伴う固定費（年間7万円の均等割税、社会保険料の事業主負担分、税理士費用など）を考慮し、これらのコストを上回る節税効果が見込める場合に法人化を検討すべきです。
相続税対策の観点では、所得水準に加えて総資産額や相続税の試算結果も重要な判断要素となります。
法人設立に必要な手続きと書類
法人設立には段階的な手続きが必要で、各段階で適切な書類の準備と提出が求められます。
株式会社設立の場合、以下の書類と手続きが必要となります。
・法人設立手続きの必要書類
→登記申請書、定款、取締役就任承諾書、払込証明書など
・登記手続き
→法務局での設立登記申請（登録免許税15万円）
・税務署への届出
→法人設立届出書、青色申告承認申請書、給与支払事務所開設届など
定款作成では事業目的を明確に記載し、不動産賃貸業や不動産管理業などを含める必要があります。
資本金は1,000万円未満に設定することで、設立後2年間の消費税免税措置を受けられます。
取締役の選任では、将来の相続人を含めた適切な構成を検討し、議事録等の作成も忘れずに行います。
設立後は税務署、都道府県税事務所、市町村役場、年金事務所など複数の機関への届出が必要となるため、漏れのないよう注意が必要です。
不動産移転時の税務手続き
法人設立後の不動産移転では、適切な税務手続きにより税負担を最小化できます。
建物の譲渡価額は簿価（未償却残高）で設定することが一般的で、これにより譲渡益の発生を抑制できます。
不動産譲渡時には譲渡所得税の申告が必要となり、譲渡の翌年3月15日までに確定申告を行います。
法人側では不動産取得時に固定資産台帳への記載と減価償却の開始が必要です。
土地の貸付については、「土地の無償返還に関する届出書」を法人設立から2ヶ月以内に税務署に提出します。
この届出により借地権認定課税を回避し、適正地代による貸宅地評価を受けることができます。
また、不動産取得税や登録免許税などの各種税金の計算と納付も忘れずに行う必要があります。
法人の事業年度設定も重要で、不動産の取得時期や将来の相続予定時期を考慮した最適な事業年度を選択することで、税務上の効果を最大化できます。
これらの手続きは複雑で専門的な知識が必要なため、税理士などの専門家に相談することを強く推奨します。
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まとめ：不動産投資法人化で効果的な相続対策を実現しよう
不動産投資の法人化は、相続税対策として非常に有効な手段です。
財産分散効果、役員報酬による生前贈与代替、遺産分割の円滑化など、多面的なメリットを享受できます。
一方で、設立・運営コストや税務リスクなどのデメリットも存在するため、総合的な検討が不可欠です。
成功のポイントは、相続人を株主・役員にすること、建物のみを法人化すること、借地権認定課税を回避すること、そして計画的な財産移転を進めることです。
法人化の適切なタイミングは年間所得1,000万円超が目安となりますが、個々の状況により判断が分かれるため、税理士などの専門家に相談することを強く推奨します。
早期の準備と適切な実行により、次世代への円滑な資産承継を実現しましょう。
